Valoración de suelo urbano

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¿Qué es la valoración suelo urbano?

Es el informe que nos da el valor del suelo urbano. Existen varias categorías de bienes inmuebles según la definición dada por el Catastro: suelo urbano, finca rústica y de características especiales. El suelo urbano es aquel que cumple alguna de las siguientes condiciones:

  • Que haya sido clasificado como urbano, urbanizado o equivalente por el plan de urbanismo correspondiente. También aquellos suelos que en los planes urbanísticos se incluyan como urbanizables o permita que sean convertidos en urbanos.
  • Que esté integrado en la trama de dotaciones y servicios de un núcleo de población, con independencia del grado de densidad poblacional.
  • Que haya sido transformado por disponer de servicios urbanísticos (acceso rodado, instalaciones de agua y desagüe, suministro eléctrico).
  • Que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística correspondiente.

Además, se debe tener en cuenta a la hora de valor estos suelos que dichas valoraciones se rigen por lo dispuesto en la Ley del Suelo. Al igual que en otro tipo de valoraciones como las de fincas rústicas, el técnico encargado de realizar el informe confrontará el valor con el establecido por la Administración. Si el valor está por debajo puede solicitarse una Tasación pericial contradictoria.

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¿Cuándo solicitar una valoración suelo urbano?

Cuando se requiera conocer el valor del inmueble para cualquiera de los trámites citados.

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¿Cómo realizar una valoración suelo urbano?

Contactando con una empresa de tasación o un perito especializado en valoraciones. En general, el técnico tomará como referencia los valores reflejados en las ponencias catastrales. Si considera que estas valoraciones no tienen correspondencia real o han perdido su vigencia, justificarán este hecho y aplicarán uno de los siguientes métodos de valoración:

  • Método residual estático: Si va a realizarse el proyecto a corto plazo porque no incluye variaciones en el tiempo.
  • Método residual dinámico: Cuando no sé dará uso al suelo a corto plazo.

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¿Por qué lo necesito?

Es obligatorio para gestiones hipotecarias o para reparto de herencias y necesario para otros contratos y gestiones privadas.

¿Dónde se tramita? 

El técnico entregará el informe al solicitante o en su nombre a quien lo haya requerido: la Administración, la otra parte del contrato, la autoridad judicial, una empresa, etc.

¿Quién lo hace?

Arquitectos o arquitectos técnicos. Si el terreno es de naturaleza industrial también puede valorar un ingeniero o ingeniero técnico.

¿Cuánto cuesta?

Los honorarios del técnico que realiza el informe son variables dependiendo del tiempo de trabajo. Acudiendo a la administración autonómica puede solicitar el valor estimado para del suelo pero éste no tiene porque coincidir con el valor real de mercado que dictamine el técnico.

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¿Qué factores influyen en la valoración?

La localización. La normativa urbanística. La naturaleza y el uso del suelo. La superficie.

En una venta, si la transmisión se ha efectuado por un valor por encima del fijado por la Comunidad Autónoma, ¿deberá liquidar por el valor real o por el fijado?

Siempre por el valor real. Si está por encima se presupondrá cierto, si está por debajo habrá que probarlo.

¿Qué relación tiene la valoración del suelo y la plusvalía?

La plusvalía es un impuesto que grava el incremento del valor experimentado por un terreno durante el tiempo. Se liquida cuando se transmite la propiedad (compra-venta, herencias, donaciones). La cantidad se calcula a partir del valor del suelo y varios coeficientes de ajuste temporal.

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