Normativa y requisitos de la valoración fincas rústicas

La normativa legal referida a los usos y la tasación del suelo rústico es abundante y enmarañada y puede ser un laberinto para el profano. Sería imposible explicar aquí pormenorizadamente todo el trayecto que ha recorrido esta legislación. Es una red que va desde la ley estatal hasta la normativa de la Administración Pública Local.

Legislación referente a la valoración de una finca rústica

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Este Real Decreto legisla los usos de suelo de España, para determinar y regular los derechos y deberes que todos tenemos al respecto. Eso incluye los suelos rurales, cuya valoración encontrarás consignada en el Título V.

– Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. Esta ley pretende mejorar el funcionamiento del mercado del suelo y hacerlo más eficiente y transparente. En los Capítulos II, III y IV se regula la realización de las valoraciones y sus métodos.

– Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa. Aquí se recogen los pormenores de la expropiación forzosa: cuándo y por qué se realiza, los tipos que hay, las obligaciones y los derechos de las partes y las consecuencias.

– Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa. La ley anterior se desarrolla en este reglamento, que establece los requisitos, procedimiento, formas de pago, casos especiales o específicos y demás asuntos de importancia en este tema tan delicado.

– Normativa sobre valoración de fincas de ámbito local. ¡Abundante! Los gobiernos autonómicos y municipales son unas fuentes inagotables de disposiciones de Urbanismo y usos del suelo. Si deseas hacer una valoración o tasación de un terreno rústico, tendrás que informarte en las gerencias correspondientes de tu municipio y Comunidad Autónoma y ponerte en manos de los peritos especializados de tu comarca. Son quienes conocen la normativa local y están habituados a manejarse con ella.

La controversia con la Administración

Como la Administración maneja sus propias valoraciones de las fincas rústicas, es posible que una valoración encargada por un particular determine una cifra diferente, inferior o superior, a la de aquella.

Esto no es moco de pavo. Por ejemplo, si, como propietario de una finca rústica, te enfrentas a una expropiación forzosa debido a que por tu terreno pasará una autopista, desearás que la indemnización que te corresponde por justicia sea lo más alta posible. Para eso, encargarás tu propia valoración de la finca rústica y querrás que tu valoración más positiva prevalezca en este caso.

También puede ocurrir que estés deseando comprar o vender una finca rústica y tu valoración o precio de mercado esté por debajo de la valoración de la propia Administración. Entonces esta pondrá en marcha a sus propios técnicos. El objetivo es que comprueben la valoración que hayas realizado. Y puede que, al final, la Administración considere que su precio debe prevalecer por encima del tuyo, en contra de tu deseo.

En estos u otros ejemplos en los que haya controversia, tienes la posibilidad de oponerte con la llamada tasación pericial contradictoria. Un perito especializado realizará una nueva tasación, que se presentará ante la Administración.