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Ejemplo IEE, Informe de evaluación de edificios.

Ruben

Ruben

Ingeniero Técnico Industrial

¿Qué es el IEE?

El Informe de Evaluación de los Edificios es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios. Los parámetros que valora son; su estado de conservación, el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética.

¿Qué edificios deben tener el IEE?

Según el R. D. 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, están obligados a disponer del IEE los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50 años. Dicho de otra manera, los bloques de viviendas o comunidades de propietarios. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.

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También están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier edificio, con independencia de su antigüedad, cuando pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad universal o eficiencia energética.

¿Qué información tiene un IEE?

El IEE debe identificar de manera clara el bien inmueble objeto del informa, con expresión de su referencia catastral. Además, debe contener:

  • La evaluación del estado de conservación del edificio en el momento de la realización del informe.
  • La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
  • La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente. El certificado de eficiencia energética ha de ser registrado en el organismo competente de la Comunidad Autónoma.

Asimismo de manera voluntaria, se ha incorporado una cuarta parte "Condiciones Básicas de Protección frente al Ruido", que es una evaluación preliminar de carácter voluntario de las condiciones acústicas de un edificio existente.

Cada uno de los campos que se analizan en el IEE pueden tener un resultado favorable o desfavorable. Cuando el resultado es favorable, el técnico generalmente realiza recomendaciones para conseguir mejoras en el edificio.

En el caso de que sea desfavorable, el técnico ha de proponer una serie de actuaciones a realizar para que el resultado pase a ser favorable. Para ejecutar estas obras que propone el técnico, que han de realizarse en el edificio; hay que tramitar la solicitud de la licencia de obras correspondiente en el Ayuntamiento y contratar a una empresa especializada que las realice.

Ejemplo de Informe de Evaluación de un edificio

 A continuación se van a describir los diferentes campos que aparecen en un informe de evaluación de un edificio y que el técnico que realice el informe debe verificar y comprobar.

  • Datos generales del Edificio.

Los datos generales el edificio son los datos de identificación del edificio (el número de referencia catastral), su situación urbanística, el nombre de la Comunidad de Propietarios y el nombre del técnico que realiza el IEE. También se incluye una descripción genérica de la composición del edificio como su uso característico, el número de plantas sobre rasante con uso igual al principal, plantas bajo rasante con el mismo uso que el principal, plantas sobre rasante con uso secundario,…, número de de viviendas, de locales y el año de construcción. En la descripción normalizada del edificio se detallan las cimentaciones, las estructuras, los cerramientos verticales, las fachadas, las cubiertas y las instalaciones de Agua Caliente sanitaria, de calefacción y de aire acondicionado si lo hubiera.

  • Estado de conservación.

En relación al estado de conservación del edificio, el técnico realizará una visita a las diferentes partes que componen el edificio, identificará las deficiencias existentes en el edificio, si las hubiera, y determinará si el estado del mismo, con respecto a la conservación, es Favorable o Desfavorable. El técnico valorará los siguientes grupos constructivos:

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  1. Cimentaciones.
  2. Estructuras.
  3. Fachadas y medianerías.
  4. Cubiertas y azoteas.
  5. Instalaciones comunes de suministro de agua, saneamiento y electricidad.

Una vez descrito el estado de conservación del edificio en cada uno de los grupos constructivos se realizará una valoración de los mismos. Las valoraciones posibles son el peligro inminente, las grupales, la global y la descripción normalizada de una deficiencia.

  • Accesibilidad.

En relación a la accesibilidad, el técnico realizará un análisis de las condiciones de accesibilidad en el edificio, indicando si el edificio satisface completamente las condiciones de accesibilidad que marca la normativa. El técnico valorará los siguientes apartados:

  1. Condiciones funcionales: comprobando si el edificio es accesible desde el exterior, entre las plantas del edificio y en las propias plantas.
  2. Elementos accesibles, por ejemplo plazas de garaje, piscinas, etc.
  3. Información y señalización.

Una vez analizadas las exigencias y el cumplimiento de las condiciones básicas de accesiblidad de edificio, el técnico dictaminará si el edificio es “accesible”. En caso negativo, describirá las deficiencias existentes y propondrá una serie de ajustes razonables para subsanar esas deficiencias.

  • Eficiencia energética.

El técnico realizará el certificado de eficiencia energética del edificio, según el procedimiento marcado en el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril. El certificado se registrará en el organismo competente de cada Comunidad Autónoma. La calificación energética valora la eficiencia energética en dos aspectos:

  1. La envolvente del edificio y los flujos de calor que hay entre los diferentes elementos que la componen.
  2. El sistema para la producción de agua caliente sanitaria, la calefacción (si la hay) y el aire acondicionado (si lo hay).
  • Acústica.

En relación a la acústica, consiste en una evaluación preliminar de carácter voluntario de las condiciones acústicas del edificio. El análisis se basa en el Código Técnico de la edificación, más concretamente en el apartado de Protección frente al Ruido. El técnico valorará los siguientes parámetros en relación a la protección contra el ruido:

  1. Ruido exterior.
  2. Ruido interior.
  3. Ruido en las instalaciones y recintos con actividad.

Una vez analizadas las condiciones acústicas, el técnico indicará si las considera buenas, razonables, regulares o deficientes. A continuación, el técnico podrá añadir aquellas recomendaciones o mejoras que estime oportunas para aplicar en el edificio en futuras intervenciones, para mejorar las condiciones acústicas del mismo.

¿Cómo se hace una IEE?

En primer lugar, la comunidad de propietarios del edificio o su representante, deberá contactar con un técnico competente y contratar con él la realización del IEE. Se recomienda acordar el precio del Informe antes de la realización del mismo.

El técnico competente realizará el IEE, con los contenidos mínimos que establece el Real Decreto Legislativo 7/2015.

El IEE realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refiera a la totalidad de un edificio, por lo que se analizará a eficiencia energética de todos y cada uno de los locales y viviendas existentes en la comunidad de propietarios.

Obtenida la Certificación de la Eficiencia Energética del edificio completo, se puede extender su eficacia a cada vivienda, de modo que durante su período de validez del certificado (10 años) no será necesario que cada propietario la encargue individualmente cuando ponga en venta o alquiler su vivienda particular o su local.

Para la realización del IEE, el técnico competente ha de recorrer todas partes del edificio, tanto los elementos comunes como las viviendas y los locales comerciales; realizando las comprobaciones y mediciones necesarias para la realización del informe. Una vez realizada la toma de datos ha de elaborar el informe, el certificado de eficiencia energética y registrar el mismo.

¿Qué técnicos pueden realizar un IEE?

Los técnicos que están capacitados para suscribir el Informe de Evaluación de los Edificios, según el RD 7/2015:

  • Los arquitectos o los arquitectos técnicos, que están habilitados para ello por el artículo 30.
  • Los demás técnicos facultativos que se determinen en la Orden Ministerial prevista en la Disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015.

¿Cuánto cueste un IEE?

El precio de un IEE varía en función del número de inmuebles que componen la comunidad de propietarios. Además hay que tener en cuenta el importe de las tasas de registro del Certificado de Eficiencia Energética, que son diferentes en cada Comunidad Autónoma.

Se recomienda a las comunidades de propietarios que antes de realizar el IEE contacten con varios profesionales, se les pida oferta en la que se detalle claramente el alcance de los trabajos, el precio final del trabajo incluyendo IVA y tasas correspondientes.

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