¿Qué es el valor catastral suelo?

El cálculo del valor catastral del suelo es indispensable para conocer el valor real de un bien inmueble. Si quieres conocer el valor catastral real de una de tus propiedades deberás empezar por distinguir un terreno rústico de otro urbano.

Valor catastral urbano

El cálculo del valor catastral del suelo urbano tiene en cuenta diversos elementos, según las ponencias que se apliquen en cada caso. De todos modos, siempre es necesario consultar los planos de la ponencia de valor correspondiente para saber el polígono que ocupa el terreno urbano y la calle, tramo o paraje donde se encuentra.

El valor del suelo urbano resulta de multiplicar la superficie por el valor de la zona, teniendo en cuenta el año de aprobación de la ponencia de valor.

El valor del suelo urbano se calcula teniendo en cuenta la superficie construida o potencialmente construible, introduciendo como coeficiente el valor de repercusión del uso del inmueble.

¿Cómo puedes saber la superficie potencialmente construible de un suelo urbano en el que no tengas construido ningún edificio todavía? Esencialmente, debes tener en cuenta la edificabilidad permitida por el planeamiento urbano en la parcela, pero siempre teniendo en mente que un cambio en la edificabilidad debe justificarse en la ponencia de valor.

En cambio, la superficie construida se define como toda la construcción que se encuentre dentro del paramento perimetral del edificio, valorando también los ejes de medianeras y los posibles patios de luces existentes en la edificación. Los balcones y las terrazas que estén cubiertos, en principio se valoran por la mitad de su superficie.

Finalmente, en la determinación del valor catastral de suelo urbano hay que tener en cuenta que no reciben nunca la consideración de superficie construida todos aquellos espacios que midan menos de 1’50 metros.

Cálculo del valor catastral rústico

Para empezar, merece la pena aclarar que el valor catastral del suelo rústico hace referencia a aquel que no es urbano ni se considera un bien inmueble de características especiales.

Si posees un terreno rústico y quieres conocer su valor catastral, deberás empezar por recurrir a los cuadros evaluatorios del municipio en el que se encuentra. Se trata de un documento que recoge las calificaciones catastrales de cada territorio, teniendo en cuenta su intensidad para la producción agraria.

Con esta información, y teniendo en cuenta también los siguientes factores, podrás conocer el valor catastral de un terreno rústico:

-          Número de hectáreas de superficie

-          Tipo evaluatorio o rendimiento teórico del suelo rústico que se expresa en euros/hectárea.

-          Rendimiento teórico de la subparcela

-          Rendimiento teórico de la parcela

-          Base imponible de 1989. Es decir, el rendimiento teórico de ese año

-          Base liquidable en 1989, o la mitad de la base imponible  

-          Base liquidable de 1989 capitalizada al 3 % y multiplicada por el coeficiente de actualización correspondiente al año en cuestión.