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Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad

Alejandro

Alejandro

Arquitecto

Si vas a vender un inmueble y te estas haciendo esta pregunta, lo primero que tienes que saber es que la respuesta dependerá de donde se encuentre ubicado. 

Cada ayuntamiento tiene su propia normativa, aun que en algunos casos la ley sea a nivel autonómico. Por lo que dependerá totalmente de si la figura de la cédula de habitabilidad existe en tu provincia o municipio, y que normativa aplica.

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Tendrás que renovar la cédula de habitabilidad si tu piso se encuentra en Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias, Canarias y La Rioja.

En Baleares y Comunidad Valenciana, tienes que solicitar la licencia de segunda ocupación, que es la renovación de la licencia de primera ocupación.

En otras comunidades han suprimido la cédula de habitabilidad y es necesario la obtención de la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento: Madrid, Castilla-La Mancha, Andalucía, Extremadura, Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia.

El caso de la cédula de habitabilidad en Cataluña

En Cataluña es obligatoria la vigencia de la cédula de habitabilidad de un inmueble para que se pueda llevar a cabo una operación de compraventa o alquiler del mismo, e incluso hay casos como los de un cambio de nombre en un suministro (agua, gas o electricidad) en los que a modo de checking, la administración también pide la acreditación de que el piso afectado cumple la Ley de Habitabilidad que le corresponda.

Cómo conseguir cédula de habitabilidad

Se tiene que contactar con un arquitecto o un arquitecto técnico que realizará una visita al inmueble para certificar que cumple con la normativa de habitabilidad correspondiente. Esta normativa depende del año de construcción del inmueble. Si no se cumple la normativa en algún artículo, se deben realizar las obras pertinentes para solventarlo antes de tramitar la cédula. Este proceso es idéntico en la renovación de una cédula de habitabilidad como en la expedición del mismo documento desde cero.

Exoneración de cédula de habitabilidad

Sin embargo, hay un caso bastante frecuente en el que se puede escriturar un piso sin cédula de habitabilidad y conviene que los técnicos lo tengan presente para que no les cojan a pierna cambiada: se trata de viviendas que se adquieren para una reforma integral, ya sea porque están en estado semirruinoso o porque solamente gracias a ese proyecto de reforma podrían conseguir el certificado de habitabilidad. 

En estos casos, existe un documento que se denomina “Certificado de exoneración de cédula de habitabilidad”. Es un modelo tipo que se puede descargar en el caso de Cataluña de la misma web del Colegio Oficial de Arquitectos, en el que hay que especificar la situación y referencia catastral del inmueble, y los datos del arquitecto que certifica la exoneración.

Es muy importante que el técnico que rellene este impreso tenga previsto que el cliente – movido por las decisiones de su representante o de la notaría que se haga cargo de la compraventa -, pida que el certificado de exoneración esté firmado con una legitimación notarial. 

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Por tanto, antes de entregar este documento, hay que preguntar exactamente qué es lo que solicita el cliente, y si no lo conoce con exactitud, que pregunte a su representante. Como arquitectos, nos perdemos en este denso mundo de los registros, y una imprecisión o falta de papeles preparados se suele traducir en una pérdida de dinero y de tiempo, que es nuestro bien más preciado y menos reciclable.

Pacto entre partes firmantes

El segundo caso frecuente en el que se puede escriturar sin cédula de habitabilidad es mediante acuerdo entre las dos partes, la compradora y la vendedora. Sabemos que en Cataluña el Decreto 141/2012 es de obligatoria aplicación en estas operaciones, pero mi práctica profesional extensa y también la consulta a otros expertos del sector me ha demostrado que es el arquitecto la máxima autoridad en lo que se refiere a certificar las correctas condiciones de habitabilidad de un inmueble, no la administración, que actúa más con las funciones de testear que la documentación presentada para la obtención de la cédula sea coherente y no tenga defectos de forma. 

Por tanto, la existencia de un certificado de habitabilidad visado y tramitado en la Oficina de Vivienda con su número de registro y sus comprobantes de pago es suficiente para que se pueda avanzar en el proceso de compraventa y cerrar operaciones.

Tramitación de la cédula de habitabilidad

En muchas ocasiones los clientes o representantes de los mismos dan por sentado que cuando una cédula tarda en aprobarse es a causa del técnico, y desconocen que el técnico ha acabado su trabajo una vez lo ha presentado telemáticamente o presencialmente en la Oficina de Vivienda, y solamente tiene que esperar y controlar su panel de control de acceso privado para ver cómo marchan sus trámites. 

En no pocas ocasiones he recibido llamadas intempestivas (noches, fines de semana, Viernes a las siete de la tarde…) a cargo de representantes y notarías que, por mucha experiencia que atesoren, aún desconocen cómo funciona el trámite de la cédula de habitabilidad y creen que por atosigar al técnico el trámite se resolverá antes. 

Otra problemática que tengo que combatir a menudo es el desconocimiento de las notarías de que los documentos tramitados están visados y firmados electrónicamente, e insisten en que se tienen que visar de nuevo (con un coste alto extra para el cliente) o, peor aún, firmarlos a mano. Sería deseable que si una empresa del sector notarial se especializa en compraventas, estos temas los tuviese bien asimilados para no hacer perder dinero y tiempo a sus clientes.

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