La relación valor de mercado y precio de alquiler
A la hora de calcular el valor de mercado de una vivienda, el método más extendido es el de comparación de muestras. Este método consiste en determinar el precio de un inmueble a partir del estudio de un conjunto de muestras de mercado con características similares al mismo.
Sin embargo, cuando la vivienda a tasar se encuentra en régimen de arrendamiento, la normativa vigente establece que para estimar su precio de mercado debe utilizarse un método adicional: el método de capitalización de rentas. Este método permite calcular el valor del inmueble mediante la actualización de rentas futuras (para simplificar se puede considerar una renta periódica constante), utilizando una tasa de actualización preestablecida (es útil emplear el valor de la rentabilidad de la deuda pública a tres años).
Como una buena aproximación a lo comentado, puede calcularse el Valor de Capitalización de Rentas (VCR) suponiendo que las rentas futuras esperadas (R) son constantes en el tiempo y que sólo incorporan el incremento debido a la inflación (no se contemplan las fluctuaciones de mercado). De esta manera, el Valor de Capitalización de Rentas se puede expresar en función del importe de las rentas futuras esperadas, el número de años de alquiler (n, valor que se puede hacer coincidir con la vida útil restante de la vivienda o con el periodo de tiempo en que me interesa recuperar la inversión; pero en ningún caso debe ser un valor superior a 40 años) y el tipo de interés real (i, expresado en tanto por uno, cuyo valor puede tomarse, para inmuebles de vida económica alta, entre el 3% y el 4%).
Cálculo del precio de alquiler
La anterior fórmula puede utilizarse en forma inversa, es decir, conocido el valor de compra de la vivienda, puedo tomar ese valor como VCR y, a partir de él, introduciendo los valores correspondientes a i y n, obtener el valor de la renta anual R; esto es, el precio de alquiler.
Veamos un ejemplo: si he adquirido una vivienda de 20 años de antigüedad por la que he pagado 100.000 euros (VCR=100.000), puedo estimar cuál sería el precio de alquiler mínimo que debería fijar utilizando un valor i=3%=0,03 y un valor n=20 años (aunque la vida física de los edificios sin reformar se estima en 100 años, se suele tomar una vida económica de 40 años, por lo que si ya tiene 20, quedan 20 más).
De esta manera, despejando en la fórmula: R=100.000/14,88=6.720 euros anuales, que serían 560 euros mensuales. Es decir, que si el precio medio de los alquileres en la zona donde se ubique el piso es tal que me asegura que puedo alquilarlo por ese precio, la inversión realizada será rentable. Como se puede entender, ésta es una buena herramienta de decisión a la hora de realizar una determinada inversión en un inmueble (podemos analizar si el precio de venta se ajusta a la realidad de lo que del inmueble se podrá obtener o no para saber su rentabilidad) y también si estamos indecisos entre alquilar o comprar (podemos ver qué resulta más rentable aplicando unos cálculos muy sencillos).
Si necesitas ayuda para tomar esta decisión o quieres que un profesional realice una valoración del inmueble, puedes pedir presupuesto a expertos de tu zona en Certicalia y nos pondremos en contacto contigo.
También puedes también leer otros post sobre este tema como: el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, o el cálculo del PER de una vivienda.