¿Qué es el proyecto de obra?
Seguro que si alguien te pregunta qué es un proyecto de obra podrías responder ofreciendo un concepto general bastante aproximado. Dirías que es el conjunto de documentos que elabora un arquitecto o un ingeniero para construir una edificación, una nave industrial, una fábrica, un puente, etc.
Teniendo en cuenta los ámbitos de actuación, un proyecto puede clasificarse en:
- Proyectos de edificación (lo que normalmente se conoce como proyecto de obra).
- Proyectos de obras civiles (infraestructuras para comunicaciones, abastecimiento…).
- Proyectos de urbanismo (ordenación del espacio urbano, espacios libres, jardines...).
Aquí nos vamos a centrar en los proyectos de obra o de edificación, que son los que se desarrollan para construir edificios residenciales, comerciales, culturales, docentes, etc.
Antes de llegar al proyecto de obra propiamente dicho, se pasa por unas fases previas o fases creativas en las que se plantean aspectos como el orden de magnitud del proyecto, se realiza un estudio preliminar y se plantea el anteproyecto.
En el proyecto de obra o proyecto de construcción se distinguen varias fases. Las más importantes son: el proyecto básico y el proyecto de ejecución.
El proyecto básico es una fase del proyecto de construcción que sirve para exponer de forma global las características de la obra en sus aspectos formales, constructivos y económicos. El proyecto básico de obra sirve para solicitar las licencias a los ayuntamientos, pero su presentación no autoriza a empezar a construir.
Un proyecto básico debe constar de:
- Memoria expositiva: donde aparecen los datos generales, el objeto de la obra y los datos del solar. Se indica también quién es el promotor y el arquitecto o arquitectos encargados del proyecto, con sus números de colegiado.
- Memoria justificativa: donde se argumentan las soluciones constructivas adoptadas y se justifica el cumplimiento de la normativa.
- Memoria descriptiva: que recoge la descripción de la geometría del edificio, sus superficies útiles, el volumen y la información sobre accesos y evacuación. También incluye información sobre materiales empleados y acabados.
- Planos: se deben incluir todos los planos necesarios para definir con detalle la edificación. Los planos deben contener indicaciones para justificar el cumplimiento de la normativa local, autonómica y estatal.
- Presupuesto: el proyecto básico incluye un presupuesto aproximado, estructurado en capítulos. En cada uno se presenta una estimación económica de los costes.
El proyecto de ejecución es la fase en la que se desarrolla el proyecto básico. Aquí se especifican con detalle todos los aspectos relacionados con los sistemas constructivos y los equipos. Con la presentación del proyecto de ejecución se consigue el visado colegial imprescindible para iniciar las obras.
El proyecto de ejecución consta de:
- Memoria de cimentación, estructura y oficios.
- Sistemas de acondicionamiento e instalaciones.
- Equipamientos de la edificación.
- Cumplimiento del Código Técnico de Edificación.
- Planos de cimentación y estructura.
- Esquemas y dimensionado de instalaciones.
- Pliego de condiciones.
- Presupuesto por unidades de obra.
¿Cuándo solicitar un proyecto de obra?
Seguro que muchas veces te has planteado cuándo es necesario solicitar un proyecto de obra. Aunque pueda parecer lo contrario, no todas las obras precisan la presentación de esta documentación técnica. La Comisión Nacional de Seguridad en el Trabajo detalla cuáles son las obras que no necesitan proyecto de construcción. Las tipifica de la siguiente manera:
- Obras de corta duración.
- Obras en periodo de garantía.
- Obras de conservación de infraestructuras.
- Obras calificadas como menores.
- Obras de emergencia.
No obstante, la ejecución de este tipo de obras debe cumplir con una gestión preventiva determinada. Por ejemplo, el promotor debe informar a la Administración, es necesaria una evaluación de riesgos y hay que nombrar un coordinador de seguridad y salud, entre otras obligaciones.
Lo complicado, a veces, es distinguir qué se entiende por obra mayor y qué se entiende por obra menor, ya que la jurisprudencia existente en las distintas comunidades autónomas es abundante y la precisión en la definición de estos términos varía considerablemente.
Cualquier intervención constructiva cuyo fin sea proyectar algún tipo de arquitectura necesitará de un proyecto de construcción o proyecto de edificación. Ten en cuenta que no solo es necesaria esta documentación técnica en las obras de edificación de nueva construcción; para todas las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación (aunque la intervención sea parcial) también habrá que presentar un proyecto de obra.
Otras situaciones en las que también será necesario presentar un proyecto de obra son las intervenciones en edificaciones que cuenten con algún tipo de protección. Esto suele ocurrir cuando se encuentran incluidas en algún catálogo de interés patrimonial. Incluso en algunos casos de derribos se necesitará, en ese caso, un proyecto de demolición.
Como puedes imaginar, se necesita bastante tiempo para proyectar una construcción y preparar toda la documentación técnica requerida: planos, cálculos sobre sustentación, justificación del cumplimiento de los reglamentos y disposiciones...
De manera que, si tienes que solicitar un proyecto de edificación de nueva construcción, deberás planificarlo con antelación. Piensa que hay proyectos de edificación cuya preparación puede durar unos tres meses (para edificaciones muy sencillas), pero en otros casos pueden superar largamente un año.
La presentación de un proyecto de obra es necesaria porque es la manera de legalizar el inicio de los trabajos de construcción, rehabilitación, modificación o reforma de una edificación. Sin el visto bueno de la Administración no es posible empezar un proyecto.
Si se ejecuta una obra sin licencia, se estaría cometiendo una infracción urbanística, es decir, un delito. El régimen sancionador para construcciones sin proyecto de obra y, en consecuencia, sin licencia de edificación es severo. Las medidas pueden paralizar la obra, obligar a la demolición de lo construido y la cuantía de las sanciones económicas, en función de su gravedad, puede alcanzar hasta el millón de euros.
¿Cómo tramitar un proyecto de obra?
Puede que te estés planteando construir tu propia vivienda o añadir alguna edificación en tu parcela. Quizá necesites reformar, ampliar o rehabilitar la casa o finca donde vives. O tal vez lo que buscas es construir una nave o un local. En cualquiera de los casos anteriores, precisarás un proyecto de obra.
Al tomar esta iniciativa, te conviertes en el promotor de tu propia edificación. Para conseguir el proyecto de obra tendrás que dirigirte a un estudio de arquitectura o bien contactar con un arquitecto titulado y colegiado.
También pueden elaborar proyectos de obra los estudios de ingeniería o ingenieros independientes titulados y colegiados. Los ingenieros suelen encargarse de construcciones enmarcadas en lo que se conoce como obras civiles (infraestructuras, redes de comunicaciones, sistemas de abastecimiento…).
Los actores que intervienen en un proyecto de construcción son:
- El promotor: Es quien decide que se realice el proyecto. Puede ser una persona física o jurídica, pública o privada.
- El proyectista: Es el técnico especialista que confecciona el proyecto de obra, teniendo en cuenta tanto los aspectos constructivos como la normativa aplicable.
- El constructor: Es quien asume la responsabilidad de la ejecución efectiva de la obra siguiendo las pautas del proyecto de construcción. Puede ser una persona física o jurídica y normalmente subcontrata parte de los trabajos de la obra.
- El director de obra: Es el técnico, arquitecto o ingeniero, que dirige la obra en todos sus aspectos técnicos, urbanísticos, medioambientales y estéticos. La dirección de la obra se rige por las directrices del proyecto de obra, las licencias y otras autorizaciones. Este profesional es el encargado de certificar partes de la obra y de emitir el certificado final de obra.
Es importante que el proyecto de construcción se haya ejecutado con la mayor precisión y previsión posibles. Cuando el punto de partida de la obra es un buen proyecto, la ejecución será mucho más sencilla y los tiempos de realización más cortos. El proyecto debe coordinar los plazos de ejecución, los cálculos, el diseño y el presupuesto.
La información esencial que debe contener un proyecto de obra es la siguiente:
- Determinación del emplazamiento exacto de la obra y metros cuadrados del local.
- Análisis y valoración detallada de las expropiaciones.
- Realización de los cálculos de la construcción, justificándolos y detallándolos con fiabilidad.
- Exposición precisa de las soluciones constructivas adoptadas, con una justificación técnica.
- Cálculo de los costes de los materiales, de los servicios subcontratados, etc.
- Inclusión de un pliego de condiciones en el que se detallen las características de los materiales empleados y las condiciones requeridas para ejecutar la obra.
Es difícil establecer cuánto puede costar un proyecto de obra porque depende de su magnitud. Podemos ofrecerte el siguiente desglose:
- Tasas por licencias: Suelen ser el 2 % del presupuesto de ejecución material, aunque depende de los ayuntamientos.
- Honorarios del arquitecto: Rondan el 4 % del presupuesto de ejecución material.
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): El 4 % del presupuesto de ejecución material.
Normativa y requisitos del proyecto de obra
Las normas legales que regulan los proyectos de edificación son varias. La regulación aplicable a todo el territorio nacional es el Código Técnico de la Edificación (CTE). Esta reglamentación se incorporó al cuerpo legislativo mediante el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, y su principal objetivo es acercar a la práctica, para los profesionales y técnicos de la construcción, la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999.
Otra de las leyes de ámbito nacional es el Decreto 462/1971, de 11 de marzo. Aunque es anterior al CTE, sigue siendo útil para los profesionales, ya que establece pautas sobre la redacción de proyectos y la dirección de obras de edificación.
El arquitecto que redacte el proyecto técnico se guiará principalmente por la Ley de Ordenación de la Edificación, pero deberá tener en cuenta las modificaciones introducidas por el legislador en los últimos años. La más reciente es la Disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, sobre ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
Es de especial mención el Real Decreto de septiembre de 2002 del Ministerio de Fomento que recoge la norma de construcción sismorresistente, así como la legislación que regula la calidad del agua de consumo humano.
A su vez, tanto el Código Técnico de la Edificación como el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) indican el modo de proceder para evitar y prevenir enfermedades como la legionelosis, muy ligada a la abundancia de aerosoles en las obras.
La legislación también establece medidas para la eficiencia energética y el ahorro. Estos aspectos están recogidos en los documentos básicos de ahorro de energía del CTE, entre los que cabe mencionar el documento HE 4 sobre la contribución solar mínima de agua caliente sanitaria.
Además, el estudio de arquitectura que lleve a cabo el proyecto tendrá que incluir forzosamente en la redacción del proyecto de obra las disposiciones legales relacionadas con la seguridad y la salud en las obras de construcción, y cumplir con la Ley de Prevención de Riesgos Laborales de 8 de diciembre de 1995. Una de las exigencias de esta ley es nombrar un coordinador de seguridad y salud en todos los trabajos ejecutados en la obra.
En cuanto a la parte administrativa involucrada en la elaboración de todo proyecto de construcción, también deberás conocer lo estipulado en las ordenanzas municipales, órdenes y decretos de los gobiernos autonómicos que regulan los trámites para la obtención de licencias, permisos y autorizaciones necesarias para iniciar los trabajos de edificación.
Cuanto cuesta un proyecto de obra
Un proyecto de obra es un documento técnico necesario para la realización de construcciones o rehabilitaciones de edificios. Elaborado por profesionales cualificados, este proyecto define con detalle los trabajos a realizar, los materiales a emplear y garantiza que la obra cumpla con la normativa vigente.
El precio de un proyecto de obra puede variar significativamente dependiendo de diversos factores, como el tipo de obra, la superficie a construir o rehabilitar y la complejidad del diseño. Para proyectos de construcción de viviendas unifamiliares o edificios de nueva planta, los precios pueden oscilar entre 1.000 € y 6.000 €. No obstante, una media estimada sitúa estos costes alrededor de 3.000 € para una vivienda unifamiliar.
En rehabilitaciones o reformas, el coste del proyecto se estima en base al precio por metro cuadrado, que puede variar entre 30 € y 60 €. Por ejemplo, para una rehabilitación de 100 m², el gasto rondaría entre 3.000 € y 6.000 €.
Además, estos precios pueden verse incrementados por la necesidad de estudios adicionales como geotécnicos, topográficos o energéticos, junto con la gestión de licencias y permisos necesarios para realizar la obra.
Es crucial considerar que estos precios son aproximados y pueden variar dependiendo de la localización de la obra y la experiencia del técnico redactor del proyecto. La selección de un buen profesional asegura que la inversión se adecúe a las expectativas de calidad y seguridad.
