Si te estás planteando comprar un piso y este forma parte de una comunidad de propietarios, uno de los aspectos que no podrás desatender en la fase previa de la operación será comprobar si el vendedor está al día con la comunidad y si existen derramas pendientes.
Este asunto suele convertirse en sinónimo de disputas entre los vecinos y, en este caso particular, puede dar también pie al enfrentamiento entre la comunidad de propietarios y el nuevo dueño, o entre vendedor y comprador y viceversa.
Por ello, antes de dar cualquier paso, es conveniente que todo comprador se asegure de varios aspectos. Por un lado, si existen derramas pendientes en la comunidad de propietarios en la compraventa y, por otro, quién paga una derrama tras la venta de un piso. No haber aclarado suficientemente este punto puede derivar en que, al gasto que tendrás que hacer frente por la adquisición de la vivienda, se sume una costosa derrama extraordinaria que puede poner en jaque tu capacidad de pago.
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Derramas de la comunidad propietarios en una compraventa
La primera duda que es conveniente despejar es si se puede vender un piso con una derrama pendiente. Lo cierto es que sí, es posible, si bien el comprador debería estar informado de este extremo antes de proceder con la firma del contrato y elevarlo a escritura pública.
En el caso de que la compraventa culmine ante un notario, trámite que resulta imprescindible si se quiere inscribir el cambio de propiedad en el Registro de la Propiedad, una de las comprobaciones que este realizará será la del estado del pago de las cuotas a la comunidad de propietarios por parte del vendedor.
Para ello, entre la documentación que será necesaria para formalizar la compraventa figura un certificado emitido por el secretario de la comunidad de vecinos, en el que este informará de si el vendedor está al día de los pagos, tanto los que se refieren a las cuotas ordinarias de la comunidad, como aquellos de carácter extraordinario, conocidos como derramas.
Este documento que, si quedasen pagos pendientes por parte del vendedor, debería detallar la cuantía de los mismos, debe tener también el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios, además de poder adjuntar los estatutos de esa propiedad horizontal o, en su defecto, cualquier otra información sobre la normativa que regula la convivencia interna.
Por otro lado, no será posible poner el piso a venta sin un certificado energético. En este documento queda reflejado el consumo de energía de la vivienda, así como las emisiones de CO2 que produce. Controlar la eficiencia de un inmueble es una de las prioridades para cumplir con la normativa europea en materia de medio ambiente.
Certificado de estar al corriente con la comunidad
Pero, ¿qué ocurre si ni comprador ni vendedor tienen intención de acudir a una notaría, y prefieren que la transacción se plasme únicamente en un contrato privado? Esta opción también se puede plantear, puesto que la escritura pública ante notario no es obligatoria, si bien es conveniente para dar mayor seguridad a la operación y para poder acreditar el cambio en la propiedad.
Así, en aquellos casos en los que las partes decidan que su compraventa quede en el ámbito de lo privado, lo recomendable es que el comprador solicite al vendedor el certificado del estado de los pagos con la comunidad de propietarios antes de la firma de cualquier acuerdo. Del mismo modo, debería constatar que no pesa ninguna deuda sobre la vivienda, para lo que será necesario pedir una nota simple del registro de la propiedad.
Sin embargo, con este certificado no tiene por qué quedar todo resuelto puesto que, como se ha comentado, lo que este documento permite aclarar es que no existe ningún pago pendiente por parte del vendedor.
Ahora, ¿y si la comunidad ha aprobado en junta de propietarios una actuación necesaria para que el edificio cumpla con los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad pero, cuando tiene lugar la compraventa, todavía no se ha ejecutado ni se ha iniciado el pago de esta obra?
En este tipo de situaciones hay que tener un especial cuidado, porque lo más probable es que el comprador tenga que hacerse cargo del pago de la derrama, aunque se aprobara antes de que comprara la propiedad.
Ley de Propiedad Horizontal: derramas
Es la propia Ley 49/1960 sobre la Propiedad Horizontal, reguladora del funcionamiento de este tipo de propiedades, la que posibilita esta opción y lo hace, además, con un margen realmente estrecho para la duda.
Así, en su artículo 17, esta ley determina que las derramas para el pago de mejoras ejecutadas o por ejecutar en un inmueble tendrá que abonarlas quien sea el propietario o propietaria, no cuando se aprueban, sino cuando se exigen las cantidades necesarias para el pago de estas obras.
Además, cuando se trata de una actuación necesaria, entre las que se contarían las dirigidas a garantizar la seguridad o las condiciones de habitabilidad del edificio, todos los propietarios, locales comerciales incluidos salvo si los estatutos establecen otra cosa, quedarán obligados al pago que, por lo general, se repartirá en función de la cuota de participación de cada vecino.
Asegurarse de si hay derramas por ejecutar o cobrar es la clave
Así, aunque tengas el certificado firmado por el secretario de la comunidad que asegura que el vendedor está al día en sus pagos, ahora sabes que eso no será suficiente. No podrás determinar quién paga los gastos de la comunidad en la compraventa, pero sí podrás saber de antemano si se ha aprobado alguna actuación extraordinaria para la que aún no se haya iniciado el cobro e, incluso, ni siquiera la obra.
Contar con esta información es clave, puesto que si se trata de una obra costosa puede que la compraventa deje de resultarte atractiva, al dispararse los gastos por encima del presupuesto que habías previsto. Además, saber por adelantado si hay derramas pendientes de pago en la compraventa permitirá al comprador abrir la vía de la negociación con el vendedor, por si existiesen alternativas para el pago de esa obra por ejecutar.
Por todo ello, solicitar el certificado de pagos con la comunidad, así como acudir a la misma y preguntar directamente al presidente o al secretario si se han aprobado derramas que estén todavía por pagar serán pasos imprescindibles dentro de los trámites previos a la compraventa de una vivienda. De esta manera, se podrían evitar imprevistos que, como una derrama extraordinaria, pueden agriar el estreno de tu nueva vivienda.
Asimismo, no te olvides de solicitar el certificado energético si estás a punto de vender tu vivienda o de comprobar su existencia si eres el comprador. En una transacción importante como es la compraventa de una vivienda es fundamental tener claros todos los gastos a los que habrá que hacer frente, para que las cuentas cuadren.
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