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Documentos necesarios para vender un piso

¿Estás pensando en vender una vivienda y no sabes exactamente qué documentación tienes que tener a mano para realizar la operación? O, en el caso del comprador, ¿has dado por fin con esa casa que te motiva a dar el paso, pero desconoces qué documentos debes pedirle al vendedor para confirmar que la operación se haga con todas las garantías? 

Las dudas son naturales ante una decisión crucial como es la compraventa de un bien inmueble que implica mucho papeleo y, además, multitud de trámites, sobre todo si ya tienes una hipoteca pero quieres vender tu piso.

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Documentación para vender una casa

Los pasos para comprar una casa a un particular, o los que un particular tiene que emprender para venderla, son muchos. El primero y fundamental siempre será determinar el tipo de inmueble del que se trata ya que, por ejemplo, puede ser una vivienda de protección oficial. Teniendo en cuenta estas características, se tendrá que recopilar toda la información necesaria por parte del propietario para vender su inmueble. Una vez concluido este proceso, se recogerá dicha información y se proporcionará en la documentación de compra de la vivienda de segunda mano. De esta forma, la parte interesada lo tendrá más fácil para decidirse a dar el paso.

Del lado del comprador, estos documentos aportarán información valiosa que es importante conocer de antemano. Así, antes de firmar un precontrato de compraventa es importante asegurarse de que nada podrá comprometer al comprador en un futuro. Por ejemplo, es aconsejable comprobar si sobre la vivienda pesa una orden de embargo o si tendrá que pagar una derrama extraordinaria derivada de una obra realizada en el edificio antes de que el comprador se convierta en propietario. 

Para evitar estos sustos, la documentación necesaria para vender un piso será: 

  • Escritura de compraventa que acredite la titularidad de la vivienda. Si el comprador no sabe dónde la guardó, siempre puede solicitar una copia al mismo notario que hizo la escritura, si la elevó a documento público. 
  • Nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Este documento, que se puede solicitar telemáticamente, permite comprobar la titularidad de la vivienda, además de recoger su superficie y otros datos de interés como si tiene una hipoteca en vigor o si está pendiente de embargo. También se revelarán a través de la nota si existen limitaciones sobre la propiedad, por ejemplo si se trata de una VPO (Vivienda de Protección Oficial). 
  • Prueba de pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) mediante la aportación del último recibo satisfecho. 
  • Estatutos de la comunidad de propietarios, si esta cuenta con ellos, y certificado que acredite que no hay pagos pendientes. Este documento estará firmado por el presidente de la comunidad de vecinos y validado por el secretario. 
  • Certificado de Deuda Pendiente. Esta certificación será necesaria siempre que sobre la vivienda pese un crédito hipotecario. Se solicitará en el banco que concedió el préstamo e informará de la cantidad exacta que resta por pagar. 
  • Cédula de habitabilidad de vivienda usada o, en su caso, de nueva ocupación. Este documento puede resultar muy útil, puesto que acredita que la propiedad sujeta a la transmisión cumple con los parámetros de habitabilidad y calidad exigibles. Además, la cédula de habitabilidad es necesaria para cursar el alta de suministros básicos como la luz o el agua.
  • Certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para vender una vivienda o local por transposición de la normativa europea. El vendedor tendrá que incluir su etiqueta de eficiencia energética en el anuncio de la venta y tendrá que aportar al comprador el distintivo y el certificado, que se incluirá en el contrato de compraventa. 

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Por otra parte, si la operación no se realiza de particular a particular, sino que se trata de una compra de vivienda nueva, es recomendable que el comprador pida un certificado del Registro Mercantil para constatar la veracidad de los datos aportados por la empresa promotora, así como la fiabilidad de la misma. 

Gastos de compraventa de una vivienda

Solo el hecho de hacerse con estos documentos empieza a sumar a los gastos que supondrá la compraventa de una vivienda puesto que, por ejemplo, la nota simple del registro conlleva un coste. Además, se tienen que añadir los del notario y los que se derivan de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. 

Si el vendedor solicitó una hipoteca y todavía no ha satisfecho todos sus pagos, tendrá que optar por subrogarla o por cancelarla. Esto se traducirá en comisiones del banco, además de más gastos, en este caso en el Registro, para que conste en él que sobre la propiedad ya no pesa una hipoteca.

Si el vendedor, a su vez, necesita un préstamo bancario para asumir el importe de la vivienda, podrá aceptar el que suscribió el vendedor o constituir una nueva hipoteca, lo que acarreará costes de notaría e inscripción en el registro. Además, este trámite supondrá que tenga que hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Esta no será la única carga tributaria que se derive de la compraventa. De hecho, el comprador pagará el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas), cuando adquiera una vivienda de segunda mano; o el IVA, si se trata de obra nueva. 

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Por su parte, el vendedor pagará la plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), además de quedar obligado a declarar si ha obtenido una ganancia patrimonial por la venta. 

Para que esta se lleve a efecto, será necesario que las partes suscriban un contrato. En aquellos casos en los que la operación se lleve a cabo de particular a particular, las partes tendrán libertad para incluir lo que consideren en el contrato y para, si lo estiman conveniente, suscribir algún un precontrato de compraventa. 

Consejos para la compraventa de una vivienda

Al tratarse de  una operación tan trascendente, es recomendable que comprador y vendedor recurran a los servicios de un abogado que prepare el contrato y, en su caso, el precontrato, y que confirme que contiene todo lo necesario para realizar la operación de acuerdo con la voluntad de las partes. 

Estos servicios sumarán a los gastos de la operación, en los que también habrá que tener en cuenta que es posible que las partes acudan a otro tipo de profesionales, como tasadores inmobiliarios que emitan un informe sobre el valor real de la vivienda, o agentes inmobiliarios cuyos servicios tendrán que abonar. 

Una vez se suscriba el contrato de compraventa, el siguiente paso por parte del comprador es acudir al Registro de la Propiedad con la escritura de la vivienda, para proceder a su registro. Este trámite no es obligatorio, pero con él se acreditará oficialmente el cambio de titularidad. Para ello, la escritura tendrá que haberse firmado ante notario, con lo que quedará elevada a pública. 

Todos estos son aspectos que se tendrán que tener en cuenta a la hora de vender o de adquirir una vivienda. Uno de los “despistes” más recurrentes es que el propietario del inmueble no disponga de un Certificado de eficiencia energética para vender un piso

Esto puede suceder por desconocimiento de la normativa o por la intención premeditada de evitar los gastos que supone contratar al técnico y pagar las tasas correspondientes en el registro municipal, que dependerán de cada comunidad autónoma. Sin embargo, le ley es clara al respecto y prevé multas si no se cumplen los requisitos.

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