¿Qué puedo hacer en un edificio protegido?

¿Qué puedo hacer en un edificio protegido?

Silja Molist

Silja Molist

Arquitecto

Actualizado el 06/04/2022

Cuando hablamos de que un edificio está protegido nos solemos referir a que se encuentra catalogado. Es decir, que se encuentra incluido en el catálogo del planeamiento urbanístico.

No hay que confundir este concepto con el de las viviendas de protección oficial, viviendas destinadas a personas con pocos ingresos.

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Los edificios protegidos suelen ser edificios históricos. Tienen valor cultural, patrimonial o, al menos, característicos de la zona en la que se encuentran y que merece la pena conservar.

Para que un edificio esté protegido tiene que figurar en algún tipo de catálogo. Normalmente en el catálogo municipal, pero también en algún catálogo de rango superior, ya sea autonómico (por ejemplo el Catálogo del Patrimonio Cultural de Galicia), nacional (como los Bienes de Interés Cultural de la Ley de Patrimonio Histórico Español) o incluso internacional (los bienes Patrimonio de la Humanidad).

¿Cómo saber si un edificio está protegido?

La fuente directa es la consulta en el catálogo del planeamiento municipal, que puede estar integrado en el plan general o existir de manera independiente. Si existen planes especiales en el municipio, probablemente cada uno de ellos tendrá uno.

Los Planes Especiales de los Cascos Históricos de las ciudades suelen tener su catálogo propio. Y es que la mayoría de estos edificios ubicados en esta zona tienen algún nivel de protección.

También existen otras aplicaciones que nos permiten ver de manera más sencilla el grado de protección de un edificio. Por ejemplo, en Galicia existe el visor del Plan Básico Autonómico, que permite visualizar sobre un mapa todas las afecciones sectoriales de cada parcela o edificio, incluidas las de Patrimonio.

Para saber si un edificio está protegido también podemos preguntar en el servicio de urbanismo de nuestro ayuntamiento o pedir ayuda a nuestro técnico de confianza.

¿Qué grados de protección existen?

Los distintos grados de protección y las obras que podemos realizar vienen regulados por diversas leyes autonómicas y por el planeamiento municipal. Por ejemplo, en Galicia, se rigen por las siguientes leyes:

– Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia

Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.

En estas leyes establecen tres niveles de protección: integral, estructural o ambiental. Pero en ciertos planeamientos municipales, anteriores a dichas leyes, se establecen más niveles, o existen tres niveles pero con nombres y matices diferentes.

Estos niveles de protección se refieren a protección arquitectónica, es decir, del edificio en sí. También existen niveles de protección arqueológica que afectan al subsuelo de la parcela. Estos exigen la realización de actuaciones arqueológicas cuando se vaya a intervenir sobre el mismo.

También existen los llamados contornos de protección, áreas alrededor de un edificio catalogado en las que se controlan las intervenciones a realizar, para no dañar la imagen del edificio protegido.

Los diferentes niveles de protección de un edificio o inmueble son los siguientes:

Protección integral

Conservación íntegra de los bienes y de todos sus elementos y componentes en un estado lo más próximo posible al original desde la perspectiva de todos los valores culturales que conforman el interés del bien, respetando su evolución, transformaciones y contribuciones a lo largo del tiempo.”

Actuaciones permitidas (autorizables):

  • Las de investigación, valorización, mantenimiento, conservación, consolidación y restauración.
  • Las de rehabilitación podrán autorizarse siempre que el proyecto de intervención garantice la conservación de los valores culturales protegidos y que se trate de adaptaciones necesarias para adecuar el uso original a los condicionantes actuales de conservación, seguridad, accesibilidad, confortabilidad o salubridad o para adecuar el bien a un nuevo uso compatible con sus valores culturales que garantice su conservación y el acceso público al mismo.
  • Las ampliaciones de un bien inmueble, exclusivamente en planta, en el marco de una actuación de rehabilitación, con carácter complementario a esta, siempre que resulten imprescindibles para desarrollar el uso propuesto y se resuelvan como volúmenes diferenciados.
  • Las de reconstrucción, de modo excepcional, cuando se utilicen partes, elementos y materiales originales de los que se pueda probar su autenticidad y posición original.

En la práctica, los edificios con protección integral se tienen que conservar íntegramente, incluida su distribución interior, sus materiales, sus ornamentos, etc. Existen muy pocos edificios con este nivel de protección, siendo en su mayoría monumentos, edificios históricos religiosos y civiles, o edificios con un especial valor.

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Protección estructural

Conservación de los elementos más significativos y relevantes de los bienes, así como de aquellos que resulten más característicos tipológicamente o que sean objeto de una concreta apreciación cultural.”

Actuaciones permitidas (autorizables):

  • Las de investigación, valorización, mantenimiento, conservación, restauración, consolidación y rehabilitación.
  • Las de reestructuración puntual o parcial podrán autorizarse si a través del proyecto de intervención se justifica su necesidad de forma específica y documentada y si se reducen a un alcance limitado sobre los elementos irrecuperables, que deberán ser sustituidos por elementos análogos o coherentes con los originales.
  • Las ampliaciones, en planta y en altura, de un bien inmueble en el marco de una actuación de rehabilitación, con carácter complementario a esta, siempre que resulten imprescindibles para desarrollar el uso propuesto y que en su diseño se conserven su concepción y su significado espacial.
  • Las de reconstrucción, de forma excepcional, cuando se utilicen partes, elementos y materiales originales de los que se pueda probar su autenticidad y posición original.

El nombre de protección estructural viene de que en estos edificios está protegida su estructura (pilares, vigas, forjados, muros, escalera), además de la envolvente. Si hubiese que sustituir la estructura por encontrarse en mal estado, habría que reconstruirla con los mismos materiales y utilizando el mismo sistema.

Se diferencia de la protección integral en que sí que se podría reconfigurar la compartimentación del edificio. Siempre que esta se adapte mejor a su nuevo uso.

Protección ambiental

Conservación de los aspectos más visibles y evidentes de los bienes que, a pesar de no presentar un interés individual destacable, conforman el ambiente de un lugar de forma homogénea y armoniosa.”

Actuaciones permitidas (autorizables):

  • Las de investigación, mantenimiento, conservación, consolidación, restauración, rehabilitación y reestructuración parcial o total.
  • Las de ampliación, siempre que no supongan un deterioro o destrucción de los valores culturales que hayan aconsejado su protección.

Se trata de lo que vulgarmente conocemos como protección de fachada. En estos edificios normalmente solo es necesario mantener la fachada original, pudiendo realizar un vaciado total del interior del edificio. En ocasiones, también es necesario mantener la volumetría y la imagen de la cubierta, aunque se puede sustituir por otra similar con el mismo acabado si es necesario.

Contorno de protección

Se trata de aquellas áreas alrededor de un edificio catalogado, normalmente con protección integral, en las que cualquier intervención ha de ser autorizada por el organismo de patrimonio competente.

En los edificios situados en estas áreas no hay que conservar ningún elemento concreto. Las obras que se realicen, sobre todo en la envolvente del edificio, no deben dañar la imagen del edificio protegido.

Áreas de protección arqueológica

Se trata de áreas en las que cualquier intervención sobre el suelo o el subsuelo necesita ser autorizada. En función de las actuaciones a ejecutar, es necesario realizar una prospección arqueológica o, al menos, una inspección por parte de un arqueólogo durante la fase de excavación.

Este tipo de áreas se crean por ser cercanas al descubrimiento de algún hallazgo arqueológico o por encontrarse sobre los restos de algún asentamiento histórico. También existen diferentes niveles de protección arqueológica, dependiendo de los cuales las intervenciones a realizar durante la excavación serán diferentes.

Bienes de Interés Cultural (BIC)

Se trata de bienes de especial protección (mayor aún que la protección integral), declarados por decreto por la Comunidad Autónoma. Estos edificios tienen que tener un régimen de visitas públicas gratuitas.

Los Bienes de Interés Cultural pueden ser edificios, pero también esculturas, hórreos, cruceiros, jardines, espacios naturales, etc.

que puedo hacer en un edificio protegido

Obras permitidas en un edificio protegido

Generalmente, cada nivel de protección tiene aparejadas un tipo de obras concreto. Cada edificio catalogado tiene una ficha de catálogo propia en la que se indican sus elementos específicos catalogados que hay que mantener (por ejemplo, los balcones, las cornisas, las puertas, la escalera, etc.) y el tipo de obras que se puede realizar en el edificio (rehabilitación integral, rehabilitación parcial, reestructuración, conservación y mantenimiento, restauración, etc.).

Los edificios con protección ambiental suelen tener la fachada protegida. Aún así, no todos los elementos de la fachada son igual de importantes ya que no todos son los originales del edificio. A veces está permitido e incluso es recomendable realizar una recuperación tipológica de la fachada, eliminando los elementos no originales de la misma e incluso recuperando elementos que ya no están.

De cualquier manera, en un edificio protegido es necesario que cualquier actuación sea autorizada por el servicio de patrimonio autonómico o del ayuntamiento. Y si se va a realizar alguna actuación sobre un elemento protegido, es necesaria la realización de un proyecto por parte de un técnico competente.

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