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Incumplimiento de contrato de compraventa por parte del vendedor

Hay ocasiones en las que, aunque uno tenga (o crea tener) todo atado y bien atado, un contrato de compraventa de vivienda no llega a materializarse. Esto puede deberse a muchas razones, como cuando el vendedor se echa atrás en los momentos previos a la entrega de la casa o en aquellos casos en los que se compró una vivienda sobre plano y el promotor, sencillamente, nunca ejecutó la obra. 

Los pasos a seguir en situaciones como estas dependerán del contenido de lo firmado por las partes y de las razones por las que se desista de seguir adelante con la operación. 

El vendedor no quiere vender

Si antes de proceder a la entrega de la vivienda, el propietario o el promotor se desdice y decide no seguir adelante con la operación, lo primero que hay que hacer es consultar cualquier precontrato que se hubiera firmado. Si este era de arras penitenciales o de desistimiento, el vendedor estará en su derecho de no perfeccionar el contrato, tanto si es un contrato privado de compraventa de vivienda entre particulares, como si es un contrato arras señal inmobiliaria. 

Esto es así porque las arras penitenciales son la fórmula precontractual que, tal y como establece el artículo 1454 del Código Civil, permite no llevar el contrato a efecto con una única condición: que el vendedor devuelva duplicadas las arras, es decir, la señal que recibió como anticipo, o que el comprador acepte perder la cantidad adelantada. 

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Por el contrario, puede darse que el acuerdo no esté configurado como arras de desistimiento o casos en los que el documento no precise que las partes puedan echarse atrás sin más penalizaciones. En estos casos será importante constatar que la negativa del vendedor a continuar con la operación no es imputable a un incumplimiento del comprador, que está obligado a pagar el precio pactado por la vía acordada y en el plazo descrito, si bien el retraso en el pago no se suele considerar por los tribunales motivo suficiente para rescindir el contrato. 

Si el comprador ha cumplido y media entre las partes un acuerdo distinto a las arras penitenciales, el vendedor debería respetar el acuerdo. Esto es así porque, por lo general, preacuerdos como el contrato de señal o de arras confirmatorias suelen interpretarse, a efectos legales, como una garantía de que el contrato se perfeccionará, con lo que las partes pueden haber quedado obligadas en este paso previo. 

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En aquellos casos en los que el vendedor decida no seguir adelante con la operación, la otra parte, en este caso el comprador, tiene básicamente dos opciones siempre que no mediasen arras penitenciales. Puede exigir el cumplimiento del contrato o instar su resolución por no respetar la otra parte lo acordado, con la devolución de las cantidades adelantadas y la posibilidad de solicitar indemnización en daños y perjuicios. 

Mientras que el primer caso conduce, prácticamente en todos los supuestos, a los tribunales (salvo cuando la otra parte acepte el arbitraje extrajudicial como posible solución al conflicto), el segundo puede resolverse sin necesidad de interponer una denuncia, siempre que las partes lleguen a una solución amistosa. 

De hecho, en estas situaciones, lo recomendable es que todo arranque por esa vía: la resolución del conflicto extrajudicialmente, entre las partes implicadas. De no ser posible el acuerdo amistoso, los expertos apuntan a que el primer paso que tendría que dar el comprador sería instar por escrito al vendedor a cumplir lo pactado en un plazo determinado, generalmente de días. 

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Demanda por incumplimiento del contrato 

Si no se recibiera respuesta alguna de la parte que se ha echado atrás, sería el momento de comunicarle fehacientemente que se quiere resolver el contrato por incumplimiento de lo acordado, petición a la que se incorporaría la reclamación de la cantidad entregada como adelanto sobre el precio de la vivienda. 

En este caso, según se recoge en la jurisprudencia sobre la materia, la comunicación vía notarial o judicial serían fórmulas óptimas para cursar esta solicitud. De no ser atendida en este punto, daría paso a la interposición de una denuncia ante los tribunales, cuya jurisprudencia es muy dispar en estos asuntos, en los que lo que se haya incorporado a los acuerdos entre las partes será determinante. 

Si se opta por emprender la vía judicial, será necesario contratar los servicios de un procurador y de un abogado que asesore en todo lo referente a este tipo de demandas que, por lo general, son aceptadas por la autoridad judicial cuando se refieren a incumplimientos esenciales o graves del contrato de compraventa, aspecto sobre el que existe disparidad de criterios en las distintas sentencias emitidas por los tribunales. 

Contrato con cláusulas abusivas 

Algo que es importante tener en cuenta si el vendedor se echa para atrás es si el precontrato o el contrato incorporaban alguna cláusula abusiva. Esto sucedería, por ejemplo, tal y como se desprende de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuando el comprador introdujera alguna cláusula no negociada individualmente, algo que se produce con más frecuencia cuando el vendedor no es un particular. 

Un ejemplo de abuso de una parte que daría pie a la resolución del contrato sería cuando el vendedor se ha reservado el derecho a quedarse con la cantidad entregada como señal ante cualquier incumplimiento de la otra parte, sin que existiese una penalización equiparable en el caso de que quien no cumpliera fuera el vendedor. 

La misma ley traza las líneas a seguir en compraventa de viviendas, por ejemplo, sobre plano. Sobre este asunto, la normativa y las sentencias judiciales apuntan que, cuando la propiedad no se entrega al producirse incumplimientos en asuntos como la fecha de inicio de las obras o la obtención de la licencia de primera ocupación, el comprador puede resolver el contrato y recibir las cantidades aportadas como adelanto, a las que habría que sumarle el interés anual. 

Ante cualquier tipo de incumplimiento por parte del vendedor, es recomendable acudir a un profesional especializado que asesore sobre los pasos a seguir, puesto que cada contrato o precontrato es un mundo sobre el que se deberá profundizar para solucionar el conflicto. 

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