Una operación de compraventa de vivienda suele ir acompañada de trámites y documentos previos necesarios para su formalización, por lo que es frecuente que desde la fecha de acuerdo entre comprador y vendedor hasta la firma pase algún tiempo. Con el objetivo de asegurar que la transacción se produzca se puede firmar un contrato “preparatorio” del de compraventa. Aunque existen otros tipos, el más habitual es el contrato de “Arras” o “Señal”.
Contrato de arras
El contrato de Arras puede entenderse como un contrato privado preparatorio o antecedente al de compraventa, y suele contener las cláusulas que contendrá este último. Por lo tanto, y legalmente, se define como un contrato privado de compraventa con pacto de arras, pues este obliga al vendedor a entregar la cosa y el comprador a pagarla, si bien las partes pueden presentar su desistimiento atendiendo a las consecuencias determinadas por el tipo de “Arras”.
No es obligatorio firmar unas “arras”, pero una vez hecho las partes se obligan a su cumplimiento.
Tipos de arras
Generalmente, y tras el acuerdo en el precio de la operación, el comprador entrega al vendedor una cantidad o señal para reservar la vivienda durante un plazo determinado, esta cantidad debe descontarse del precio total de la operación y documentarse en el contrato privado de compraventa con pacto de arras. Existen tres tipos de arras:
1. Confirmatorias: También denominadas “paga y señal”. Desde el momento de su firma y la entrega de la cantidad (señal), tanto comprador como vendedor pueden exigir que se cumpla el contrato aún en caso de renuncia de la otra parte.
2. Penitenciales: Reguladas en el artículo 1.454 del código civil, permiten a ambas partes a retractarse. En este caso, el comprador perderá la cantidad entregada y el vendedor deberá devolver el doble de lo recibido, si es él quien renuncia. La denominación de penitenciales debe aparecer expresamente en el contrato.
3. Penales: Según el artículo 1.152 del Código Civil, se sitúan a medio camino entre las confirmatorias y las penitenciales pues obligan a la parte incumplidora a abonar la pena fijada, pero la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, además de recibir el pago de la pena.
El tipo de “contrato de arras” más común es el de “arras” penitenciales, ya que permite el desistimiento de las partes.
¿Cuándo hay que firmar unas “arras”?
Aunque es posible formalizar la operación mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa directamente, un contrato privado, en este caso compraventa con pacto de arras, permite perfeccionar el acuerdo de forma anticipada. Aunque generalmente recomendable, las circunstancias de cada operación marcarán la idoneidad o no de este tipo de contrato preparatorio, pues una vez firmado su cumplimiento es obligatorio.
Hasta aquí todo lo que necesitas saber sobre el contrato de “arras”. Nuestra recomendación, solicita ayuda a un experto para valorar todas las características de tu compraventa.
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