De manera coloquial hablamos de finca rústicas cuando tenemos una finca que se encuentra en el campo. Pero debemos saber que legalmente existen varios tipos de suelo, en función de su uso, que se regulan por el planeamiento de cada municipio.
Tipos de suelo y su utilidad
Los usos del suelo se regulan en la Ley del Suelo estatal y, sobre todo, en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma. Se clasifican en:
Suelo urbano
Terrenos en los que se puede construir: ciudades, pueblos, urbanizaciones, polígonos industriales y, en general, cualquier superficie apta para edificación. Dentro de él existen ordenanzas específicas que determinan qué puede construirse en cada zona.
Suelo urbanizable
Suelo previsto para convertirse en urbano, pero que aún no dispone de urbanización. Requiere un plan parcial previo y dotarlo de servicios (saneamiento, accesos, acometidas, etc.). Mientras no sea urbano, se considera rústico a efectos prácticos.
Suelo rústico
Terreno no destinado a edificación ordinaria. Su uso principal es agropecuario o forestal, aunque la normativa autonómica puede permitir actividades adicionales bajo condiciones específicas.
Suelo de núcleo rural
Presente en comunidades como Galicia. Aunque se encuentra en un entorno rural, está destinado a edificación siguiendo tipologías tradicionales, y no debe confundirse con el suelo rústico.
Usos del suelo rústico
Los usos genuinos del suelo rústico son:
- Uso agrario o agropecuario: cultivos, explotaciones agrícolas y ganaderas.
- Uso forestal: plantación y aprovechamiento de madera.
Además, existen terrenos de especial protección, donde únicamente se permiten actividades vinculadas al uso agropecuario o forestal.
A partir de aquí se analizan, siguiendo la Ley del Suelo de Galicia como referencia (muy similar en otras comunidades), los casos más consultados sobre qué se puede construir en suelo rústico.
¿Qué puedo construir en suelo rústico?
1. Construir una vivienda nueva
En general, está prohibido construir una vivienda en suelo rústico, salvo cuando esté vinculada a una explotación agrícola o ganadera preexistente.
La explotación debe aportar más del 50% de los ingresos del propietario en los últimos tres años.
2. Ampliar una vivienda tradicional existente
Una vivienda considerada tradicional (anterior a 1975 y con tipología propia) puede rehabilitarse y ampliarse hasta un 50%.
Sin embargo:
- Si está en ruina, pueden denegar la ampliación.
- Si incumple alturas, retranqueos o alineaciones, puede ser necesario regularizar elementos antes de ampliar.
En certicalia puedes solicitar un informe urbanístico o un proyecto de rehabilitación.
3. Construir una piscina
Aunque la Ley del Suelo no lo concreta, suele permitirse la construcción de piscinas al aire libre por considerarse una actividad recreativa.
Requiere proyecto técnico y licencia municipal.
4. Construir un hotel de naturaleza
Se permite construir hoteles vinculados al entorno (hoteles de montaña, de naturaleza).
Condición principal:
- Parcela mínima: 10.000 m².
Es difícil encontrar estas superficies en Galicia, pero puede lograrse mediante agrupación de parcelas.
Ejemplos habituales: alojamientos tipo cabañas en el bosque o casas en árboles.
5. Construir un camping
Regulados por el Decreto 159/2019, se permite construir campings si la superficie mínima es de 5.000 m².
Si incluye edificaciones nuevas, se exige un plan especial de infraestructuras y dotaciones además del proyecto.
6. Construir un establecimiento de turismo rural
Regulado por el Decreto 191/2004, debe situarse en una edificación tradicional existente.
Puede ampliarse hasta un 50% según la Ley del Suelo.
7. Construir otras edificaciones turísticas
Se permiten posadas, hoteles-balneario, hoteles-talaso o albergues vinculados a:
- Aguas termales
- Aguas del mar
- Itinerarios como el Camino de Santiago
El emplazamiento debe justificar la actividad.
8. Establecimientos de agroturismo, enoturismo o granjas-escuela
La explotación agropecuaria debe ser preexistente y generar más del 50% de los ingresos del propietario.
9. Construcción de talleres artesanales
Permitidos siempre que el emplazamiento esté justificado.
Máximo: 800 m².
10. Construcciones agrícolas, ganaderas, forestales o de acuicultura
Totalmente permitidas: invernaderos, viveros, almacenes, granjas, garajes agrícolas, etc.
11. Construcciones vinculadas a carreteras
Como estaciones de servicio y otras infraestructuras viarias.
Condiciones generales de edificación en suelo rústico
Para cualquier actuación se deben cumplir:
- Parcela mínima: 2.000 m²
- Altura máxima: 2 plantas / 7 metros
- Ocupación máxima: 20% de la parcela
- Retranqueo mínimo: 5 metros
- Dotaciones obligatorias: acceso rodado, agua, luz, tratamiento de aguas residuales, basuras, etc.
¿Cuánto vale una finca rústica?
Su valor depende de:
- Usos permitidos
- Ubicación
- Superficie
- Tipo de cultivo
- Existencia de edificaciones
- Accesos y servicios
La mayoría tienen valores muy bajos: alrededor de 1 € por m².
A menudo, los trámites administrativos cuestan más que el propio valor del terreno, por lo que muchos propietarios no llegan a venderlas o no las aceptan como herencia.
Resumen: cómo valorar la utilidad de una finca rústica
Si estás en Galicia y gestionas una o varias fincas rústicas, estas referencias pueden ayudarte:
- >10.000 m² → posible hotel de naturaleza.
- >5.000 m² → posible camping.
- Vivienda tradicional grande → posible establecimiento de turismo rural.
- Vivienda tradicional pequeña → rehabilitación + ampliación como vivienda habitual.
- >2.000 m² en el Camino de Santiago o zona termal → posible establecimiento turístico especializado.
- <2.000 m² → valorar agrupar parcelas o cederlas al Banco de Tierras para obtener una renta segura.
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En certicalia podemos ponerte en contacto con técnicos especializados en suelo rústico, informes urbanísticos y proyectos de construcción.
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