El PER de una vivienda

El PER de una vivienda

Jose Manuel

Jose Manuel

Arquitecto Técnico

Calcular el precio de una vivienda

Este tema me vino dado hace unos años, después del estallido de la burbuja inmobiliaria, como saber si una casa estaba cara o barata, o bien tenía un precio justo, más allá de las tasaciones inmobiliarias y el método de comparación, que solo nos dice su precio en relación a las demás inmuebles de la zona.

Bueno, para cualquiera que haya invertido en bolsa el PER es un viejo conocido, es el Price Earnings Ratio, es decir la relación entre las ganancias y el precio de una acción de una empresa.

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Hay muchas teorías al respecto, pero tras muchos años he considerado que un PER justo para una acción tiene un valor de 15, es decir el valor de los beneficios de la empresa durante 15 años debería ser el valor total de la empresa.

Trasponiéndonos a una vivienda sería el valor de 15 años de rentas de alquiler nos daría el valor de la vivienda, siempre a largo plazo, fuera de vaivenes temporales, pero siendo conservador un inmueble es algo físico y tangible, no como una acción, por lo que podemos darle un valor mínimo y mejorar un poco el PER, pongamos a 20, con lo cual obtendríamos el valor a largo de la vivienda.

Calcular el precio del metro cuadrado de vivienda usada

En fin, podríamos calcular el precio del metro cuadrado de vivienda en una zona, en función de los precios de los alquileres, que suponemos que son más estables en el tiempo que el precio de compra de los mismos, que están sujetos a más variables como el propio interés de los prestamos.

La verdad es que el método es bastante válido para detectar burbujas, o chollos, puesto que nos aporta un valor de referencia, que nos indica lo que se está dispuesto a pagar en una zona, independientemente de las condiciones económicas concretas en un tiempo del país.

Por último, indicar que debemos aplicar el alquiler existente, también existen turbulencias en el mercado de alquiler como las actuales con los alquileres turísticos que afectan al propio precio de los inmuebles, o la gentrificación, por lo que finalmente siempre tendremos que aplicar un componente más a la valoración de una vivienda, el sentido común.

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