Conocer el precio del metro cuadrado de un terreno es clave tanto si quieres comprar o vender como si estás pensando en construir una vivienda. En esta guía veremos cómo calcular el valor de un terreno rústico o urbanizable, cómo obtener el precio por metro cuadrado de una vivienda ya construida y qué tener en cuenta al estimar el coste de construcción por m².
A lo largo del artículo verás los métodos más utilizados por los técnicos, los factores que más influyen en el precio y varios ejemplos prácticos para que tengas una referencia realista.
Precio o valor del terreno: conceptos básicos
Cuando hablamos del precio del metro cuadrado de un terreno conviene distinguir entre:
- Valor de mercado: lo que un comprador está dispuesto a pagar en un contexto real de oferta y demanda.
- Valor catastral: cifra administrativa que aparece en el Catastro y que se usa para calcular impuestos, pero que no es el precio de mercado.
- Valor de tasación: resultado de una valoración profesional que sigue métodos regulados (por ejemplo, para solicitar una hipoteca o dividir una herencia).
En la práctica, el valor del terreno suele partir de métodos comparativos, tal y como establece la normativa de tasación inmobiliaria. El problema es que no siempre existen “parcelas testigo” realmente comparables, o bien la información disponible no es homogénea (distintos estados urbanísticos, servidumbres, accesos, etc.).
Cuando el terreno está asociado a un inmueble ya construido, puede hacerse una sustracción del valor de construcción: primero se valora la edificación y después se descuenta de la tasación total para aislar el valor del suelo. En esta guía, sin embargo, nos centraremos sobre todo en el terreno en sí.
Cómo saber el precio del metro cuadrado de un terreno
En términos generales, para saber cuánto vale el metro cuadrado de un terreno se emplean tres grandes métodos:
-
Método comparativo
-
Método de sustracción (cuando existe edificación asociada)
-
Método por ponderación de rentas
Después se aplican correcciones según las características del terreno: pendiente, orientación, accesos, disponibilidad de servicios, situación urbanística, posibles cargas, etc. Un técnico valorador contrasta los resultados y elige el método más adecuado según su experiencia y el caso concreto.
1. Método comparativo: analizar parcelas similares
Es el sistema más utilizado en la valoración de terrenos. Consiste en:
- Analizar precios de parcelas similares en la misma zona o en áreas próximas.
- Revisar datos de ventas recientes (no solo precios de oferta).
- Consultar información de agentes inmobiliarios y tasadores locales.
- Contrastar resultados en portales inmobiliarios y bases de datos especializadas.
A partir de esa información se obtiene un rango de precios por metro cuadrado, y se ajusta mediante coeficientes: tamaño, regularidad de la parcela, accesos, estado urbanístico, vistas, servicios, etc.
Este método es especialmente útil en suelo urbano y urbanizable, donde suele haber más datos comparables.
2. Método de sustracción: cuando hay edificaciones
Cuando el terreno forma parte de un inmueble ya valorado (por ejemplo, una vivienda unifamiliar con parcela), puede estimarse el precio del terreno mediante la fórmula:
Valor del terreno ≈ Valor total del inmueble – Valor de la construcción
Para aplicarlo correctamente es necesario:
- Tener una tasación razonable de la construcción, basada en su superficie, calidades y antigüedad.
- Conocer con precisión la superficie del solar (registral o catastral, según proceda).
Sólo después de aislar el valor del suelo se puede calcular el precio por metro cuadrado de terreno dividiendo entre los m² de la parcela.
3. Método por ponderación de rentas: terrenos rústicos
En terrenos sin construcciones, especialmente rústicos, el valor puede estimarse a partir del rendimiento agrícola o de las rentas que se pueden obtener:
- Se calcula el ingreso anual medio que genera el terreno (cultivos, explotaciones forestales, arrendamientos, etc.).
- Se define un periodo de años representativo (por ejemplo, veinte años).
- Se actualiza ese flujo de ingresos a valor presente con un tipo de descuento.
Es un método similar al usado en inmuebles en alquiler: se parte de la capacidad del bien para generar ingresos futuros y se obtiene un valor de capitalización.
Consultar la Sede Electrónica del Catastro
La Sede Electrónica del Catastro proporciona información muy útil para valorar un terreno:
- Descripción catastral.
- Superficie.
- Valor catastral.
- Planos y localización.
Recuerda: el valor catastral no es el precio de mercado. Es una referencia administrativa que sirve para calcular impuestos como el IBI o la plusvalía, pero no refleja necesariamente por cuánto se podría vender el terreno.
Cómo calcular el precio por metro cuadrado de una vivienda
Muchas personas buscan primero el precio por metro cuadrado de la vivienda para, a partir de ahí, hacerse una idea del valor del terreno y de la construcción. Para hacerlo bien, hay que empezar por algo básico: medir correctamente los metros cuadrados.
Qué es un metro cuadrado
Un metro cuadrado (m²) es un área cuadrada en la que cada lado mide 1 metro. Es la unidad estándar para:
- Medir la superficie del terreno.
- Calcular la superficie construida o habitable de una vivienda.
En el mercado inmobiliario verás varios tipos de superficie:
- Superficie de parcela: total del solar.
- Superficie construida: todo lo que está dentro del perímetro de la vivienda, incluyendo paredes y elementos estructurales.
- Superficie útil: espacio que realmente puede utilizarse (sin muros ni tabiques).
La superficie útil es la más representativa para el usuario final y la que mejor explica la sensación de amplitud.
Cómo medir los metros cuadrados de una vivienda
Para hallar los metros cuadrados con precisión:
-
Hazte con un metro o un medidor láser.
-
Para superficies grandes, el medidor láser es más cómodo y preciso.
-
-
Mide el largo y el ancho de cada estancia.
-
Habitaciones, salón, pasillos, cocina, baños, etc.
-
-
Aplica la fórmula básica:
m² = largo (m) × ancho (m)
-
Suma todas las estancias para obtener la superficie total.
En la superficie útil:
- Se descuentan muros, tabiques y pilares.
- No se incluyen terrazas abiertas, balcones o patios descubiertos (se pueden valorar aparte).
- Los armarios empotrados sí cuentan como superficie útil si superan los 1,70 m de altura.
Un técnico profesional comprobará estas medidas sobre plano y en la realidad para evitar errores que puedan afectar al precio final.
Fórmula para calcular el precio por metro cuadrado
Una vez conoces la superficie, el cálculo es muy sencillo:
Precio por m² = Precio total de la vivienda / m² construidos (o útiles)
Ejemplo:
- Vivienda en venta por 200.000 €.
- Superficie construida: 80 m².
200.000 € / 80 m² = 2.500 €/m²
Los informes de portales inmobiliarios con precios medios por metro cuadrado son una buena referencia, pero el precio real dependerá de las características concretas de la vivienda.
Factores que influyen en el precio por m² de una vivienda
Los principales factores que modifican el precio de mercado por metro cuadrado son:
- Ubicación exacta: no es lo mismo un código postal que una calle concreta. Dentro del mismo barrio puede haber diferencias importantes.
- Estado de la vivienda: antigüedad, reformas, eficiencia energética, instalaciones, etc.
- Servicios cercanos: colegios, transporte público, zonas verdes, centros de salud, comercios, etc.
- Situación del mercado: contexto de la oferta y la demanda en ese momento.
Por eso, aunque un informe indique un precio medio para toda una ciudad, el precio de tu vivienda concreta puede ser sensiblemente mayor o menor.
Cuánto cuesta construir una vivienda por metro cuadrado
Si tu objetivo es construir una casa nueva, además de saber cuánto vale el terreno te interesará el precio del metro cuadrado de construcción.
💡 Si lo que buscas es únicamente el coste de construcción, puedes ir directamente a esta sección y usar los rangos orientativos que verás a continuación.
Tipos de metros cuadrados en construcción
En una vivienda pueden distinguirse tres tipos de superficie:
- Útil: Superficie interior realmente habitable, sin muros ni tabiques. Es la referencia clave para el usuario.
- Construida: Todo lo que está dentro del perímetro de la vivienda, incluyendo paredes y elementos estructurales.
- Construida con comunes: La construida más la parte proporcional de elementos comunes del edificio (portales, escaleras, pasillos, etc.).
A efectos de coste de construcción, suele trabajarse con la superficie construida.
Factores que influyen en el precio del metro cuadrado de construcción
El precio del metro cuadrado de construcción puede variar mucho según:
- Calidad de los materiales (básica, estándar, alta gama).
- Si ya dispones de terreno o hay que adquirirlo.
- Tipo de proyecto: vivienda unifamiliar, edificio plurifamiliar, nave, reforma integral…
- Honorarios técnicos: proyecto, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud, etc.
- Tasas e impuestos: licencias municipales, tributos autonómicos y estatales.
Teniendo en cuenta estas variables, el precio del metro cuadrado de construcción de una vivienda de calidad “buena” suele situarse, de forma orientativa, entre 1.400 y 1.900 €/m² construido.
Son cifras aproximadas: un proyecto concreto puede situarse por debajo o por encima de ese rango.
Ejemplos orientativos de coste de construcción
A modo de referencia:
- Vivienda de 80 m² construidos – Entre 112.000 y 152.000 € de coste de construcción.
- Vivienda de 100 m² construidos – Entre 140.000 y 190.000 € de coste de construcción.
Estos importes se refieren al coste de construir la vivienda y no incluyen necesariamente el precio del terreno, impuestos, licencias, mobiliario u otros gastos asociados.
Valor del metro cuadrado construido según el tipo de obra
El valor del metro cuadrado construido también depende del tipo de obra que se ejecuta. No cuesta lo mismo una vivienda que una nave industrial o un local.
Obra gruesa
Incluye los elementos estructurales principales: cimentación, pilares, forjados, etc., con materiales como hormigón, ladrillo o acero.
De forma orientativa, el coste por metro cuadrado en esta fase puede situarse en torno a 300–400 €/m², dependiendo del proyecto.
Vivienda
En general, la vivienda es el tipo de construcción más caro por metro cuadrado, porque:
- Requiere acabados más cuidados.
- Utiliza materiales más personalizados y de mayor calidad.
- Responde a diseños específicos y a las preferencias del propietario.
Una vivienda diseñada por un arquitecto de prestigio en el centro de una gran ciudad puede multiplicar el precio por m² respecto a una construcción básica en entorno rural.
Local comercial
Los locales comerciales suelen tener:
- Estructuras sencillas.
- Distribuciones abiertas.
- Materiales estándar.
En muchos casos, es la ubicación del local (calle principal, centro de ciudad, zona comercial consolidada, etc.) la que dispara el precio por metro cuadrado, más que el coste puramente constructivo.
Nave industrial
Las naves industriales suelen ser las construcciones más económicas por metro cuadrado, porque:
- Tienen estructuras simples.
- Usan materiales económicos.
- Cuentan con acabados mínimos.
Por ello, el coste de construcción por m² suele ser inferior al de viviendas o locales comerciales.
Obra fina
La obra fina comprende los acabados y muchas instalaciones:
- Revestimientos, alicatados, pavimentos, pintura.
- Carpinterías interiores y exteriores.
- Instalaciones eléctricas, de fontanería, gas, climatización, etc.
El gasto en esta fase puede situarse aproximadamente entre 450 y 700 €/m², siempre con muchas variaciones según calidades y diseño.
Evolución reciente del precio del metro cuadrado construido en España
El precio del metro cuadrado en España ha estado muy marcado por la crisis inmobiliaria y su posterior recuperación:
- Tras la crisis de 2008, el precio del m² cayó con fuerza.
- Entre 2014 y 2019, se produjo una recuperación gradual, con subidas continuadas.
- Años posteriores, la evolución ha seguido una tendencia variable según zonas, tipos de vivienda y contexto económico.
Estos datos sirven como referencia histórica, pero el valor de un terreno o de una vivienda concreta depende siempre de su ubicación exacta, su estado y la situación del mercado en ese momento.
¿Necesitas saber cuánto vale el metro cuadrado de tu terreno o vivienda?
Calcular el precio del metro cuadrado de un terreno o de una vivienda no es solo cuestión de fórmulas. Hay que interpretar datos de mercado, revisar documentación registral y catastral, y tener en cuenta la normativa urbanística aplicable.
Un técnico profesional puede ayudarte a:
- Estimar el precio de mercado del terreno o de la vivienda.
- Calcular el coste de construcción aproximado por m².
- Revisar superficies útiles y construidas para evitar errores.
- Orientarte sobre permisos, trámites y licencias necesarios antes de comprar, vender o construir.
En certicalia puedes solicitar presupuestos a técnicos de tu zona para valorar tu terreno o vivienda y comparar opciones de forma sencilla.
Si lo prefieres, también puedes contactar por teléfono en el 900 838 532 para resolver tus dudas y encontrar al profesional adecuado.