El cuadro de coeficientes del valor de las construcciones es un cuadro que se utilizará con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas a efectos catastrales. Este valor de las construcciones se obtendrá aplicando al módulo básico MBC el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda.
Según se indica en las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles urbanos, para valorar un inmueble de naturaleza urbana se deberá determinar por una parte el valor del suelo donde se ubica y por otra parte el valor de la construcción o edificación. La combinación de ambos valores determinará el valor catastral del inmueble. Este método se utiliza para calcular el valor catastral de un inmueble. No obstante, para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.
La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario. Sirve de base para la valoración catastral se describe en la norma que hace referencia a la modulación de los valores, y que se cita a continuación.
Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:
En la que:
Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido.
VR = Valor de repercusión del suelo, en euros/m2 construido.
VC = Valor de la construcción, en euros/m2 construido.
FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.
Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre las siguientes:
Por lo tanto, queda bastante claro que por un lado se debe calcular el valor del suelo y por otro el valor de la construcción. Detallamos algunos aspectos del método de cálculo del valor de la construcción donde utilizaremos el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
Las definiciones sobre el valor de las construcciones que se encuentran en las distintas normas hablan sobre módulos básicos de construcción (MBC), valor de una construcción y superficie construida.
Al módulo básico de construcción (definido en €/m2) se le aplicará el coeficiente del cuadro del valor de las construcciones que corresponda, resultando un valor en €/m2 para cada tipo de construcción.
El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones (definidos en la norma 13) que le fueran de aplicación.
Llegados a este punto convendría aclarar que no debemos confundir los coeficientes correctores del valor de la construcción con los coeficientes del valor de la construcción.
En cuanto a la definición de superficie construida se entiende como tal la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie. Será excepción si están cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. Estas premisas guardan una cierta similitud con las líneas de valoración o tasación que marca el Banco de España.
Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado.
El coste actual es sumar el coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.
Los coeficientes correctores del valor de las construcciones que deberemos aplicar para hallar el valor de una construcción, en cada caso, son:
Índice de contenidos
Coeficiente H. Antigüedad de la construcción.
El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, considerando el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:
“u”. Uso predominante del edificio. Adopta en la fórmula los siguientes valores:
- 1º: Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00.
- 2º: Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, y religioso: 0,90.
- 3º: Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.
Las ponencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a algunas modalidades de edificios singulares.
“c”. Calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes. Adopta en la formula los siguientes valores:
- 1 y 2: 1,20
- 3,4,5 y 6: 1,00
- 7, 8 y 9: 0,80
“t”. Años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción, rehabilitación integral. Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:
Coeficiente I. Estado de conservación.
- Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
- Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.
- Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.
- Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina):0,0. Volviendo al cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, se utiliza este cuadro para el cálculo del valor de las construcciones:
Puntos para su correcta interpretación
- La categoría 1, establecida en dicho cuadro de coeficientes, podrá ampliarse con las categorías 1.A,1.B,1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que corresponda a los de la categoría 1, tal y como aparezca ésta descrita en el correspondiente catalogo. A estas tres categorías les corresponderán unos coeficientes, que se obtendrán incrementando el de la categoría 1 en un 50, un 30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliación, se recogerá, en su caso, en la Ponencia de valores.
- En el cuadro se identifica la tipología 1.1.2.4 con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada.
- Los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2) se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería interior, obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales.
- En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc. no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.
- No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores: cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese.
- En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de infraestructura necesarias para la adecuación del terreno al destino indicado en jardines, tanto públicos como privados.
- Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva. Cuando se encuentren garajes, trasteros o locales en estructuras en otros tipos diferentes al residencial se podrán tipificar en la modalidad 1.1.3.
- Las Gerencias Territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria elaborarán un catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito territorial, coordinado por la Junta Técnica Territorial correspondiente, en concordancia con las tipologías establecidas en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
Estos procedimientos entran dentro de las valoraciones colectivas, y que dentro de estas existe una actualización de los valores catastrales por coeficientes de valor catastral. Por otro lado, si queremos consultar el valor catastral de una vivienda disponemos de varias vías. La más rápida es consultar el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, donde aparece el valor catastral de nuestra vivienda. Otras opciones consisten en solicitarlo al catastro vía telemática o telefónica.
