Normativa y requisitos del certificado estabilidad estructural
El Certificado de Estabilidad estructural carece de normativa que regule exactamente qué debe contener. Si existen algunos documentos normalizados por el CTE que debemos conocer y que puedes consultar en su página web.
Antes de realizar el Certificado sería interesante consultar con los organismos municipales encargados de los visados para actividades de la construcción si existe algún modelo específico. De no existir, se pueden acudir a distintas fuentes para conseguir modelos de Certificado normalizados en .pdf con los que podamos realizar nuestro propio documento.
Se pueden consultar varios modelos de certificados en la página web del Colegio Oficial de aparejadores y Arquitectos técnicos de Lanzarote que puedes encontrar en este enlace.
También se puede encontrar un modelo normalizado en la web del Colegio de aparejadores, Arquitectos técnicos e ingenieros de edificación de Tenerife.
En este enlace se puede encontrar el modelo utilizado por el Ayuntamiento de Sevilla
Más modelos de certificados aquí.
La legislación que deben manejar un Arquitecto y un Arquitecto técnico es muy abundante. Tenerla en cuenta y seguirla nos garantiza que las edificaciones están dentro de la legalidad vigente. Lo cual no es un tema baladí. Una Inspección Técnica de Edificios que resulte negativa puede dar lugar a una sanción cuya cuantía vendrá determinada por las ordenanzas de cada Ayuntamiento.
El Real Decreto 1650/1977 de 10 de junio sobre Normas de Edificación.
El Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
Acciones sobre la edificación Real Decreto 1370/1988.
Condiciones de protección contra incendios Real Decreto 2177/1996.
Estructuras de acero en edificación Real Decreto 1829/1985.
Orden de 29 de noviembre de 1984 por la que se aprueba el manual de autoprotección para el desarrollo del Plan de Emergencia contra incendios y de evacuación en viviendas y edificios.
Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación. Regula, entre otros aspectos, la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación.
Ley 29/ 1994 de arrendamientos urbanos En el capítulo 4 se establecen normas sobre conservación de la vivienda, obras de mejora y obras del arrendatario.
Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal. El artículo 7.1 indica que el propietario de un edificio puede realizar modificaciones en los elementos arquitectónicos siempre que tal alteración no suponga alteración de la seguridad del edificio.
Ley 7/2011 de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras actividades administrativas complementarias. En el artículo 7.2 dicta la necesidad de una comunicación y certificación al responsable de urbanismo del ayuntamiento bajo condición de denegación de la licencia de actividad.
Según normativa reciente los honorarios son libres pero algunos profesionales lo calculan sumando el tiempo de elaboración y visitas al lugar, el coste del Colegio, el coste del seguro de responsabilidad, visados e IVA.
¿Qué es el certificado estabilidad estructural?
Uno de los documentos que los Ayuntamientos o entidades locales solicitan para dar el visto bueno a las obras a realizar en todo tipo de edificios tanto nuevos como antiguos en vías de restauración es el certificado de estabilidad estructural.
Consiste en un informe pericial tecnico realizado tras una cuidadosa evaluación de las condiciones del edificio por un experto con conocimientos altamente especializados en la materia, normalmente, un Arquitecto, un Arquitecto técnico o un Ingeniero que garantiza que la estructura del edificio es sólida y segura.
Los Certificados de estabilidad estructural corroboran también el comportamiento del edificio en cuanto a su estado de conservación. También determinan cual será la reacción del edificio en el caso de que se presenten dificultades de habitabilidad debido a, entre otras causas, errores de proyecto, ejecuciones deficientes, siniestros, etc.
Así pues, este documento ha de ratificar fundamentalmente tres parámetros: la seguridad de la estructura en general, la seguridad en caso de incendio y otras contingencias que supongan posibilidad de derrumbe, así como la solidez frente a las condiciones de uso por parte de sus ocupantes.
De todas formas, como es un documento que solicita el Ayuntamiento de cada localidad, muchas veces los criterios en los que ha de basarse el informe que sirva de base al certificado de estabilidad estructural quedan a discreción de las directrices municipales.
Los certificados de estabilidad estructural se solicitan en varios casos pero los más habituales son:
-Certificados sobre cómo ha afectado la restauración del edificio a vigas, cimientos y paredes maestras entre otras partes del edificio.
-Certificados para garantizar que la actividad a realizar en el edificio no afecta a la seguridad estructural del edificio.
-Certificados de que el cambio de uso en la edificación no afecta a la seguridad del mismo.
-Certificados solicitados por entidades aseguradoras para obras a realizar, posteriores a desastres naturales.
Según sea lo que se solicite, el tipo de análisis será específico para cada caso.
Hay diversos casos en los que es imprescindible que quede constancia fehaciente y por escrito de la seguridad de la construcción.
El certificado de seguridad estructural al que a veces se le llama certificado de solidez, es muy importante para conseguir la licencia de nueva apertura de negocios en determinados locales y para determinadas actividades. Ante todo, debe primar la seguridad de las personas y de los negocios.
Así, si se trata de abrir un local en el que se va a realizar una actividad distinta a la que se venía realizando en él hasta la fecha, hay que determinar el grado de seguridad para las personas que dichas modificaciones van a suponer para la estructura original del edificio.
Asimismo, antes de comenzar cualquier actuación sobre edificios antiguos, como instalar nuevos elementos, por ejemplo, ascensores, es vital que esta actuación no deteriore o ponga en peligro el conjunto del edificio. Un Certificado de seguridad estructural garantiza por escrito la viabilidad de la intervención prevista.
¿Cuándo solicitar un certificado estabilidad estructural?
Este Certificado ha de solicitarse siempre antes de realizar cualquier trabajo que suponga modificar la estructura base de la edificación. También es conveniente certificar que un posible cambio de actividad en el inmueble no afecta a la seguridad de la estructura del mismo.
Un edificio rehabilitado necesita certificar que las intervenciones que han sido realizadas en él hayan estado encaminadas a mejorar su solidez con el fin de hacerlo habitable.
Se solicita en el momento en el que se va a solicitar la licencia de nueva actividad o la licencia de ocupación de un nuevo establecimiento.
El Certificado de estabilidad estructural va ligado a la licencia de obra, la licencia de actividad y a la licencia de apertura.
Como son tres conceptos que pueden dar a confusión, establezcamos sus diferencias:
Qué es licencia de obra: es un documento obligatorio a solicitar ante los organismos competentes del Ayuntamiento para que estos comprueben que las obras a realizar están dentro de la normativa urbanística. En caso afirmativo, autorizarán que se lleven a cabo dichas obras. Existen Licencias de obra mayor y de obra menor dependiendo de la actuación a realizar.
Qué es licencia de actividad: es el documento preceptivo para solicitar la licencia de uso de un establecimiento. De tal solicitud están eximidos los negocios profesionales, artísticos o artesanos que se realicen en el propio domicilio siempre que dicha actividad sea inocua y no implique venta al público.
En el caso de los comercios que si implique venta al público, habrá de determinarse si su actividad es inocua o no ya que los requisitos para obtener la licencia de actividad son más estrictos si la actividad se considera clasificada.
Para obtener una licencia de actividad es necesario presentar un informe en el cual se indique si el inmueble está preparado para el uso que se le pretende dar y, si fuera necesario, las modificaciones u obras a realizar de acuerdo con la normativa aplicable.
El certificado de estabilidad estructural se entregará junto con la Licencia de Actividad en el servicio municipal que corresponda.
Qué es licencia de apertura: es el documento que certifica que se puede abrir el negocio en el local que ocupa con todas las garantías después de que se hayan realizado las modificaciones necesarias.
El organismo encargado de expedir la Licencia de Apertura será el órgano municipal competente en la materia.
En el caso de comercios de menos de 300 metros cuadrados no será necesaria la Licencia de Apertura. En este caso bastará una declaración responsable o una comunicación ante el Ayuntamiento
Muchas veces se solicita este certificado en operaciones de compra venta inmobiliaria, especialmente en los casos de viviendas antiguas o reformadas.
En estos casos, se trata de comprobar que no existen debilidades “ocultas” que puedan derivar en futuros problemas de habitabilidad, especialmente humedades y grietas pero sobre todo, problemas de asentamiento.
El Certificado de estabilidad estructural también suele solicitarse para legalización de viviendas.
¿Cómo conseguir un certificado estabilidad estructural?
Es un documento que lleva implícita una gran responsabilidad por parte de quien lo realiza y firma. El Certificado de estabilidad estructural es mucho más que un simple documento rubricado. Antes de completarlo es necesario un profundo análisis de la obra a modificar. Si no, de poco sirve.
Un Arquitecto, Arquitecto Técnico o Ingeniero con amplia experiencia en las materias en las que ha de realizar el diagnóstico de estabilidad. El Certificado será tanto más responsable cuanto más detallados y exhaustivos sean los informes que lo acompañan.
-Recopilación de cuantos datos del inmueble que sea posible obtener
Referencia catastral, planos, metros cuadrados de los que consta, descripción, certificados de viabilidad geométrica, nombre del Arquitecto director de las obras y del aparejador, nombre de la empresa constructora, nombre de los propietarios (personas, o promotoras inmobiliarias). En general, todos los datos administrativos posibles.
-Verificar qué uso se le da al inmueble
Si se va a utilizar como vivienda, si se trata de una nave industrial, si se va a establecer un negocio (y qué tipo de negocio), si es un local en el que se van a realizar actividades deportivas. La casuística es infinita.
-Materiales utilizados y sus características técnicas
Hormigón, cemento, madera, ladrillo, mampostería... propiedades físicas, capacidad para absorber el agua, conductividad térmica, coeficiente de dilatación, entre otros etc. según las normas AENOR.
-Estimación de las cargas que soporta o pueda soportar el inmueble
Dependiendo de su utilización industrial, como vivienda, como oficinas, comercio, centro educativo, comunicación y transportes, etc.
-Qué características estructurales posee el inmueble
El sistema estructural se define como el conjunto de elementos básicos de estructura (vigas, armaduras, muros, columnas) que ayudan a transmitir la carga de una edificación a sus apoyos.
-Comprobación del estado general de la estructura
Cimentación, vulnerabilidad, estructura principal vertical, sistema de piso-techo. Posibles debilidades ocultas. Existencia de un edificio vecino crítico y cómo puede afectar al inmueble que observamos.
-Qué patologías o problemas se observan
Por ejemplo, fisuras en muros, humedades, falta de sellado en marcos de ventanas y puertas, desperfectos en las fachadas, erosiones, fisuras, suciedad, lesiones en el hormigón armado y en los suelos
-Documentación anexa
Planos, fotografías cuantos más aspectos queden demostrados de manera documental y gráfica, mucho más completo y verídico será el informe.
El Código Técnico de la Edificación tiene normalizados una serie de documentos para realizar el informe previo al Certificado de Estabilidad Estructural.
DB SE-AE acciones de la edificación
DB SE-A estructuras de acero
DB SE- F estructuras de fábrica
DB SE-M estructuras de madera
DB SE- C cimentaciones
DB SI seguridad en caso de incendio
DB SUA seguridad de utilización y accesibilidad
DB HE ahorro de energía
DB HR protección frente al ruido
DB HS salubridad
Cuanto cuesta certificado estabilidad estructural
El certificado de estabilidad estructural es un documento técnico necesario para garantizar la seguridad estructural de un edificio o construcción. Su precio varía dependiendo de distintos factores como la ubicación, el tipo de inmueble, y la complejidad de la inspección que se deba realizar para emitirlo. Generalmente, se requiere la intervención de un arquitecto o aparejador para su elaboración.
En términos de costes, un certificado de estabilidad estructural puede oscilar ampliamente. Para una valoración aproximada, este documento puede tener un precio promedio que va desde los 200€ a 1.000€, si bien es posible que para casos específicos o inmuebles de gran tamaño e importancia, el precio pueda ser mayor.
La emisión de este certificado suele ser solicitada en casos de rehabilitación de edificios, cambio de uso de un local, o para acreditar la seguridad de obras nuevas. Es un requisito imprescindible en muchos procesos de licitación y obra pública, funcionando como una garantía de que la estructura cumple con las normativas vigentes de construcción y uso. Su obtención implica una inspección detallada, en la que el técnico cualificado debe revisar la estabilidad global y puntual de la construcción, valorando elementos como cimientos, pilares, vigas y forjados.
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