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Informe patologías de humedades ¿Cómo hacerlo?

Silja

Silja

Arquitecto

Dentro de los informes más habituales en edificación, los más comunes son los de humedades. Ya sea una peritación para un juicio o un simple informe para solucionar los problemas de una construcción. 

Los informes de patologías de humedades no tienen una estructura reglada, sino que dependerán de la finalidad del informe, del estilo del técnico redactor, de las pruebas que se hayan podido realizar, etc. Así pues, aquí vamos a dar unas pautas generales para desarrollar un informe de patologías de humedades de manera ordenada.

1. Finalidad del informe

Es importante conocer la finalidad de cualquier informe y describirla convenientemente en el mismo para que no haya lugar a dudas. Si el técnico te pregunta la finalidad de un informe, no es que sea un cotilla, es que de esta manera puede realizarlo de manera correcta. Algunas de las finalidades habituales de un informe de humedades son las siguientes:

  • Reclamar los daños a un vecino.
  • Reclamar los daños a un seguro.
  • Reclamar los daños al constructor del edificio.
  • Reclamar cualquiera de los daños anteriores, por la vía judicial.
  • Informe particular para solucionar una patología.

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Cualquier informe que realice un técnico competente puede acabar como prueba en un juzgado. El problema es que si dicho informe no está enfocado a  esa finalidad, puede estar incompleto. Una peritación judicial debería contener un dictamen, es decir, establecer una conclusión de quién es el culpable de dicha patología y cuánto cuesta su reparación. 

2. Descripción de las patologías

En este caso, las patologías serán humedades, pero habrá que describir dónde se encuentran (en una esquina, en el techo, en la pared, en el suelo, junto a una ventana, etc.). También habrá que describir el estado de la humedad: si están secas, si tienen moho, si se ha desprendido la pintura, etc. 

3. Descripción del estado del inmueble

Para detectar el origen de una humedad es tan importante analizar el entorno como la propia humedad. Algunas de las preguntas que nos debemos hacer son las siguientes:

  • ¿El inmueble está habitado?
  • ¿El inmueble se ventila diariamente?
  • ¿Existen ventilaciones cruzadas?
  • ¿Existen extractores en los baños y en la cocina?
  • ¿Qué porcentaje de humedad hay dentro del inmueble?
  • ¿Cómo es el cerramiento de la fachada?
  • ¿Existe una terraza encima de la estancia con humedad?
  • ¿Existe un baño o una cocina encima de la estancia con humedad?
  • ¿El inmueble se encuentra en la planta más baja del edificio, incluidos los sótanos?
  • ¿El edificio es de nueva construcción?

En función de las respuestas que obtengamos, podemos discernir las causas de la humedad y realizar pruebas más concretas.

4. Descripción de las pruebas realizadas

Para la realización del informe, habrá que realizar todas las pruebas que el técnico crea convenientes y sean factibles, en función del análisis observado en el apartado anterior. Algunas de las posibles pruebas que se pueden realizar son las siguientes:

  • Medición de la humedad, tanto en el cerramiento donde se encuentra la humedad como en el interior de la estancia.
  • Termografía del cerramiento.
  • Si existe una terraza encima, prueba de agua en los sumideros.
  • Si existen zonas húmedas en la estancia del piso superior, prueba de agua en el saneamiento.
  • Si la humedad está cerca de una ventana, prueba de agua sobre la ventana.
  • Colocación de papel de aluminio sobre la humedad durante unos días, para detectar si la humedad es por condensación (condensa por el interior de la estancia) o por filtración (se mojaría entre el cerramiento y el papel de aluminio).

Las pruebas de agua sirven para comprobar si las humedades son por filtración o por averías en las instalaciones. Consisten ni más ni menos que en echar un cubo de agua o incluso abrir el grifo para inundar un elemento constructivo. El problema es que normalmente tendremos que actuar fuera de nuestro inmueble (terraza, inmueble vecino, calle).

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5. Descripción del origen de la humedad

En vista de los análisis y las pruebas realizadas, se puede establecer un diagnóstico acerca del origen de la humedad. Habitualmente las humedades se clasifican en tres tipos, según su origen: 

  • Humedades por filtración. Este es el primer tipo de humedad que hay que descartar, y tal vez el más peligroso. Se produce cuando entra agua directamente desde el exterior por alguna avería o error de construcción. Las causas más habituales pueden ser las siguientes:

- Fallo de una tubería en el piso superior.

- Inundación en el piso superior.

- Patología de una terraza en el piso superior.

- Patología de un canalón en el piso superior.

- Patología en la estanqueidad de una ventana.

- Patología en la estanqueidad de una fachada.

  • Humedades por capilaridad. La capilaridad se produce cuando el agua sube desde el terreno a través del propio cerramiento, debido al alto grado de humedad en estos. También se puede producir, en edificios nuevos, cuando no se han dejado secar los materiales el suficiente tiempo y la humedad del material aflora al interior del inmueble.
  • Humedades por condensación. Son las más habituales y las más difíciles de prevenir. Las condensaciones en un cerramiento se producen cuando la humedad del aire choca contra una pared fría, es decir, se condensa. Las causas más habituales son las siguientes:

- Falta de ventilación del inmueble.

- Exceso de humedad en el interior del inmueble.

- Falta de aislamiento de un cerramiento.

- Falta de impermeabilización de un cerramiento.

- Falta de cámara de aire en un cerramiento.

- Esquina poco ventilada.

- Elemento demasiado frío de un cerramiento (puente térmico).

6. Propuesta de soluciones

En función del origen de la patología, el técnico propondrá una o varias soluciones, que sean económicamente aceptables. A veces la solución pasa por un mero parche, pues lo ideal sería construir bien el edificio desde el principio, pero eso no suele ser factible. La cuestión es si el parche propuesto es suficiente o no, que dependerá mucho de quién lo tenga que pagar.

Humedades por filtración

La solución será siempre reparar el elemento averiado o mal ejecutado. Por ejemplo, sustituir una tubería o un canalón, impermeabilizar una terraza, limpiar un sumidero, sellar una ventana, sellar una grieta, etc.

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Humedades por capilaridad

Si la capilaridad es producida por materiales de construcción, no se puede hacer gran cosa, pero no hay mucho que temer, porque esta humedad es limitada. Si la capilaridad es producida por el agua del terreno, hay que colocar una barrera entre el terreno y nuestro cerramiento. Por ejemplo, es conveniente impermeabilizar los muros enterrados, impermeabilizar las soleras o inyectar algún producto impermeabilizante en los muros en contacto con el terreno, según los casos.

Humedades por condensación

Las condensaciones en un cerramiento se evitan de dos formas, o aumentando la temperatura del cerramiento o disminuyendo la humedad del aire interior. También existe otra posibilidad, asumir que la condensación se va a producir pero controlar dónde se produce. Veamos las soluciones en cada una de estas categorías:

a) Aumentar la temperatura del cerramiento. Esta es la opción ideal, y debería estar solucionada desde el proyecto, aislando bien los edificios. El problema es que, a posteriori, suele ser la opción más cara. Las dos posibles soluciones en esta categoría son las siguientes:

  • Aislar el cerramiento, mejor si es por el exterior, para evitar puentes térmicos. Sin duda, la opción ideal siempre.
  • Poner la calefacción a todas horas. Difícil de llevar a cabo y caro.

b) Disminuir el grado de humedad en el interior. Esta opción también es muy recomendable, y debería combinarse con la opción anterior, para mejorar el confort del inmueble. Las posibles soluciones en esta categoría son las siguientes:

  • Poner uno o más deshumidificadores en el inmueble. El problema es que estos no llegan a todos los rincones, pues tienen una capacidad limitada.
  • Colocar un sistema de extracción de aire en zonas húmedas. Si nuestra instalación nos lo permite, este es un sistema muy útil.
  • Colocar un sistema de renovación de aire en la estancia afectada. No siempre es factible, pues requeriría abrir huecos en fachada.
  • Ventilar varias veces al día. Aunque ventilar es una costumbre muy buena en las construcciones convencionales (sin renovación de aire con recuperación de calor), no podemos estar ventilando a todas horas, porque a veces llueve, hace frío, etc. 

c) Controlar dónde se produce la condensación. Esto se puede hacer de varias formas. Por ejemplo, en las cámaras de aire de los cerramientos con doble hoja se suelen producir condensaciones en la cámara, por eso estas suelen estar ventiladas. Esto no produce ninguna patología y, como no las vemos, tampoco nos preocupamos. Las posibles soluciones en esta categoría son las siguientes:

  • Colocar una barrera de vapor en el interior del paramento. Por ejemplo, podemos colocar un trasdosado de yeso laminado con una barrera de vapor incorporada. Si aprovechamos para colocar aislamiento en el interior del trasdosado, mejor que mejor. De esta manera, si condensa, lo hará en el interior del cerramiento. Los azulejos también hacen de barrera de vapor, por eso siempre se ponen en zonas húmedas.
  • Pintar el paramento con una pintura impermeable. Es el mismo método que en el punto anterior, pero menos sofisticado. Nos tenemos que asegurar, antes de pintar, de limpiar y rascar bien toda la humedad y el moho que haya podido salir. Además, es conveniente aplicar capas intermedias de material antimoho para evitar su aparición. Al igual que en el punto anterior, el cerramiento puede condensar, pero lo hará en el interior de la estancia y se acabará secando.
  • Colocar un trasdosado con una cámara de aire. La idea es que la humedad condense justo en la cámara de aire. Esto solución puede ser factible si va acompañada de la colocación de aislamiento. El problema es que nos reducirá espacio útil en el interior de nuestro inmueble.

Cualquier solución que evite el problema será bienvenida, pero debemos primar siempre las soluciones que mejoren el confort interior de los ocupantes, es decir, aislar, ventilar y conseguir una humedad interior adecuada.

7. Valoración de las propuestas

Una vez establecidas las propuestas más apropiadas para solucionar las humedades, a veces es necesario valorarlas económicamente, bien a modo informativo o bien para reclamarle el importe a un tercero.

8. Dictamen y conclusión final

En esta conclusión podemos establecer las causas de las humedades y quién es el responsable (el constructor, un vecino, el propietario, la climatología, etc.). El dictamen no es obligatorio, solo es necesario en caso de una reclamación. 

La conclusión final puede ser simplemente el establecimiento de unas pautas de comportamiento para que las patologías no vuelvan a suceder, por ejemplo: limpiar los canalones o los sumideros una vez al año, ventilar al menos diez minutos al día, mantener la temperatura del inmueble estable, etc.

En definitiva, el informe de patologías de humedades se puede hacer como cada técnico crea conveniente. Lo importante es tener los conocimientos y la experiencia suficiente para saber detectar los detalles necesarios y poder analizar las posibles soluciones. Cuantas más pruebas se hagan y mejor se estudie el caso, mejores soluciones se darán. Por eso, los informes de patologías no se pueden hacer a distancia. Si quieres hacer un informe de patologías de humedades, consulta a tu técnico de confianza.

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