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Qué es una terraza comunitaria de uso privativo

Comunidades de propietarios

En las comunidades de propietarios es habitual la discusión con los últimos pisos o áticos, que gozan del disfrute de terrazas privadas, porque no tiene acceso ningún otro comunero, pero comunitarias porque se consideran cubierta de los pisos inferiores.

Aunque para dar una respuesta correcta ante estas situaciones, lo primero sería acudir a la lectura del título constitutivo de la comunidad, lo normal es que nos encontremos ante un elemento común de uso privativo del que únicamente puede disfrutar el propietario de la vivienda a través de la cual se accede.

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¿Terrazas comunitarias o privativas?

Por ello, analizar de quién es la terraza de un ático en una comunidad de propietarios, y es sencillo, la terraza es propiedad del propietario de ese ático, es de uso privativo, al ser de acceso y uso exclusivo de dicha persona.

Y, no podemos confundir la terraza de la comunidad de vecinos con la terraza del ático, puesto que la primera de ellas coincidirá con el patio comunitario, que no puede ser utilizado libremente por los comuneros. Suele pasar con los propietarios de los pisos que tienen acceso directo, a través de una ventana de su vivienda, que quieren utilizar el patio comunitario para colocar la lavadora y que no les ocupe lugar en su vivienda, porque el propietario del último piso utiliza la terraza y se la reparó la comunidad; y, esto no pueden hacerlo, puesto que el patio de luces no es de propiedad de un solo propietario o de varios, sino que es de la comunidad en su conjunto, es una zona común, como pueden ser las escaleras.

terraza atico privada

Situaciones en una Junta de Propietarios

De aquí, que la discusión en las Juntas de Propietarios sea siempre la misma, una parte de los comuneros dirán que la terraza es comunitaria y otra parte (los propietarios de los últimos pisos) que la terraza es privativa.

En el título constitutivo de las comunidades de propietarios lo habitual es leer que el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación y los gastos de mantenimiento de la terraza serán de cuenta de la comunidad.

En una ocasión, en una Junta de Propietarios al explicar esta cuestión tan común y controvertida, que ha originado una innumerable jurisprudencia, un comunero manifestó una solución, que antes de explicarla ya adelanto que es inviable.

El planteamiento de este comunero fue el siguiente: como la terraza es comunitaria por ser un elemento común regulado en el artículo 396 del Código Civil, proponía aprobar por unanimidad (es decir, el 100% de los comuneros) un acuerdo consistente en llevar a cabo la desafección del uso de terraza privada que ostenta el propietario del último piso del edificio y pasar a ser la terraza comunitaria; pero chocó con dos cuestiones insalvables:

1. El propietario del ático nunca iba a aprobar esa desafección; por lo que, el 100% de unanimidad es imposible de alcanzar.

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2. La escritura de propiedad de esa vivienda regula de quién es la terraza del ático, es decir, que siempre será una terraza privada del piso ático.

La terraza de un ático

Una vez queda claro de quién es la terraza de un ático, un punto clave es qué entendemos por mantenimiento de esa terraza. Claro está que el propietario, que la usa, debe limpiarla y mantenerla en buen estado de conservación, pero en caso de una avería (siendo la más común la de las filtraciones y humedades que se le ocasionan al piso inferior, es difícil encontrar otro tipo de avería que lleve a esta discusión) como consecuencia ajena a esas labores de mantenimiento propias de su uso cotidiano, le corresponde a la comunidad.

También es muy frecuente encontrarnos con que los propietarios de las terrazas de los áticos alteren su estructura con la instalación de elementos mecánicos que requieren de una cierta complejidad en su instalación y que, además, suelen encontrase anclados al suelo de la terraza siendo necesario perforar este; y suele ser, con el fin, en la mayoría de los casos, de conseguir más metros útiles en sus viviendas; pues bien, en caso de que se demuestre que el daño producido en la terraza ha sido como consecuencia de dicha instalación los gastos de mantenimiento serán a cargo de los propietarios de los áticos por haber modificado un elemento común y causado un daño.

Mantenimiento y averías de una terraza

Otro tipo de avería conflictiva, es cuando las filtraciones al piso inferior se producen como consecuencia de la instalación de maceteros incrustados en el suelo para plantas; puesto que, lo común es que carezcan de impermeabilización y al cabo del tiempo la humedad de la tierra y el riego produzcan humedades; en este caso, nos encontramos ante una conservación deficiente por parte del propietario de la terraza y deberá hacerse cargo de la reparación y de los daños producidos al piso inferior.

Todo ello, para concluir que si nos encontramos con labores de mantenimiento o de reparación sobre elementos sujetos al uso ordinario, el gasto deberá ser asumido por el propietario de la vivienda que use la terraza (por ejemplo, grietas en el suelo); y si estamos ante reparaciones en la estructura de la terraza, como puede ser el cambio de la tela asfáltica su reparación corresponde costearla la comunidad.

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