Poner precio a un solar no es tan sencillo como valorar una vivienda. En un piso, si conoces el valor del piso de al lado, puedes estimar el precio del tuyo comparando superficies y características. En un solar este planteamiento no funciona.
La clave está en que, en un solar, lo que realmente importa no es solo la superficie del terreno, sino la superficie máxima que se puede construir en él. Por ejemplo, en un solar entre medianeras de 100 m² en el que se puedan construir planta baja más 3 plantas, la superficie edificable sería de 400 m².
A partir de aquí, para valorar correctamente un solar hay que entender tres conceptos fundamentales: el tipo de suelo, la edificabilidad y los usos permitidos.
Comprobar el tipo de suelo en el Plan General
El primer paso para valorar un solar es consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio y localizar allí la parcela.
De forma general, el Plan General clasifica el suelo en tres grandes zonas:
Suelo rústico: terreno, no solar
Si la parcela está en zona rústica, no se puede construir libremente. En este caso, no estaríamos hablando de un solar, sino de un terreno o finca rústica.
- Su valor suele ser muy inferior al de un solar urbano.
- El precio depende en gran medida del tipo de cultivo o aprovechamiento que permita el planeamiento (secano, regadío, aprovechamiento forestal, etc.).
Suelo urbanizable: potencial futuro, pero sin edificar aún
Si la parcela está en suelo urbanizable, no se puede edificar directamente. Antes hay que aprobar y ejecutar un Plan Parcial y, posteriormente, desarrollar la urbanización.
- Para un particular que quiere construirse una vivienda unifamiliar, esto suele ser inviable a corto plazo.
- En principio, la parcela valdrá menos que en suelo urbano, salvo en casos muy concretos donde haya expectativas claras de desarrollo a corto plazo.
- Muchas veces, lo más razonable es esperar a que el terreno pase a considerarse urbano para vender o comprar.
Suelo urbano: cuando hablamos realmente de “solar”
Solo podemos hablar propiamente de solar cuando la parcela está en suelo urbano y es edificable, es decir, cumple las condiciones de urbanización y servicios exigidas por la normativa municipal.
Dentro del suelo urbano, el Plan General vuelve a dividir el territorio en distintas Ordenanzas o Zonificaciones. Cada una permite una edificabilidad y unos usos específicos. Estos dos factores son los que van a determinar de forma decisiva el valor del solar.
Edificabilidad: cuántos metros se pueden construir
La edificabilidad es la superficie total construida máxima que puede levantarse en el solar. Suele expresarse en m² de techo por m² de suelo (m²/m²).
Por ejemplo:
- Solar de 100 m²
- Edificabilidad de 3 m²/m²
La superficie máxima construible será:
3 × 100 = 300 m² construidos
Cuanto mayor edificabilidad tenga el solar (a igualdad de ubicación y uso), mayor será su valor, porque permite construir más metros vendibles o aprovechables.
También hay que tener en cuenta:
- Alturas máximas (número de plantas permitidas).
- Ocupación máxima de la parcela (porcentaje de suelo que puede ocuparse en planta baja).
- Posible construcción de sótanos (para garajes, trasteros, instalaciones, etc.).
En zonas rurales o con baja demanda, puede que no compense construir sótanos, porque el coste de ejecución es alto y el valor de mercado de esos metros es reducido.
Usos permitidos: residencial, comercial, industrial…
Cada Ordenanza urbanística permite unos usos concretos: residencial, comercial, terciario, docente, industrial, etc. Cada uso tiene un valor por m² diferente en el mercado.
Lo más habitual es analizar el solar buscando la combinación de usos más rentable, que suele ser:
- Uso comercial o terciario en planta baja.
- Uso residencial en las plantas superiores.
En algunos casos, un uso terciario u oficinas puede ser más rentable; en otros, el uso residencial será el predominante. La clave está en estudiar el mercado local y la demanda real de cada tipo de producto.
El método residual: cómo calcular el valor del solar
Una vez que sabemos:
- Qué se puede construir (edificabilidad).
- Para qué se puede usar (usos permitidos).
- Y cuál es la opción más rentable (tipología de edificio y número de metros),
podemos aplicar el método residual, que es el sistema más habitual para valorar solares urbanos.
¿En qué consiste el método residual?
De forma simplificada, el método residual calcula el valor del solar como:
Valor del edificio terminado en el mercado
− Coste total de construcción
− Gastos y beneficio del promotor
= Valor del solar
Es decir:
-
Se estima el valor de venta del edificio terminado (viviendas, locales, garajes) comparándolo con inmuebles similares de la zona.
-
Se calculan los costes de construcción, honorarios técnicos, licencias, impuestos y otros gastos asociados.
-
Se resta también el beneficio razonable del promotor.
-
El resultado es el valor máximo que podría pagar un promotor por ese solar.
Se trata de un método complejo que exige:
- Conocimiento del mercado inmobiliario local.
- Experiencia en costes de construcción.
- Dominio de la normativa urbanística aplicable.
Por eso, valorar un solar es, en la práctica, más difícil que valorar un edificio terminado.
¿Quién puede valorar un solar o un terreno rústico?
Para valorar un solar urbano con criterios profesionales y ajustados al mercado, el perfil técnico más adecuado es:
- Un arquitecto, por su formación en urbanismo, edificación y normativa.
- También puede hacerlo un arquitecto técnico, especialmente cuando tiene experiencia en valoración y tasación.
En cambio, cuando hablamos de terrenos rústicos, el técnico más apropiado suele ser un ingeniero especializado en el tipo de aprovechamiento:
- Ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos.
- Ingeniero forestal para montes y superficies forestales.
- Otras especialidades, según el tipo de explotación (ganadera, industrial, etc.).
En cualquier caso, lo importante es que el profesional conozca tanto la normativa aplicable como el mercado de la zona.
¿Cuándo compensa pedir una tasación profesional?
Si vas a comprar un solar, normalmente el importe de la operación es muy elevado. El valor del suelo puede ser incluso superior al de la futura construcción, por lo que un error de valoración puede suponer decenas de miles de euros.
Invertir 200 € o 300 € en una tasación profesional cuando vas a comprar un solar por 100.000 € o más es una decisión que puede:
- Evitar que sobrepagues por el terreno.
- Detectar limitaciones urbanísticas que reduzcan su valor.
- Confirmar que el solar tiene potencial real de desarrollo.
Lo mismo ocurre si vas a vender un solar: apoyarte en una valoración profesional te ayuda a:
- Evitar malvender por debajo de su valor real.
- Defender tu precio con argumentos técnicos frente a posibles compradores.
- Acelerar la venta al presentar una tasación elaborada por un experto.
Cómo puede ayudarte certicalia
Si estás valorando comprar o vender un solar y no tienes claro cuál es su precio real, lo más recomendable es recurrir a un profesional con experiencia.
En certicalia puedes solicitar presupuesto a arquitectos y otros técnicos especializados en tasaciones de solares y terrenos, que te ayudarán a:
- Analizar el planeamiento urbanístico de tu parcela.
- Calcular la edificabilidad y los usos permitidos.
- Estimar el valor de mercado real aplicando el método residual.
Contar con un informe profesional antes de tomar una decisión de compra o venta es la mejor forma de proteger tu inversión y evitar sorpresas desagradables en el futuro.