¿Se puede vender un edificio sin ITE?

Para dar respuesta a esta pregunta, abordamos su obligatoriedad. Para ello, extraemos la información de la normativa que regula la ITE. Como es un trámite obligatorio, a la hora de vender un inmueble es interesante conocer la viabilidad de su venta en caso de tener obligación de tener la ITE y no carecer de ella.

¿Es obligatorio pasar la Inspección Técnica de edificios?

Para establecer si un edificio puede venderse sin la ITE, debemos establecer unos filtros basándonos en las normativas oficiales. El Decreto 67/2015 establece los siguientes plazos obligatorios para que los edificios pasen la Inspección Técnica de Edificios:

ITE para edificios plurifamiliares:

• Entre 1951 y 1960: Hasta el 31 de diciembre de 2015
• Entre 1961 y 1960: Hasta el 31 de diciembre de 2016
• A partir de 1971: El año en que cumpla 45 años de antigüedad

ITE para viviendas unifamiliares:

• Anteriores a 1000: Hasta el 31 de diciembre de 2016
• Entre 1901 y 1930: Hasta el 31 de diciembre de 2017
• Entre 1931 y 1950: Hasta el 31 de diciembre de 2018
• Entre 1951 y 1960: Hasta el 31 de diciembre de 2019
• Entre 1961 y 1975: Hasta el 31 de diciembre de 2020
• A partir de 1975: El año en que cumpla 45 años de antigüedad

Las viviendas que tengan la cédula de habitabilidad en vigor no necesitarán pasar la ITE hasta que no caduque la cédula.

Por tanto, antes de indagar en cuestiones más profundas, debemos realizar este primer cribado para dilucidar si se puede vender o comprar un edificio que no haya pasado la ITE. Supongamos que nuestro edificio se halla en las franjas anteriormente mencionadas.

Entonces nos dirigimos al artículo 15 del Decreto 67/2015, que dice lo siguiente:

1. En los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes han de entregar a las adquirentes, en el caso que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud.
2. Si el certificado de aptitud se ha obtenido por silencio administrativo positivo o si no se puede obtener este certificado porque, de acuerdo con el informe de la inspección técnica, se han apreciado deficiencias graves o muy graves y las medidas cautelares no han sido ejecutadas, las personas transmitentes han de entregar una copia del informe de la inspección técnica del edificio con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.
3. En caso de que la persona transmitente de una vivienda no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente podrá exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión.
4. Los notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En este caso, la transmisión de la vivienda queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.

Por tanto, si la parte compradora y vendedora están de acuerdo, la exoneración de la ITE – aunque puede ser sancionable por la administración a posteriori y operaciones hipotecarias pueden perfectamente no ser aceptadas -, no debe invalidar una compraventa.

Es un tema muy delicado, ya que el notario debe dar fe de la presencia o no del documento, y de si se trata de un certificado de aptitud provisional o de un edificio que no puede pasar la ITE sin medidas correctoras. Pero el notario no puede invalidar una compraventa por la ausencia de una ITE motu propio.

Dónde solicitar la ITE

Para solicitar la ITE solo tendrás que ponerte en contacto con un técnico competente. Puedes hacerlo, por ejemplo, solicitando un presupuesto en Certicalia.

El técnico probablemente te proporcionará un cuestionario previo para que cada propietario marque las deficiencias detectadas en su vivienda. Después acudirá al edificio a investigar personalmente.

Si quieres saber más sobre cómo se desarrollará la inspección del técnico, puedes ver este vídeo que Certicalia ha creado para ti:

El informe realizado por el técnico deberá entregarse en el Ayuntamiento para acreditar que la evaluación ha tenido lugar.

Quién paga la ITE

El coste de la Inspección Técnica del Edificio corre a cargo de la Comunidad de Propietarios. Dado que se trata de una obligación por ley, es posible tomar acciones legales en caso de que alguno de los vecinos se niegue a pagar su parte.

En todo caso, recuerda que es preferible realizar la inspección antes que enfrentarte a las sanciones por no haberla hecho. No realizar la ITE en Madrid es sancionable con hasta 6.000 acumulados en multas si se pospone durante más de 3 años.