Libro del Edificio Existente

Cómo obtener el Libro del Edificio 

Para obtener el Libro del Edificio Existente lo primero que se debe hacer es contactar con un profesional competente para realizar este tipo de proyectos.

Quién expide el Libro del Edificio Existente

El arquitecto es el profesional más cualificado para redactar el Libro del Edificio. En el caso de que ya estuviese redactado, la Administración de Fincas y el Presidente de la Comunidad de Propietarios / Propietario único del edificio, deben tener una copia que debe poder consultarse por cualquier persona. 

Proceso trámite 

Habrá trabajos que requieran de la intervención de la Administración Pública, como las ITEs y las investigaciones en Archivos, gestiones en Registro Propiedad, Agencia de Vivienda, Catastro… y otros trabajos que dependan exclusivamente del arquitecto, como el levantamiento de planos.

Los tiempos de procedimiento del trámite son marcados sin tener en cuenta la intervención de la Administración Pública. Por ejemplo, es evidente que si pedimos cita para un Archivo Histórico con el fin de consultar planos, y nos la otorgan para un mes vista, la parte concerniente a la investigación deberá supeditarse a esos tiempos. Y la última parte de la Inspección Técnica del Edificio, que depende de la Agencia de Vivienda, es la entrega del Certificado de Aptitud. 

Por ejemplo, en Cataluña pueden entregártelo al día siguiente del trámite de la ITE, al mes, o a los cuatro meses. Esto depende de la demarcación y el municipio.

Cuánto tarda 

Un buen libro de edificio existente se puede redactar en un espacio de tiempo de 2 semanas, en el caso de, por ejemplo, un edificio de 10 viviendas. Si el edificio es de 20 viviendas, se aumentaría a 3 semanas, más allá, a un mes. Cuantas más viviendas, más trabajo, más tiempo de investigación, de recopilación de material y de levantamiento de planos.

Cuánto vale el Libro del Edificio Existente

Si entendemos la elaboración del Libro del Edificio como un servicio integral está claro que deberemos incluir en él todos los documentos indispensables para que cualquier profesional pueda analizar en poco tiempo las particularidades del edificio sin tener que invertir días de investigación. Esto incluye:

• Planos del edificio. Bien yendo a archivos, o levantándolos él mismo. O las dos cosas, porque puede haber divergencias entre lo proyectado y lo construido.
• Realizar una Inspección Técnica del Edificio. El diagnóstico sobre el estado de un edificio es indispensable .
• Realizar una labor recopilatoria, a modo de investigación, de todas las intervenciones sufridas por el edificio. Esto implica entrevistas a los usuarios, administradores de fincas, empresas constructoras, instaladoras…
• Certificado energético del edificio y análisis de las cédulas de habitabilidad existentes.
• Los datos administrativos de venta de viviendas, segregaciones, unificaciones, cambios de uso, ventas globales o unitarias, también servirían para contrastar datos sobre la vida útil del edificio.

Cómo se calcula el precio

El precio del Libro del Edificio consistirá en evaluar económicamente los cuatro apartados indicados anteriormente. Se consideran esenciales los cuatro primeros puntos, y opcional el quinto. Por consiguiente, sería sumar el coste de una Inspección Técnica del Edificio, de un Levantamiento de Planos y las Labores de Investigación.

Vamos a proponer un edificio de 10 viviendas, distribuidas en 5 plantas, que es uno de los casos más arquetípicos que nos podemos encontrar. 

• La ITE tiene un coste de 700 euros + IVA.
• El levantamiento de planos, considerando que cada vivienda mida 80 m2 y sean simétricas por rellano e iguales las 4 primeras plantas - con ligeros cambios que habrá que examinar- tiene un coste equiparable al de la ITE, 700 euros + IVA.
• Las labores de investigación, que se pueden realizar en las propias visitas de la ITE, no tienen sobrecoste salvo que haya que ir a archivos, al Registro de la Propiedad, a la Agencia de Vivienda… Estimaremos 3 visitas básicas, 200 euros + IVA.
• Si incluimos el certificado energético, habrá que sumar 500 euros + IVA + tasa de trámite (si la hubiere) al total.

Precio total del libro del edificio de PB + 4, 2 viviendas por rellano, 2.100 euros + IVA.

¿Es obligatorio el Libro del Edificio?

Sí, es de carácter obligatorio en caso de que el edifico deba pasar la ITE. El incumplimiento de las obligaciones legales relacionadas con el Libro del Edificio puede acarrear distintas consecuencias. Asimismo, no disponer de información actualizada y precisa del edificio puede dificultar la gestión y el mantenimiento del mismo, lo que puede afectar a la seguridad y comodidad de los vecinos.

Sanciones aplicables

Se aplican sanciones en caso de no cumplir con las obligaciones legales:

• Las comunidades de propietarios podrán ser sancionadas económicamente por parte de las autoridades competentes;
• además, si este incumplimiento de las obligaciones genera daños a terceros, la comunidad puede ser declarada como responsable y deberá indemnizar los daños causados.