¿Qué es reclamar daños vivienda?
Seguramente, cuando compras una vivienda nueva, tienes toda la ilusión de comenzar sin tropiezos tu nueva vida. Pero ¿qué pasa cuando surgen defectos constructivos en el inmueble? En un caso como ese, la Ley de Ordenación de la Edificación te permite reclamar desperfectos en tu vivienda.
Se trata de un procedimiento regulado que tiene plazos para cada tipo de problemas: 1 año para reclamar defectos de acabados; 3 para problemas de habitabilidad, funcionalidad y seguridad; y 10 para deficiencias de estabilidad y seguridad estructural.
En esos lapsos, debes detectar los defectos y buscar las reparaciones pertinentes. Puedes dirigir estos procedimientos no solo al constructor, sino también al promotor y a algunos profesionales responsables de la construcción. Según el problema encontrado e, incluso, a la comunidad de vecinos cuando es considerada responsable del daño.
La reclamación consiste en el envío de un burofax con acuse de recibo al supuesto responsable y solo se procede a la demanda si el responsable no se hace cargo del problema. Es un procedimiento que puedes hacer tú mismo (al menos el envío del burofax), pero te recomendamos que busques el respaldo de un abogado experto en la materia, desde el inicio, para lograr que se te conceda la reparación.
Dentro de los parámetros de estas reclamaciones, se encuentran clasificados tanto los defectos como sus posibles responsables. Recuerda que este tipo de procedimientos se realiza cuando se trata de la adquisición de una obra nueva.
Como mencionamos antes, existen 3 tipos de defectos constructivos:
- De acabado
- De habitabilidad, funcionalidad y seguridad
- De estabilidad y seguridad estructural del edificio
Recuerda que la construcción está tutelada en España a través de leyes y documentos técnicos.
Te enfrentas a un defecto de acabado, terminado o remate cuando encuentras incorrecciones estéticas de pintura, revestimientos o desprendimientos o ante la falta de un elemento prometido. Tienes un plazo de 1 año para este tipo de reclamaciones.
En adelante, va creciendo la complejidad. Los defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad son, por ejemplo, deficiencias de impermeabilización, insonorización, aislamiento térmico o seguridad en caso de incendio. En este caso, tienes 3 años para hacer la objeción.
Finalmente, los defectos de estabilidad y seguridad estructural del edificio se manifiestan con fisuras, grietas o hundimientos y la ley te autoriza a solicitar las reparaciones durante los primeros 10 años.
Ante el primer tipo de defectos, comienzas la reclamación con un burofax que detalle la lista de problemas que encuentras dirigido a la constructora y promotora de la edificación. Necesitas un acuse de recibo.
En el segundo y tercer grupo de daños, podrás ir también tras la promotora y constructora y, además, contra el arquitecto y aparejador (ingeniero) de la obra.
En caso de llegar a una demanda contra ellos, necesitarás asesoría de un abogado y representación de un procurador. Sustentarás tu caso en un informe pericial realizado por un técnico que acredite el daño en cuestión, sus causas y las posibles soluciones y proyecte los costes de reparación.
¿Cuándo reclamar daños vivienda?
Puedes reclamar desperfectos en la vivienda cuando adquieres una construcción nueva. Recuerda que es un proceso que busca reparaciones por parte de constructores y promotores e, incluso, de profesionales responsables de la obra. Por eso, buscas que subsanen cualquier defecto que aflore.
Piensa en el tipo de problemas que puedes encontrar. Quizás no exista una estructura que estaba proyectada (un escalón), la ventana no es del material acordado, la pintura de las paredes no fue correctamente aplicada o detrás de los gabinetes de la cocina no colocaron baldosas. La ley solo te permite objetar estas deficiencias de acabados relacionados con la apariencia y estética durante el primer año.
Pero pongamos que encuentras problemas en la funcionalidad, habitabilidad y seguridad: hay defectos de impermeabilización e insonorización o no se instalaron facilidades para casos de incendio. Ante ello, tu período de discusión se extiende a 3 años.
Para el nivel más grave de defectos constructivos, relacionados con la estabilidad y seguridad estructural, tienes 10 años para reclamar. Eso significa que una fisura, una grieta o un hundimiento deben ser asumidos por el constructor, promotor o profesional a cargo de la obra durante su primera década de existencia.
De todo ello debes concluir que el momento de buscar reparación es al notar el desperfecto y que el lapso de solución lo determinan la gravedad del problema y disposición del responsable para subsanarla o falta de ella.
En los casos más graves de defectos constructivos (habitabilidad, funcionalidad y seguridad o estabilidad estructural del edificio), el paso del burofax puede ser el inicio de un largo proceso.
El mejor escenario es que el responsable asuma el error y lo enmiende o busque resarcirte. El peor es que tengas que afrontar un proceso judicial. Pero también considera que es justo que, después de pagar por una nueva vivienda, la encuentres con todas las condiciones de seguridad establecidas en las leyes y la estética acordada en el proyecto.
Por eso, quizás te conviene blindar tu posición, desde el primer momento, y buscar asesoría legal para redactar el burofax, dependiendo de la extensión de los daños encontrados. En este documento, debes hacer una lista completa de los desperfectos. Y necesitas un acuse de recibo.
Para el caso de la demanda, vas a necesitar también un informe pericial que describa los fallos, junto a las causas que los originan, las vías y los procedimientos para solucionarlos y una estimación de costes. Tus aliados en este proceso serán un abogado y el procurador. Recuerda que, según la gravedad de la situación, puedes pasar de un proceso civil a uno penal.
La ley también te permite reclamar desperfectos en la vivienda causados por un particular o la comunidad de vecinos. Este es el caso de una remodelación en la edificación que termine por afectar tu vivienda.
También inicias el proceso de reparación y resarcimiento con un burofax remitido al responsable.
Las obras nuevas deben ser inspeccionadas antes de su entrega y el constructor debe subsanar cualquier desperfecto o vicio constructivo. La ley asigna la responsabilidad de la impericia, falta de capacidad o negligencia del personal al constructor.
¿Cómo reclamar daños vivienda?
Cuando buscas que el responsable corrija o te indemnice por un defecto constructivo en tu nueva vivienda, debes comenzar por documentarlo. Puedes comparar el proyecto con el resultado, fotografiar los desperfectos y realizar una inspección del espacio.
Recuerda que la obra nueva pasa por una inspección, antes de ser entregada, para que se habite. Sin embargo, algunos problemas pueden pasar desapercibidos y aflorar con el uso. Entonces digamos que documentas por tu propia mano. ¿Y ahora? Puedes tomar dos vías: iniciar la reclamación directamente ante la instancia que consideres responsable (usualmente, el promotor o constructor) o buscar la ayuda de un abogado.
Pongamos que quieres blindar tu reclamación y acudes ante un abogado experto en materia constructiva. El profesional intentará identificar contigo si esos daños pueden considerarse vicios o defectos constructivos. Seguirá adelante en caso afirmativo.
Existen tres niveles de problemas: estéticos, relacionados con acabados inadecuados o la ausencia de elementos previstos en el proyecto; de seguridad, habitabilidad y funcionalidad (como mala insonorización o impermeabilización); y de estabilidad y seguridad estructural del edificio, que afloran en grietas y hundimientos, por ejemplo.
Ante el primer grupo, procede el envío de un burofax con la lista de defectos. Para esto, te sirve, como mencionamos, el proyecto de obra y cualquier acuerdo firmado al respecto. En el burofax realizas el reclamo y solicitas los arreglos pertinentes.
Para el segundo y tercer tipo de defecto, inicias la disputa también con el burofax. Pero digamos que te enfrentas a un interlocutor difícil, que no acepta tus impugnaciones. Y nadie quiere ver en su nueva vivienda una grieta o un hundimiento. Procede entonces demandar a constructores y/o promotores.
Contar con el respaldo de un abogado, al reclamar desperfectos en tu vivienda, te permitirá colocarte en una posición más segura. Ciertamente, deberás pagar sus honorarios profesionales, pero puede ayudarte a redactar un documento sólido y sin contradicciones, sustentado en las exigencias correspondientes a la edificación y al contrato establecido entre las partes.
Los expertos recomiendan que se involucre a un abogado en el proceso, aunque la ley no exige su participación.
El procurador también es un abogado que se encarga del proceso judicial. Su trabajo consiste en representar a los litigantes ante los tribunales y acelerar los procesos. Se encarga de los trámites, de los procesos, de las publicaciones y del día a día del juicio.
Por su parte, el perito elabora uno de los pilares de la reclamación: el informe de daños. Usualmente, este trámite se encarga a un profesional de la arquitectura o ingeniería. Su informe describe los defectos o vicios constructivos y las causas que los originan, realiza cualquier prueba que se requiera (de materiales, por ejemplo) y calcula las reparaciones pertinentes, así como los costes que implican.
La obra y, por lo tanto, también sus desperfectos son responsabilidades de los promotores y constructores. Pero algunos profesionales, como los arquitectos o ingenieros que actúen como jefes de obras, pueden también tener responsabilidades en las ejecuciones y se les pueden penalizar insuficiencias, incorrecciones o inexactitudes en su trabajo. Las obras cuentan con un certificado final que también acarrea responsabilidades.
Normativa y requisitos de reclamar daños vivienda
Varias leyes protegen tu derecho a reclamar desperfectos en la vivienda. Algunos se relacionan formalmente con el cumplimiento de contratos y, cuando compras una obra nueva, podrás ver los detalles constructivos en su proyecto de edificación, tu título de propiedad y el catastro.
La consulta de planos, proyectos y otros documentos te servirá, seguramente, para el primer nivel de reclamaciones. Es decir, para el relacionado con la estética, los acabados y elementos como divisiones o escalones. También se relacionan con la pintura y recubrimientos como baldosas o suelos.
Pero existen parámetros propiamente constructivos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y su Código Técnico. La primera contiene, además, lapsos para las reclamaciones, las instancias que tendrían responsabilidades y algunas posibles penalizaciones.
En la LOE encontrarás las obligaciones y responsabilidades de los actores del proceso constructivo, junto a exigencias básicas de calidad para proteger a los usuarios. Eso incluye detalles para el proceso de reclamaciones.
En el segundo nivel de reclamaciones, hablamos de problemas de funcionalidad, habitabilidad y seguridad. Por ejemplo, insonorización o impermeabilización defectuosa, accesos inadecuados o fallos en las presiones del funcionamiento de instalaciones de higiene o el ahorro de energía.
El siguiente nivel de posibles percances implica ya la estabilidad y seguridad estructural y se manifiesta con grietas, hundimientos, derrumbes...
Es muy importante que logres clasificar el tipo de defecto porque de eso depende el lapso en el cual puedes presentar tu reclamación. En todo caso, te servirá consultar con especialistas que conozcan el proceso: el abogado o perito.
La LOE establece 1 año para las reclamaciones del primer nivel, 3 para las de segundo y una década para las más graves.
Esa ley establece también el procedimiento. La reclamación comienza con el envío de un burofax. ¿A quién? Al promotor o constructor. El primero es el encargado de gestionar el terreno y proyecto de edificación, así como los seguros pertinentes. El constructor la ejecuta siguiendo los parámetros establecidos en las regulaciones.
Pero, incluso, puede alcanzar a algunos profesionales, arquitectos e ingenieros, que ejercieron cargos de responsabilidad en la construcción. Por ejemplo, el proyectista y director de obra.
La ley desarrolla las responsabilidades de cada instancia. así como los seguros que deben tener los responsables de la edificación para afrentar eventualidades.
Si el presunto responsable no responde o rechaza las reclamaciones, debes comenzar una demanda en su contra para obtener una reparación o satisfacción. Incluso, puedes demandar por daños y perjuicios, cuando sea el caso. Necesitarás, para ello, el respaldo de un abogado y un informe elaborado por un perito de la materia constructiva para sustentar tus declaraciones. Un buen informe pericial determina los defectos y vicios constructivos, así como sus posibles causas y las reparaciones pertinentes y sus costes.
Por otra parte, recuerda también que otros propietarios privados o la propia comunidad de vecinos pueden causar daños en tu vivienda que requieran reclamaciones. No en todos los casos necesitarás un abogado, pero te conviene fundamentar bien tu reclamación.
También ten presente que el constructor entrega la obra culminada al promotor y el segundo es responsable de inspeccionarla antes de aceptarla.
Cuanto cuesta reclamar daños en vivienda
El coste del proceso varía dependiendo de diversos factores, como la complejidad del caso y si se llega a un acuerdo extrajudicial o se requiere litigio en los tribunales. En promedio, los honorarios de un abogado especializado en daños en viviendas pueden empezar alrededor de los 800 euros, pero pueden incrementarse considerablemente dependiendo de la duración y complicación del caso.
Para evaluar los daños y determinar la cuantía de la reclamación, muchas veces se contrata a un perito.
El coste del peritaje también varía, con precios que pueden oscilar entre 350 y 1.000 euros. Adicionalmente, si la situación llega a juicio, es probable que se incurran en gastos adicionales, como tasas judiciales y el pago a otros profesionales, lo que puede llevar el coste total del proceso a varios miles de euros. Es importante señalar que estos precios son indicativos y pueden cambiar en función de la envergadura del caso y la región en España donde se lleve a cabo el proceso.
