¿En qué consiste legalizar vivienda?

La legalización de una vivienda es un trámite por el que se otorga legalidad a una obra ya realizada y que se ejecutó sin solicitar ninguna de las licencias y permisos que la ley establece. De manera que legalizar una vivienda supone reconocer la existencia de una edificación que hasta el momento no era «legal».

Tipos de edificaciones ilegales

¿Pero cómo puede ser que existan viviendas ilegales? Para responder esta pregunta hay que tener en cuenta, por ejemplo, los planes generales de ordenación urbanística. Puede darse el caso, sobre todo en viviendas unifamiliares, que las edificaciones ilegales hayan sido construidas antes de la entrada en vigor de un plan urbanístico o después de la aplicación del plan.

En los dos casos las viviendas pueden ser legalizadas o no. Si la vivienda unifamiliar, a pesar de haber sido ejecutada sin licencia, respeta lo establecido en el plan de ordenación urbanística en lo referente a la ocupación de suelo, de edificación y las leyes del ámbito municipal, autonómico y estatal, entonces podrá ser legalizada.

En caso contrario, no se podrá legalizar la vivienda dado que no podrá ajustarse a lo estipulado por la ley del suelo y la administración exigirá la demolición de la construcción.

Puede suceder también, que tu vivienda fuera perfectamente legal, pero que un cambio en el plan de ordenación urbanística la convierta en «ilegal» por un cambio de uso de suelo. O bien, puedes ser propietario de una edificación con cierta antigüedad construida en suelo rústico. En estos casos la edificación entra dentro de la clasificación de «fuera de ordenación».

Si tu vivienda se encuentra en situación de «fuera de ordenación» solo podrás realizar obras de conservación, mantenimiento y ornato. No podrás ni aumentar su volumen, ni realizar obras que revaloricen la edificación.

El catastro tiene constancia de la existencia de muchos inmuebles que nunca han sido declarados, por ejemplo, un cobertizo en una finca que termina por convertirse en un chalé, o una edificación a la que se le añade una altura.

El trámite de la legalización de una vivienda

Si eres propietario de una edificación y quieres legalizarla, tendrás que presentar en el ayuntamiento correspondiente una serie de documentación técnica para que la administración corrobore que la propiedad existe legalmente y que cumple con las estipulaciones de la normativa municipal. El nombre técnico de esta gestión es expediente de legalización de edificaciones.

Tendrás que ponerte en contacto con un arquitecto, un estudio de arquitectura o un aparejador para que prepare un estudio técnico. Con este estudio el ayuntamiento abrirá un expediente de legalización y cuando esté expediente se haya resuelto, tu vivienda ya será una edificación legal.

El informe de legalización que prepare el arquitecto dará fe de que la vivienda o edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por la legislación vigente y, por tanto, que cumple con todas las ordenanzas municipales referentes a urbanismo y uso del suelo.

Este informe es específico para este trámite administrativo de modo que se diferencia en su contenido de un proyecto de edificación, que es el documento técnico que se solicita antes de iniciar cualquier obra.