El mercado de alquiler de vivienda exige que tanto el casero como el inquilino cumplan una serie de derechos y obligaciones para que la relación sea equilibrada. Una de las dudas más habituales es quién debe asumir los distintos gastos asociados al alquiler de un inmueble.
Aunque lo ideal es que todo quede claramente reflejado por escrito en el contrato de arrendamiento, las preguntas suelen surgir durante la negociación o incluso una vez firmado. En esta guía desglosamos qué gastos corresponden al arrendador y cuáles al arrendatario, para que tengas claro tus responsabilidades y evites sorpresas.
¿Cómo se reparten los gastos en un alquiler de vivienda?
Antes de entrar al detalle, conviene entender el marco legal. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el artículo 1255 del Código Civil permiten que las partes pacten libremente muchos de los gastos generales relacionados con el sostenimiento del inmueble.
En estos gastos negociables se incluyen, por ejemplo:
- Determinados servicios asociados al inmueble.
- Tributos como el IBI, si se pacta expresamente.
- Cuotas de comunidad.
- Otras cargas y responsabilidades ligadas a la vivienda alquilada.
La normativa otorga margen para que arrendador y arrendatario decidan quién pagará qué, siempre que quede reflejado en el contrato. Sin embargo, hay otros gastos para los que la ley establece una posición más clara sobre quién debe asumirlos.
Además de este reparto de gastos, en muchas operaciones interviene una agencia inmobiliaria. En esos casos, también es importante saber cómo se cobran sus honorarios. Conoce también qué comisión cobra la inmobiliaria al alquilar un piso para tener una visión completa de todos los costes asociados al alquiler.
Gastos que debe pagar el inquilino
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) indica que, de acuerdo con la LAU, el inquilino suele asumir los siguientes gastos:
Fianza del alquiler y garantías adicionales
Según el artículo 36 de la LAU, el inquilino está obligado a pagar una fianza obligatoria equivalente a un mes de renta en los arrendamientos de vivienda. Esta fianza sirve como garantía para el propietario frente a posibles impagos o desperfectos.
Además, el casero puede exigir garantías adicionales, como una o dos mensualidades extra o avales, siempre que se pacte en el contrato.
Renta mensual del alquiler
El artículo 17 de la LAU establece que el inquilino debe pagar al propietario una renta mensual, en la forma y plazos pactados. Lo habitual es que el pago se realice dentro de los primeros siete días de cada mes, mediante transferencia bancaria u otro medio acordado.
Gastos de suministros
Conforme al artículo 20 de la LAU, los suministros individualizados son, por regla general, responsabilidad del inquilino. Entre ellos se encuentran:
- Agua
- Luz
- Gas
- Otros suministros que se facturen a nombre del inquilino
La instalación inicial de estos servicios y las altas suelen corresponder al propietario, salvo que se acuerde otra cosa. Una vez activo el suministro, el consumo ordinario es un gasto del arrendatario.
Reparaciones por uso diario
El artículo 23 de la LAU indica que el inquilino debe hacerse cargo de las reparaciones menores derivadas del uso diario y normal de la vivienda. Por ejemplo:
- Sustitución de pequeñas piezas desgastadas por el uso.
- Reparaciones de elementos que se deterioran con el uso ordinario.
Estas incidencias deben comunicarse siempre al propietario. Aunque se trate de reparaciones menores, es recomendable dejar constancia por escrito (email, mensaje, etc.) y no realizar cambios importantes sin su consentimiento.
Gastos que debe pagar el arrendador
Por su parte, la normativa y la práctica habitual establecen que el casero debe asumir una serie de gastos relacionados con la propiedad del inmueble y su conservación.
Impuestos y gastos de comunidad
Entre los gastos del arrendador se encuentran, generalmente:
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Tasa de basuras y otros tributos municipales asociados a la propiedad.
La LAU permite que algunos de estos gastos se repercutan al inquilino si así se pacta de forma expresa y clara en el contrato de alquiler. No obstante, si no se especifica nada, se entiende que estos costes corresponden al propietario.
Seguro del hogar y seguro de impago
No es obligatorio, pero es muy habitual que el arrendador contrate:
- Un seguro de hogar que cubra daños en la vivienda (continente) y, en algunos casos, parte del contenido.
- Un seguro de impago de alquiler, que protege al propietario frente a posibles impagos de la renta.
Aunque algunos contratos pueden mencionar estos seguros, su contratación y coste suelen ser asumidos por el propietario, al ser un gasto ligado a la propiedad y a la protección de su inversión.
Conservación de la vivienda y reparaciones importantes
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que la avería se deba a un mal uso del inquilino. Aquí entrarían, por ejemplo:
- Reparaciones estructurales.
- Sustitución de elementos fundamentales (caldera, instalaciones generales, etc.) cuando dejan de funcionar por antigüedad.
- Arreglos derivados de vicios ocultos o problemas previos al contrato.
Estas reparaciones no pueden trasladarse al inquilino como “gastos por uso diario”, ya que corresponden a la conservación del inmueble.
El papel de la inmobiliaria y el contrato de exclusividad
En muchos alquileres interviene una agencia inmobiliaria, que actúa como intermediaria entre el propietario y el inquilino. Lo habitual es que la agencia solicite la firma de un contrato de exclusividad inmobiliaria con el propietario del piso.
Desde el punto de vista de la agencia, esta exclusividad tiene sentido: evita que, una vez localizado un inquilino interesado, el propietario intente cerrar la operación por su cuenta, dejando fuera a la inmobiliaria.
La firma de un contrato de exclusividad puede aportar varias ventajas:
- Asegura que se está tratando con un agente inmobiliario cualificado, normalmente un API o profesional especializado.
- Clarifica los honorarios de la agencia, ya que quedarán determinados por escrito.
- El inquilino percibe mayor seguridad, porque todos los puntos importantes de la comercialización y de la operación quedarán regulados en el contrato.
- En caso de surgir actuaciones fraudulentas o conflictos, tanto el propietario como la agencia podrán apoyarse en lo firmado.
Si te estás planteando alquilar una vivienda a través de una agencia, es fundamental que revises qué incluye el servicio, cuánto cobra la inmobiliaria y cómo se reparten sus honorarios entre propietario e inquilino. Conoce también qué comisión cobra la inmobiliaria al alquilar un piso para entender mejor esa parte del coste del alquiler.
Resuelve tus dudas antes de firmar el contrato
Si estás ante la firma de un contrato de alquiler de vivienda, ya seas inquilino o arrendador, es fundamental que resuelvas todas tus dudas antes de firmar. Revisa:
- Qué gastos paga cada parte.
- Quién asume los impuestos, comunidad y tasa de basuras.
- Cómo se gestionan las reparaciones.
- Qué incluye exactamente la intervención de la inmobiliaria y sus honorarios.
Si tienes dudas sobre el contrato de alquiler, puedes revisar los artículos del blog o plantear tus consultas en el apartado de preguntas a expertos.
En certicalia encontrarás información detallada sobre el contrato de arrendamiento de vivienda y podrás contactar con profesionales que te ayuden a entender todos los gastos del alquiler, resolver tus dudas y acompañarte durante todo el proceso de alquilar un piso.