Método de costes para calcular el coste de reposición

Manuel

Arquitecto Técnico

El coste de reposición

El método de costes para calcular el Coste de Reposición conduce a obtener el coste de la construcción, por lo tanto, no valora el inmueble en su totalidad, suelo más la construcción, sino solamente esta última.

¿Eres un profesional y quieres recibir trabajos en tu zona?

Contacta al instante con clientes que necesitan profesionales para realizar Inspecciones Técnicas, Boletines eléctricos, Tasaciones, peritaciones, Boletines de agua, etc.

Date de alta gratis

En este artículo vamos a explicar cómo se calcula el coste de reposición que se refiere exclusivamente a la construcción, para lo que se utiliza el Método de Coste.

Se define el Coste de Reposición de la construcción como el equivalente al valor que costaría reconstruir o reproducir el edificio, a precios actuales de los factores de producción (proyecto de obra, materiales, mano de obra, técnicos, permisos de obra, etc.), deduciendo de este valor la depreciación por su estado actual.

Cuando por su antigüedad no se pueda reconstruir o reproducir un edificio idéntico se calculará el Coste de Reemplazamiento de un edificio que tuviera las mismas características, utilidad similar y las mismas cualidades funcionales, pero construido con materiales y técnicas modernas, con precios actuales y de acuerdo con el Principio de Equivalencia Funcional.

El Coste de Reposición de la Construcción será, por lo tanto, la diferencia entre el valor actual de reproducción, reconstrucción o reemplazamiento a nuevo, menos el valor de la depreciación D.

Si llamamos al Coste de Reposición Neto CRN, y al Coste de Reposición Bruto CRB será: CRN = CRB – D

El CRB será el coste de la construcción nueva y el CRN será el coste de la construcción depreciado por la antigüedad.

Vamos a calcular separadamente ambos valores para obtener el Coste de Reposición de la construcción, haciendo la advertencia que en este método se trabaja con costes unitarios por metro cuadrado construido, calculándose los costes totales multiplicando Coste Unitario en euros/m2 por la superficie construida en m2.

Limitaciones del Método de Costes

El cálculo del coste actual de un edificio ya construido no supone mucha dificultad si es de reciente construcción, pero la dificultad es crecente cuanto más antiguo sea el edificio pues los materiales empleados, además de no ser adecuados a la realidad actual, en muchos caos no existen, con el agravante de que los sistemas de edificación han evolucionado tanto que es prácticamente imposible calcular el coste actual del inmueble reproducido, reconstruido o reemplazado.

Lo mismo puede decirse de los edificios singulares: históricos, culturales, arquitectónicos, etc. que normalmente añaden dificultades de valoración derivadas de su propia antigüedad.

En el cálculo del coste de la construcción deben incluirse todos los costes necesarios para que el inmueble sea apto para el fin que ha sido construido: lo que en términos industriales se llama “llave en mano” y que en este caso es el coste industrial de “fabricación” del edificio.

Se supone disponible el suelo urbanizado y listo para la edificación (solar explanado y con las acometidas necesarias). Las operaciones anteriores al inicio de la construcción, como son las demoliciones, explanaciones y urbanización, se incluyen, convencionalmente por uniformidad de criterios, en el coste o valor del suelo. Es decir, en el valor del suelo, se incluyen todos los costes para transformar el suelo en solar edificable, no solamente los costes materiales sino también aquellos costes necesarios para ser transformado urbanísticamente en solar edificable, (gastos legales y fiscales de planes parciales, cesiones, compensaciones, etc.).

La última operación material incluida en el coste del suelo es su explanación.

El coste de Reposición Bruto puede dividirse en dos grupos: los costes directos de la construcción (ejecución material) y los costes indirectos y beneficio industrial del constructor.

¿Cómo se calcula el coste de ejecución material o costes directos de la construcción?

Se incluye en el coste directo desde la primera operación para la ejecución material del edificio (excavaciones), hasta la última necesaria para que el inmueble sea disponible para su uso habitable (la entrega de llaves) y comprende mano de obra, materiales, maquinaria necesaria, subcontrataciones, instalaciones a utilizar, personal técnico, seguridad y calidad de la obra, seguros de construcción, etc. Todas ellas incluidas en el coste de la ejecución material.

¿Eres un profesional y quieres recibir trabajos en tu zona?

Contacta al instante con clientes que necesitan profesionales para realizar Inspecciones Técnicas, Boletines eléctricos, Tasaciones, peritaciones, Boletines de agua, etc.

Date de alta gratis

¿Cómo se calculan los costes indirectos de la construcción, es decir, los gastos y el beneficio industrial?

No debe olvidarse que los costes obtenidos por el método anterior no incluyen el coste total de la construcción, sino solamente los costes directos, los costes de ejecución material directamente aplicables a la construcción material.

Por ello, en todo caso, deben añadirse los costes indirectos que comprenden los siguientes gatos:

  • Coste del proyecto
  • Honorarios profesionales: arquitecto, arquitecto técnico, notario, registrador, etc.
  • Licencias y permisos: declaración de obra nueva, licencias de obra, etc.
  • Tributos no deducibles ni recuperables.
  • Control de calidad
  • Seguridad y Salud
  • Seguros obligatorios de la construcción
  • Gastos generales de la construcción

La estimación de estos gastos se hace por porcentajes que, en general, son conocidos por los profesionales de la construcción, vienen publicados por las revistas especializadas y oscilan entre el 10 y el 15 por ciento del coste directo según tipología, zona, y calidad de la construcción.

Debe añadirse, finalmente, el beneficio industrial de la empresa constructora que ejecuta la obra, que también es proporcional al coste directo.

La suma de los costes directos, indirectos (gastos y beneficio del constructor) dará el CRB, que, en consecuencia, también es proporcional al coste directo de la construcción, a la ejecución material.

Fuentes de información de los costes de construcción

Los costes de la construcción pueden obtenerse por distintos medios, normalmente se emplean estas fuentes:

  • Organizaciones empresariales: La SEOPAN, Conferencia Nacional de la Construcción, publica precios unitarios de materiales y mano de obra, así como los índices de variación de precios.
  • Revistas especializadas en la construcción. Las revistas más conocidas son EME DOS, Construc (revista técnica de la construcción) y el Boletín Económico de la Construcción.

Estas fuentes publican los precios de coste por m2 construido de ejecución directa desglosado por capítulos de obra, gastos indirectos y beneficio industrial del constructor. Esta información periódica por tipología de edificación, calidad, categoría y zona geográfica es directamente aplicable al cálculo del coste de las construcciones.

Estas revistas también informan de los precios actualizados de subconjuntos de edificaciones tales como baños, cocinas, ascensores, calefacción, aire acondicionado, etc., que permite completar y contrastar los precios medios obtenidos anteriormente y homogeneizar edificios o elementos diferentes.

  • Colegios profesionales. Son varios los colegios profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos los que publican los precios unitarios y mano de obra descompuestos por capítulos, normalmente referidos a su provincia o comunidad autónoma.
  • Administraciones Públicas. El Ministerio de Fomento y algunas CC.AA. también publican periódicamente los precios de costes de la construcción en el ámbito geográfico de su competencia.

¿Cuánto cuesta un proyecto de obra?

Te mostramos el precio medio que nos han indicado los clientes y profesionales

1.500 €

Es el precio más barato hasta ahora

de
12.783 €
24.950 €

Es el precio más alto que se ha presupuestado

  • Estos precios son una media obtenida de 692 presupuestos solicitados en Certicalia
  • El presupuesto puede variar mucho dependiendo de algunos factores determinantes.
  • Para obtener un presupuesto personalizado contacta con los profesionales de tu zona

Contacta con los mejores profesionales en proyecto de obra

Pide presupuesto

en menos de 1 minuto y gratis

¿Eres un profesional y quieres recibir trabajos en tu zona?

Contacta al instante con clientes que necesitan profesionales para realizar ITE, boletines eléctricos, tasaciones, peritaciones, certificados de instalación de gas, etc.

Date de alta gratis

Otros artículos que te pueden interesar

Diferencias entre CE3 y CE3X

Desde junio de 2013 es obligatorio para los edificios existentes disponer del certificado energético para la venta y alquiler ...

Leer más

Instalación eléctrica doméstica, ¿cómo se hace?

Instalación eléctrica de la vivienda La instalación eléctrica de la vivienda consta de dos partes: Instalación ...

Leer más

Proyecto de vivienda unifamiliar: algunos consejos para un final feliz

Es tiempo de verano y la construcción de viviendas unifamiliares se acentúa, nuestros clientes disponen de más ...

Leer más

Ficherotecnia: plantillas para todo tipo de proyectos de obra y documentación técnica

Como ya te anunciamos el otro día, Certicalia ha comenzado una colaboración con Ficherotecnia, la primera biblioteca ...

Leer más

¿Eres un profesional?

Recibe ofertas de trabajos y contacta con nuevos clientes

Recibe trabajos
Consigue trabajos hoy
con Certicalia

Recibe nuevos clientes que buscan profesionales como tú y ofertas para realizar trabajos.

Comienza ahora
Recibe presupuesto de un proyecto de obra

Cuéntanos qué necesitas y recibe presupuesto de profesionales de tu zona

Pide precio gratis

Rápido y sin compromiso

Utilizamos cookies propias y de terceros para la gestión de sesiones de usuarios y de comentarios al blog, la interacción con redes sociales, personalización de publicidad, prestación del Servicio de Atención al Cliente y el análisis de visitas. Al continuar con la navegación entendemos que se acepta nuestra política de cookies.