En las fincas rústicas se permite construir siempre y cuando sea para la explotación de los distintos tipos de fincas rústicas existentes. A continuación te explicamos los principales métodos de valoración de fincas rústicas y quién puede tasar una finca rústica de forma habitual, así como en qué casos intervienen otros perfiles técnicos.
Qué es una finca rústica
Una finca rústica es una extensión de terreno no urbanizable, cuyo uso está intrínsecamente relacionado con su tipología agrícola, ganadera, forestal o cinegética. Es debido a ello por lo que también se pueden ubicar o construir en las mismas edificaciones que permitan su explotación para tales fines.
Existen 4 tipos de fincas rústicas, según la actividad económica a la que se dedican:
- Finca agrícola: ya sea de secano, regadío, de frutales, etc.
- Finca ganadera: para la explotación de ganado de cualquier tipo.
- Finca forestal: destinada a la producción arbórea.
- Finca cinegética: dedicada a la caza mayor o menor.
Es importante definir el tipo de finca rústica de cara a establecer su valor de mercado, ya que los precios varían considerablemente entre una tipología y otra.
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Métodos de valoración de fincas rústicas
Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de una finca rústica. La elección de uno u otro método debe realizarse escrupulosamente, considerando todos los aspectos que conforman la tasación y las limitaciones que existan en cada caso.
Los principales métodos de valoración de fincas rústicas son los siguientes:
1. Método de comparación
Se basa en la comparación con otras fincas de tipologías similares, de las que se conoce el precio en operaciones de compraventa cercanas en el tiempo. Se trata de un método no siempre práctico, debido a la gran discrepancia en los precios y la poca transparencia de las operaciones en el mercado de fincas rústicas.
2. Método estadístico
Parte también de fincas de tipologías similares y precios conocidos, pero utiliza herramientas estadísticas para analizar una muestra representativa y obtener valores medios y rangos de mercado.
En este método se suelen tener en cuenta, entre otros factores:
- Ubicación de la finca.
- Rendimiento económico que pueda extraerse.
- Distancia a la capital más cercana u otros núcleos de referencia.
3. Método de capitalización de rentas
Se trata posiblemente del método más frecuentemente utilizado. Se basa en examinar los ingresos de la finca y restar los gastos, es decir, el rendimiento económico de la finca rústica, para posteriormente capitalizarlo según un determinado tipo de interés o tasa de actualización.
4. Método residual
- Método residual estático: analiza el uso del suelo sin tener en cuenta las oscilaciones a lo largo del tiempo.
- Método residual dinámico: introduce la variable tiempo y contempla distintos escenarios futuros, flujos de caja y su actualización.
5. Otros métodos
Son los que tienen en cuenta situaciones paisajísticas, medioambientales, ornamentales, la existencia de infraestructuras agrarias, servidumbres, protección ambiental, etc. Se utilizan en casos específicos en los que estas circunstancias influyen de forma relevante en el valor de la finca.
Quién puede tasar una finca rústica
Para poder tasar una finca rústica y que la tasación tenga completa validez legal (por ejemplo, delante de un tribunal), el emisor debe tener la titulación oficial de ingeniería agrónoma o de montes o ser ingeniero técnico agrícola o forestal.
Si la valoración de dichos profesionales difiere del criterio de la Administración, se debe realizar una pericial contradictoria.
En el caso de que haya construcciones industriales en la finca, un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero industrial podrá valorarlas específicamente.
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