Trámites y documentos previos en una compraventa de vivienda

Trámites y documentos previos en una compraventa de vivienda

La compraventa de vivienda es uno de los hechos económicos más importantes en la vida de una persona. Dada la relevancia de este acto, existen una serie de pasos y documentos previos que deben llevarse a cabo para que la transacción se formalice correctamente. Sin embargo, antes de asumir las partes cualquier tipo de compromiso, es importante aclarar la situación jurídica de la vivienda.

Se debe llevar a cabo una comprobación jurídica de la vivienda antes de contraer cualquier tipo de compromiso.

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Estos son los aspectos más relevantes a verificar:

El vendedor de la vivienda debe poseer una escritura pública notarial que pruebe su carácter de propietario, así como las limitaciones o facultades de uso y disposición de la misma. El Notario solicitará este certificado antes de firmar la escritura pública de compraventa.

  • Registro de la propiedad.

Tras comprobar la titularidad de la vivienda, debemos acudir al Registro de la Propiedad para verificar que esté inscrita a nombre del vendedor y que no tenga cargas pendientes. Para ello solicitaremos en el Registro de la Propiedad una nota simple o un certificado registral. En cualquier caso, el día de la firma de la escritura de compraventa el Notario también solicitará al Registro una nota simple de la finca, que incluirá en la escritura pública.

  • Catastro de Bienes Inmuebles.

Toda persona interesada puede solicitar una certificación catastral descriptiva y gráfica de la vivienda. Esta ficha contiene información relevante sobre la vivienda como la ubicación, su superficie, identificación, y titularidad. Sin embargo, hoy en día, la información catastral de cualquier finca es accesible telemáticamente desde la Notaría, por lo que será el Notario quien la solicite.

  • Impuesto de Bienes Inmuebles.

El impuesto de bienes inmuebles o I.B.I. debe ser abonado anualmente por todo propietario de vivienda y se calcula en base al valor catastral de la finca. Antes de formalizar la compraventa se debe verificar que no existen recibos pendientes de pago de años anteriores.

  • Cuota de la Comunidad de Propietarios.

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el día de la firma de la escritura el Notario solicitará al vendedor que entregue una certificación del Administrador o Secretario de la comunidad que constate la inexistencia de cuotas impagadas, o en su caso, la deuda pendiente de pago.

  • Arrendamientos.

Si la vivienda se encuentra arrendada en el momento de formalizar la operación, y ese contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de compraventa, el arrendamiento deberá continuar durante el plazo estipulado en el contrato. De no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador no se verá obligado a contraerlo.

  • Cédula de Habitabilidad.

La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda dispone de las condiciones mínimas para ser habitada. Es fundamental para dar de alta los servicios de agua, luz y gas, y también debe ser presentada para alquilar o vender una propiedad.

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  • Certificado de Eficiencia Energética.

Desde el 2013, toda vivienda que se quiera vender, tanto de obra nueva como de segunda mano, debe disponer de un certificado de eficiencia energética expedido por un técnico acreditado y que describa las características energéticas y su calificación. Este certificado será incluido en la escritura pública de compraventa.

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Existen varios tipos de pre-contratos y formas de contrato para formalizar la transacción de una vivienda.

Una vez realizadas todas las comprobaciones jurídicas pertinentes, las dos partes pueden formalizar su compromiso de compraventa a través de varios pre-contratos como la promesa de compraventa o la opción de compra. Sin embargo, el proceso más habitual consiste en la firma de un contrato de arras por el que el comprador se reserva el derecho de adquisición de la vivienda entregando una determinada cantidad de dinero.

Por su parte, el contrato de compraventa de vivienda no requiere forma alguna para su validez, si bien cualquiera de las partes puede exigir su elevación a público, que si será obligatoria para inscribir la transacción en el Registro de la Propiedad.

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