Normativa y requisitos del contrato de compraventa

Los contratos de compraventa de bienes inmuebles quedan dentro del ámbito civil, por lo que su regulación está contenida básicamente en el Código Civil.

No obstante, en función del tipo del contrato de compraventa que vayas a firmar, la normativa te ofrece ligeras variaciones que, a continuación, detallamos.

Regulación de contratos de compraventa especiales

Si vas a firmar una compraventa con reserva de dominio, el paso efectivo del inmueble a tu propiedad se producirá en el momento en que se cumplan los requisitos del contrato. Esto quiere decir que, sus condiciones se han consumado y el contrato tiene plena vigencia, aunque este efecto puede quedar supeditado a alguna condición concreta. 

En el supuesto de la modalidad llamada compraventa de bienes inmuebles con pacto de retroventa (que también podrás conocer como retracto convencional), siempre que el acuerdo no haya quedado inscrito en el registro de la propiedad, un posible tercero que se hiciese con el inmueble negociando contigo como comprador no se vería vinculado en nada.

Por otro lado, hablarte de la posibilidad de la compraventa ad gustum regulada por el artículo 1115 del Código Civil. Es aquella en la que no efectuarías una compra propiamente dicha, pues quedaría supeditada a una prueba o ensayo por tu parte para comprobar que el inmueble te satisface. Una vez que declarases satisfactoria la prueba, tendrías la obligación de ejecutar la compra mediante contrato.

El Código Civil te da un amplio margen de maniobra para los contratos de compraventa de bienes inmuebles, pues les da validez ya sean verbales o escritos. A su vez, son válido estén contenidos en un acuerdo privado o en una escritura pública ante notario.  Esto debes entenderlo teniendo en cuenta cómo se expresa el artículo 1280 del Código Civil, en el que se establece que “deberán constar en documento público los contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”. Puede parecerte que el Código Civil obliga a la existencia de escritura, pero, en realidad, solo se trata de un requisito formal con vistas a que lo uses como prueba fehaciente de la existencia del contrato de compraventa.

Una vez tenido en cuenta todo ello, la principal conclusión que podemos sacar es que, según el artículo 1091 del Código Civil, todos los contratos de compraventa de inmuebles son plenamente vinculantes para las dos partes, lo que debe darte buenas razones de lo importante que resulta no firmar a la ligera y valerse de un buen asesoramiento jurídico.

Además, debes tener en cuenta que, cuando firmes un contrato de este tipo, lo normal es que no haya ningún testigo que dé fe de su legalidad, por lo que te recomendamos que un jurista especializado sea quien negocie y confeccione el contrato en tu nombre.

Breves apuntes de normativa autonómica sobre el contrato de compraventa

Concluiremos con pequeñas alusiones a la legislación autonómica, que ha hecho de notarios y registradores verdaderos vigilantes de su cumplimento. En concreto, con la autorización e inscripción en el registro de estos contratos se ha pretendido evitar que se autoricen y se inscriban escrituras de inmuebles sin licencia de obra (leyes catalana 24/1991 y valenciana 8/2004), transmisión de viviendas sin las garantías exigidas (ley catalana 24/1991) y declaración de transmisión de viviendas sin cédula de habitabilidad, que es un documento donde se dice si una finca es idónea para el uso que se quiere dar a una vivienda (ley extremeña 3/2001).