Normativa y requisitos para legalizar obras sin licencia

Leyes aplicables

En los casos de legalización de obras sin licencia lo mejor es acudir al Código Técnico de la Edificación que fue aprobado por el Real Decreto 314/2006 y al Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios que fue aprobado por el Real Decreto 1027/2007. En estas normas encontrarás todos los requisitos que tu obra deberá cumplir para poder ser legalizada.

Además, deberás tener en cuenta la normativa urbanística de cada municipio o ciudad para saber qué ha establecido el ayuntamiento respecto a este tema, pues la legalización de tu edificación será posible o no dependiendo de las reglas que este haya fijado. Para ello se puede consultar el Plan General de Ordenación Urbanística que están obligados a tener los distintos municipios o ciudades, así como sus ordenanzas.

Respecto a las sanciones y multas por realizar obras sin licencia, dependiendo de la gravedad de la infracción, de leve a muy grave, podrás pagar desde un 50 % hasta un 300 % del coste total de la construcción. Las diferentes medidas sancionadoras están recogidas en la legislación urbanística, en concreto en el Decreto Legislativo 1/2010 que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo. En ella encontrarás tanto las distintas medidas disciplinarias que se pueden ejecutar como su clasificación, su cuantía o su graduación. 

En el Real Decreto 2187/1978, que estableció el reglamento de disciplina urbanística, podrás encontrar todo lo relativo a las licencias, a las medidas para la protección de la legalidad urbanística y de las obras ejecutadas sin licencia y sin cumplir las condiciones necesarias, entre otras muchas cosas como las infracciones, las sanciones y los responsables de cumplirlas.

Requisitos

Según la ley, el plazo de prescripción para una obra, dependiendo de la comunidad autónoma irá desde los 4 hasta los 8 años desde la finalización de las obras, es decir, que si en ese plazo nadie advierte la infracción ni la ilegalidad de la obra, ya no podrán imponerse sanciones al propietario ni la Administración será competente para ordenar su legalización ni su demolición.

El paso de este plazo no implica por sí mismo que la obra esté legalizada. Si eres el dueño de lo edificado aún puedes pedir que la legalicen si todo cumpliese la normativa y lo pidieras al ayuntamiento siguiendo el procedimiento. Cuando el ayuntamiento compruebe que todo está en orden, concederá una licencia final de obra y esto sí significará, al fin, la legalización de la construcción.

En caso de que fuese necesario realizar algunas modificaciones en lo construido para que se adaptase a la normativa, como propietario deberías efectuarlas. En estos casos debes presentar ante el ayuntamiento un proyecto con las obras ya realizadas y otro con las obras para reformarlas. Si ninguna fuera conforme a la ley, el ayuntamiento ordenaría su inmediata demolición siempre que sea antes de su prescripción. Si ya han prescrito las obras realizadas seguirán siendo ilegales, quedarán fuera de ordenación y no podrá prepararse un proyecto de legalización. Si, en cambio, la Administración interviniese antes de ese plazo, interrumpiría el plazo de prescripción, lo que la haría competente para decidir sobre la obra ilegal.