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Qué es el Método Residual Estático
Es un método para calcular la valoración de un terreno edificable o de un bien inmueble; se trata de calcular el precio máximo que un promotor estaría dispuesto a pagar para llevar a cabo una promoción con el mayor y mejor uso posible.
El valor del suelo se obtiene como diferencia entre el precio de venta de los edificios acabados y los diferentes costos y beneficios del proceso de promoción, construcción y venta.
Existen dos modalidades, el estático y el dinámico. En el método residual estático no se tiene en cuenta el factor tiempo, por lo que solo se aplica a operaciones que vayan a llevarse a cabo muy inmediatamente. Si entendemos que la operación puede dilatarse en el tiempo y los flujos de caja pueden verse muy afectados entonces deberemos utilizar el método dinámico, que sí tiene en cuenta esta variable.
Desarrollo del cálculo
Para calcular la valoración del inmueble mediante este método debemos simular una promoción a ejecutar sobre nuestro solar o edificio, de tal manera que preveamos que ésta sea la mejor y más rentable opción de que disponemos.
Deberemos estimar las fechas y plazos de construcción y comercialización más probables y todos los costes y gastos que nos pueden suponer, así como los precios de venta de los inmuebles que resulten de la promoción.
El valor de repercusión del suelo será el resultado de restar al precio de venta del inmueble terminado, todos los costes y gastos de la construcción y el beneficio del promotor.
Ejemplo de valoración mediante el Método Residual Estático
Supongamos un solar o un edificio en ruinas del que queramos obtener su valoración.
Dimensiones del solar: 20 x 30 metros = 600 m2
Una vez estudiadas las condiciones urbanísticas decidimos que la mejor opción es construir un edificio de 6 plantas sobre rasante, con viviendas en las plantas altas (de la 1 a la 5), locales comerciales en planta baja y dos plantas de aparcamiento bajo rasante.
El área edificable es del 80% del solar, o sea, de 480 m2.
En base a estas premisas concluimos que la promoción contará con 20 viviendas (4 por planta), 480 m2 de locales comerciales y 32 plazas de garaje.
Se establecen los precios de venta en:
• Vivienda: 250.000 €
• Local comercial: 2.000 €/m2
• Plaza de garaje: 25.000 €
Por tanto los ingresos por ventas serían:
Ahora deberemos calcular los costes de la promoción:
La diferencia entre ingresos y gastos es el precio del solar:
F = 6.760.000 € – 1.352.000 € = 2.136.800 €
