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Documentos contractuales de un proyecto de construcción

Silja

Silja

Arquitecto

¿Qué es un proyecto? Si hacemos esta pregunta a la gente por la calle, cada uno nos dirá cosas completamente diferentes. La palabra proyecto, como tantas otras, tiene distinto significado en la jerga coloquial y en la jerga técnica. 

En este artículo vamos a hablar del proyecto de edificación como aquel que define la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación), es decir, al conjunto de documentos necesarios para solicitar la licencia y poder ejecutar cualquier tipo de obra edificación.

Qué es un proyecto técnico

Así pues, es importante que asumamos que, en una conversación técnica (con un técnico municipal, con una administración, etc.), cuando nos piden un proyecto nos están pidiendo un documento (o conjunto de documentos) reglado, que se debe acoger a una serie de normativas específicas. 

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Sin embargo, cuando la administración correspondiente necesita cierta documentación, pero no puede exigir un proyecto según la LOE, a veces nos pueden solicitar una memoria, una memoria de actividad, un proyecto de actividad, un anteproyecto o incluso utilizar eufemismos como proyectillo.

Esta serie de documentación, que no es un proyecto, no viene reglada en la LOE ni en ninguna otra normativa de ámbito estatal o autonómico, si bien puede estar reglada por el propio ayuntamiento o administración que lo solicite. Esto no quiere decir que no tengamos que cumplir una serie de normas y justificarlas en una memoria. 

Por ejemplo, si yo quiero realizar una caseta para colocar las herramientas en mi parcela, no necesito un proyecto, pero tendré que cumplir con el planeamiento municipal (distancia al camino y a los linderos, altura, materiales de acabado), con la Ley del Suelo, con las leyes de patrimonio, etc.

El proyecto de edificación

El proyecto de edificación es todo aquel proyecto que se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación. En resumen, es todo aquel proyecto necesario para la construcción o rehabilitación de cualquier tipo de edificio. También se le llama proyecto de construcción o, simplemente, proyecto. 

El proyecto engloba una serie de documentos que vienen recogidos en el Código Técnico de la Edificación, o CTE. A grandes rasgos, los documentos de proyecto obligatorios, según el CTE, son los siguientes:

  • Memoria.
  • Planos.
  • Pliego de condiciones.
  • Mediciones.
  • Presupuesto.

Todos estos apartados son obligatorios y pueden incluir partes redactadas y firmadas por otros técnicos diferentes al principal. Existen documentos que, aunque en el CTE vienen incorporados como anexos a la memoria, tienen entidad propia y son obligatorios en cualquier proyecto. Estos son los siguientes:

  • Plan de Control de Calidad.
  • Estudio para la Gestión de Residuos en Obra.
  • Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico de Seguridad y Salud.

También existen otros documentos que pueden ser o no obligatorios, según los casos, y que suelen estar redactados por técnicos diferentes. Los más habituales son los siguientes:

Proyectos para las administraciones públicas

En el caso de que el proyecto se realice para cualquier administración pública, este se regirá por la Ley de Contratos del Sector Público, publicada en 2017. El contenido mínimo del proyecto, en este caso, será el siguiente:

“a) Una memoria en la que se describa el objeto de las obras, que recogerá los antecedentes y situación previa a las mismas, las necesidades a satisfacer y la justificación de la solución adoptada, detallándose los factores de todo orden a tener en cuenta.

b) Los planos de conjunto y de detalle necesarios para que la obra quede perfectamente definida, así como los que delimiten la ocupación de terrenos y la restitución de servidumbres y demás derechos reales, en su caso, y servicios afectados por su ejecución.

c) El pliego de prescripciones técnicas particulares, donde se hará la descripción de las obras y se regulará su ejecución, con expresión de la forma en que esta se llevará a cabo, las obligaciones de orden técnico que correspondan al contratista, y la manera en que se llevará a cabo la medición de las unidades ejecutadas y el control de calidad de los materiales empleados y del proceso de ejecución.

d) Un presupuesto, integrado o no por varios parciales, con expresión de los precios unitarios y de los descompuestos, en su caso, estado de mediciones y los detalles precisos para su valoración. El presupuesto se ordenará por obras elementales, en los términos que reglamentariamente se establezcan.

e) Un programa de desarrollo de los trabajos o plan de obra de carácter indicativo, con previsión, en su caso, del tiempo y coste.

f) Las referencias de todo tipo en que se fundamentará el replanteo de la obra.

g) El estudio de seguridad y salud o, en su caso, el estudio básico de seguridad y salud, en los términos previstos en las normas de seguridad y salud en las obras.

h) Cuanta documentación venga prevista en normas de carácter legal o reglamentario”.

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Diferencias entre proyecto público y proyecto privado

Como podemos apreciar, el contenido mínimo de un proyecto privado y de uno público es similar. Las diferencias principales son las siguientes:

  • El pliego de condiciones se sustituye por el pliego de prescripciones técnicas particulares, debido a que el Pliego de Cláusulas Administrativas Generales para la Contratación de Obras del Estado es común para cualquier obra pública. 
  • El presupuesto de las obras públicas ha de incluir los precios unitarios y los descompuestos, mientras que en las obras privadas los precios descompuestos no son necesarios. 
  • En las obras públicas es necesario incluir un plan de obra. 

¿Qué documentos son contractuales?

Todos los documentos indicados anteriormente son obligatorios en un proyecto y han de respetarse durante la ejecución de la obra. Ahora bien, durante la ejecución de dicha obra algunos aspectos de esta pueden cambiar, tanto por decisiones de proyecto como por decisiones puramente técnicas. Por ello hacen falta las figuras del director de obra y del director de ejecución de la obra, que habitualmente son arquitectos y arquitector técnicos, respectivamente.  

En una obra privada, para determinar qué documentos son contractuales habrá que dilucidar primero si hay algún tipo de contrato. Es muy recomendable que exista un contrato entre el promotor y el constructor (contratista, empresa constructora, etc.). Es conveniente que en este contrato venga reflejada, entre otras cosas, la prioridad de los documentos en caso de discrepancias. De no haber contrato o no especificarse este criterio, podemos acudir al propio proyecto, en su pliego de condiciones, donde a veces se estipula la prelación de cada documento.

En el caso de las obras públicas, en principio todos los documentos son contractuales y su prevalencia deberá ir definida en el contrato o en los pliegos de condiciones. Algunas administraciones no consideran todos los documentos contractuales, sino solo informativos. Es el caso de las memorias y algunas partes del presupuesto, como puede ser el caso de las mediciones o de los descompuestos. Esta distinción es en muchos casos una cuestión dialéctica, que solo tendrá repercusión a nivel económico si no se ha establecido un orden de prioridad concreto entre los distintos documentos del proyecto.

Prioridad de los documentos de un proyecto

Por muy bien que esté elaborado un proyecto, es habitual que existan pequeñas discrepancias entre el presupuesto y los planos, las memorias u otros documentos, ya sea por error, omisión o simplemente por falta de detalle. En estos casos, es importante que exista un orden de prioridad. 

No existe una normativa a nivel estatal que establezca un orden de prioridad (prelación o prevalencia) de unos documentos sobre los otros. Cada administración puede establecer sus criterios propios. El criterio más ampliamente aceptado es el siguiente:

  1. Presupuesto.
  2. Planos.
  3. Pliego de prescripciones técnicas.
  4. Memoria.

En obras privadas, si no se estipula lo contrario, el criterio más extendido es este mismo, hasta tal punto que muchos constructores solo leen el presupuesto y algunos planos, obviando completamente tanto las memorias como el pliego de condiciones.

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En definitiva, más importante que saber qué documentos son contractuales es saber cuál es la prioridad entre unos y otros documentos. 

Este tema es importante sobre todo en obras públicas, donde se realizan contratos cerrados entre una constructora y la administración por un precio establecido previamente, normalmente bajo concurso público. En obras privadas normalmente se paga lo que se ejecuta y, en caso de discrepancia, es mejor consensuar previamente el presupuesto entre las partes.

Cabe mencionar también que los documentos del proyecto son contractuales entre el promotor y la empresa constructora durante la ejecución de la obra. Pero si un proyecto se modifica durante la ejecución de la obra a instancias de la dirección facultativa, siempre que el promotor esté conforme, no afectará al contrato. 

Estas modificaciones, si son de envergadura, han de ser reflejadas en un modificado del proyecto. Una vez obtenida la licencia de primera ocupación, lo importante no será el contenido del proyecto, sino la calidad de la edificación realizada.

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