Quiero vender mi vivienda, pero no sé cuánto cuesta

Jorge

Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos

La relación entre el valor de mercado y el precio del suelo

A la hora de vender una vivienda de nuestra propiedad, surge la duda de cuál es el precio de venta que se debe establecer. Hay que ser conscientes de que la vivienda probablemente tiene ya unos años de antigüedad y que, en consecuencia, su estado de conservación ya no será el óptimo.

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Salvo que se hayan hecho reformas integrales, las instalaciones de abastecimiento, saneamiento, calefacción, etc. se habrán deteriorado en mayor o menor medida. Su valor intrínseco será menor al valor que tenía en cuando fue construida, es decir, está sometida a una depreciación por el paso del tiempo.

Sin embargo, la compra-venta de viviendas ha sido motivo (muy especialmente hace unos años) de una fuerte especulación. En momentos anteriores a la denominada crisis inmobiliaria, las viviendas veían incrementado significativamente su precio.

¿Cómo puede justificarse esta circunstancia si la vivienda en sí se ha depreciado efectivamente? Pues porque el precio de la vivienda incluye no sólo el valor de la construcción, sino también la repercusión del valor del suelo, y ahí es donde recae esa componente más especulativa del precio.

El precio, y por tanto el valor de mercado, será en función de las características propias de la vivienda (superficie, antigüedad, estado de conservación, orientación, etc), pero también del suelo sobre el que asienta (su ubicación y la repercusión en m2 que tiene la vivienda según su cuota de participación en el edificio).

De acuerdo con lo anterior, las características de la vivienda serán las que hagan que el precio baje con respecto al precio de compra; mientras que las del suelo serán las que puedan hacer que el precio se mantenga (zonas con demanda de viviendas pero con abundancia de suelo edificable), aumente (zonas con demanda pero escasez de suelo edificable) o disminuya (zonas con baja demanda).

Es posible llegar a estimar el valor de una vivienda a partir del precio del suelo que le corresponde. Este valor se obtiene realizando un estudio específico de suelos en venta en la zona del inmueble, si es que existen, o en zonas asimilables a ésta, en caso contrario. 

A ese valor es necesario restarle una serie de factores de depreciación y sumarle el coste de la construcción. Para calcular este coste, aplicamos los precios medios de materiales y mano de obra que serían necesarios a día de hoy para generar una vivienda idéntica a la nuestra, incluyendo la proporción correspondiente de las zonas comunes y elementos necesarios del edificio, como cimentación o cubierta.

El precio medio de la vivienda

Cuando se consulta cualquier portal inmobiliario especializado, es muy habitual encontrar referencias a precios medios de la vivienda en una localidad concreta o en un área determinada de esa misma localidad. Nos preguntamos ¿puedo fijar el precio de mi vivienda utilizando esos valores de referencia?

La respuesta es rápida: no. El precio medio es exactamente eso, una media de precios de venta de inmuebles en un área concreta. Se obtiene a partir de inmuebles de excelentes calidades y de otros de muy bajas características, de pisos nuevos y pisos antiquísimos, etc.

Únicamente nos puede resultar de utilidad como un dato orientativo si conocemos las características medias de la edificación en una zona, nuestro inmueble se encuentra en esa horquilla característica y sabemos el precio medio de la vivienda en dicha zona. Entonces podemos intuir el orden de magnitud del valor de nuestra vivienda.

El precio medio de la vivienda sí que es un valor interesante para estimar la facilidad con la que se venderá nuestra vivienda. Si el valor de tasación de la misma se sitúa por debajo del precio medio de la zona sin alejarse demasiado, será más probable realizar la transacción rápidamente, por resultar más atractivo para el potencial comprador.

También puede ser de ayuda analizar la variación del precio medio a lo largo de los años para obtener una estimación del valor de nuestro inmueble.

Si observamos la gráfica adjunta (elaborada por TINSA y que muestra la evolución del precio medio de la vivienda en España desde 2001 hasta 2018) se puede deducir que si adquirimos nuestra vivienda en 2001 su precio actual debería ser superior al de compra, mientras que si la adquirimos en 2008 su precio actual es muy inferior.

218 grafica

El método de comparación de muestras

Las metodologías para estimar el precio de una vivienda presentadas hasta ahora resultan o muy tediosas o demasiado aproximadas. Por ello, el método de comparación de muestras es el método más utilizado por su sencillez y su contrastada validez determinando valores cercanos al valor real de mercado.

Este método, basado en el principio de equivalencia funcional, consiste en fijar el precio de un inmueble a partir del estudio de un conjunto de muestras de mercado con características similares al mismo. Es aplicable siempre que exista un mercado consolidado, por lo que no será viable si no podemos disponer de suficientes muestras válidas para comparar.

El valor del inmueble se estima a partir de una base de datos de venta de propiedades de similares características. Para llevarlo a cabo es preciso realizar un estudio de mercado amplio, verificando la información relativa a los inmuebles comparables que sean susceptibles de ser utilizados en el muestreo .

Posteriormente hay que estratificar la muestra de campo, depurándola según criterios de homogeneidad basados en sus características físicas y su localización. Hay que tener presente que se necesita obtener un mínimo de 6 muestras tras este proceso para poder aplicar el método.

Tras este paso, se procede a comparar el inmueble a valorar con los de las muestras elegidas, corrigiendo su valor de mercado en función de las diferencias existentes. Una vez obtenidos los valores corregidos de las muestras es posible calcular un valor para el bien estudiado; si el proceso ha sido efectuado a conciencia, se aproximará al valor de mercado.

Los criterios a utilizar para la estratificación de muestras son los siguientes:

  • Uso y tipología constructiva. La muestra ha de tener un tipo constructivo igual al del inmueble objeto de valoración.
  • Localización. Hay que tener muy presente que una misma característica edificatoria puede tener valores muy distintos según el barrio en que se ubique, por lo que las muestras deben tener características físicas, sociales y económicas iguales a la del bien a estudio.
  • Antigüedad. Aspecto muy ligado a la calidad.
  • Calidad. Parámetro muchas veces ligado a la superficie del inmueble.

Para corregir las muestras se usan coeficientes correctores (incrementos o decrementos porcentuales en el precio de venta de cada una de las muestras) relativos a la superficie, antigüedad, existencia de ascensor, baños, calefacción, reformas... Estas cifras se obtienen mediante un cuadro de coeficientes, por lo que son muy precisas.

El resultado de la corrección es lo que se llama valor unitario homogéneo, y asigna a cada muestra un precio por metro cuadrado tras haber afectado al precio inicial de venta con los distintos coeficientes correctores. Estos aumentan o disminuyen el precio inicial según el parámetro hasta asimilar su precio al de una vivienda de características análogas a la estudiada.

El valor del inmueble se obtiene, por último, promediando los valores unitarios homogéneos de las muestras tomadas para el estudio. El método de comparación de muestras es un método muy fiable y ofrece unos resultados excelentes para la estimación del valor de venta de un inmueble.

Si bien su metodología es relativamente sencilla y está perfectamente regulada (véase, por ejemplo, la Orden ECO/805/2003), su aplicación debe recaer en personas expertas y con conocimientos suficientes para asegurar la bondad del valor obtenido. Certicalia te pone en contacto con un profesional que realice la tasación de tu vivienda para que tú no tengas que preocuparte por nada.

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