Desde junio de 2013, el certificado de eficiencia energética es obligatorio en toda operación de compraventa o alquiler de un inmueble. Sin embargo, existen algunas excepciones en las que no es necesario expedirlo.
¿Cuándo se puede exonerar el certificado energético?
Para saber si una operación de compraventa o alquiler está exenta de acompañarse del certificado exigido por el Real Decreto 235/2013, es necesario consultar dicho texto legislativo, que recoge de forma detallada los casos en los que se puede prescindir de este documento.
Es importante aclarar que, aunque en determinadas situaciones no sea obligatorio, nada impide que se realice el estudio energético si así se desea. De hecho, puede resultar útil para convencer a un comprador o inquilino al demostrar que los gastos energéticos del inmueble serán bajos.
Inmuebles en estado ruinoso
Salvo indicación contraria, si el inmueble presenta riesgo de ruina o colapso, la imposibilidad de realizar mediciones precisas y fiables justifica la exención del certificado de eficiencia energética.
Un ejemplo típico sería un edificio con la mitad de los cerramientos ausentes, sin generador de Agua Caliente Sanitaria (ACS) y con deficiencias estructurales graves, como las que se detectan en un informe de Inspección Técnica del Edificio (ITE).
Inmuebles destinados a reforma o demolición
Los edificios adquiridos para ser reformados o demolidos también están exentos. Esto se debe a que, tras las obras, las características del inmueble cambiarán y será necesario un nuevo certificado energético.
Por ejemplo, si para alcanzar unas condiciones mínimas de habitabilidad es preciso instalar un sistema de ACS o realizar una reforma integral que afecte a la totalidad de los elementos constructivos, será necesaria una nueva certificación tras la intervención.
Edificios catalogados o protegidos
También están exentos los edificios catalogados o protegidos, salvo que se pretenda realizar en ellos una reforma que deba ajustarse a la normativa vigente.
Un caso habitual sería el de un local en planta baja, ubicado en el centro histórico de una gran ciudad, en el que para abrir un negocio se exige cumplir con múltiples reglamentos técnicos. La exención solo aplica si no se lleva a cabo ninguna intervención arquitectónica, que en muchos casos no estaría permitida por la normativa de protección.
Alquileres vacacionales
El Real Decreto contempla la exención del certificado para inmuebles que se utilicen menos de cuatro meses al año y cuyo consumo energético no supere el 25% del que tendrían si se usaran todo el año.
Esto incluye algunas viviendas de alquiler vacacional. En estos casos, es recomendable conservar las facturas de suministro para justificar el cumplimiento de esta condición y evitar exceder el límite permitido.
Edificios religiosos, industriales, militares o agrícolas
Los edificios religiosos, industriales, militares y agrícolas están exentos de obtener el certificado energético.
No obstante, en los edificios industriales existe un matiz importante: la zona de oficinas sí debe certificarse. Aunque el resto de la nave no compute como superficie útil, se considera espacio de influencia en los cálculos de cerramientos y particiones.
Por tanto, si se va a certificar una oficina de 80 m² dentro de una nave de 1000 m², el coste será mayor que el de un certificado estándar para un local de igual tamaño.
Edificios aislados de menos de 50 m²
Este artículo del Real Decreto generó mucha controversia hasta que se aclaró su interpretación: si se trata de una vivienda unifamiliar o un local completamente aislado con menos de 50 m², no es necesario tramitar el certificado de eficiencia energética.
Esta exención no se aplica a pisos de menos de 50 m² dentro de un edificio, aunque estén diseñados con independencia funcional del resto de viviendas.
Construcciones provisionales de corta duración
Por último, también quedan exentas las construcciones provisionales que vayan a utilizarse por un período igual o inferior a dos años.
En estos casos, el documento de exoneración o renuncia al certificado suele ser redactado por un licenciado en derecho o por el notario. No obstante, muchos colegios profesionales ya ofrecen modelos e impresos que los colegiados pueden adaptar a cada expediente.
Aunque el certificado energético es obligatorio en la mayoría de operaciones, conocer estas excepciones puede ahorrarte tiempo y dinero. Eso sí, asegúrate de que tu caso se ajusta realmente a los supuestos legales y, ante la duda, consulta con un técnico competente, con tu colegio profesional o con el equipo de certicalia.