Ley de costas: ¿Se puede construir cerca de la costa?

En este post vamos a hablar sobre la ley de costas y el dominio público marítimo terrestre. Está claro que a todos nos fascinan esas casas en los acantilados que salen en las películas. Pues bien, hay que saber que esas casas serían ilegales si se construyesen en la actualidad, porque no cumplirían la Ley de Costas. La costa es un ecosistema con un valor incalculable, pero también muy frágil, y, por tanto, ha de ser protegida y respetada.

Ley de costas en España

Hoy en día, en casi todos los países de nuestro entorno se intenta proteger la costa, alejando la mayoría de actividades a una distancia prudencial para proteger, respetar y valorar la franja litoral.

Aún así, hay excepciones, pues los pueblos marineros, por ejemplo, llevan situados en la costa cientos de años y no por ello van a desaparecer.

Para regular todo ello se creó en su día la Ley de Costas, cuya redacción original data de 1988, pero que ha sido modificada varias veces, la última en 2013, conjuntamente con la Ley de Protección y Uso Sostenible del Litoral. Para desarrollar dicha Ley también se redactó el Reglamento General de Costas en 2014.

Reglamento ley de costas

Esta Ley es una de las más emblemáticas del urbanismo nacional, ya que es conocida incluso por las personas ajenas a la materia, debido, en parte, a su antigüedad, pues ya existía una Ley de Costas de 1969. Los conceptos más importantes que hay que conocer de dicha Ley son los siguientes:

Dominio Público Marítimo-Terrestre

¿Qué es el Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT)? Se trata de los terrenos que se puede considerar que están cubiertos por agua total o parcialmente, o están íntimamente ligados con ella. Forman parte de este dominio la ribera del mar y de las rías, las playas, las marismas, las dunas, las albuferas, los acantilados, etc. Estas áreas, por definición, son públicas y pertenecen al Estado.

Para saber dónde comienza exactamente el Dominio Público Marítimo-Terrestre, el Estado se encarga de realizar el deslinde, que consiste en una línea que marca el límite interior del Dominio Público Marítimo-Terrestre, es decir, que separa “la tierra del mar” (como se puede ver en la imagen).

Servidumbre de Tránsito del Dominio Público Marítimo-Terrestre

La servidumbre de tránsito del DPMT (Dominio Público Marítimo-Terrestre) se trata de una franja de 6 metros desde el borde del litoral, incluida dentro de la Servidumbre de Protección.

Esta franja deberá quedar libre en todo momento para el tránsito peatonal y de vehículos de vigilancia y salvamento. Podrá ser ocupada también por paseos marítimos.

Servidumbre de Protección del Dominio Público Marítimo-Terrestre

La servidumbre de protección del Dominio Público Marítimo-Terrestre se trata de una franja de 100 metros desde el borde del litoral, en la que las actividades y las obras permitidas están limitadas. Esta franja puede ser de propiedad privada.

En determinados casos, la franja de la Servidumbre de Protección del Dominio Público Marítimo-Terrestre puede pasar a tener 20 metros, como es el caso de los terrenos urbanos anteriores a 1988 (la publicación original de la ley). También pueden constituir franjas de 20 metros las servidumbres de los márgenes de los ríos, siempre que así se determine.

Sin embargo, esta servidumbre también puede llegar a ser de 200 m cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre.

Zona de Influencia del Dominio Público Marítimo-Terrestre

Comprende una franja de 500 metros desde el deslinde del Dominio Público Marítimo-Terrestre. Para los particulares que tengan su parcela encuadrada en esta zona, ésta no se verá afectada de ninguna manera.

A nivel de planeamiento, se procurará que no se formen pantallas arquitectónicas que desvirtúen el entorno y se controlará la densidad de edificación.

¿Cómo puedo saber si a mi vivienda le influye la Ley de Costas?

Existen varias vías para saber si tu vivienda está afectada por la Ley de Costas. Algunas de ellas son las siguientes:

• Consultar el visor del Dominio Público Marítimo-Terrestre del Ministerio.
• Revisar el Planeamiento de mi municipio, si está actualizado.
• Mirar otros visores de afecciones autonómicas, como es el caso del visor del Plan Básico Autonómico de Galicia.
• Consultar el Portal de la Dirección General del Catastro. En el Catastro también se puede consultar la línea del Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT), aunque en algunas zonas es confusa o puede no estar definida.
• Consultar las escrituras de propiedad de la parcela. Si las escrituras son posteriores a 2013, las fincas situadas en el litoral deben disponer de un certificado acreditativo de que no se invade el Dominio Público Marítimo-Terrestre.

Construcciones permitidas dentro del Dominio Público Marítimo-Terrestre

El Dominio Público Marítimo-Terrestre es de titularidad pública y, por tanto, en él un particular no puede construir nada, pues no es de su propiedad.

Si, por el contrario, una construcción estuviese construida de manera legal dentro del DPMT, bien porque fuese anterior a la Ley de Costas o bien porque se modificase el deslinde, el titular de dicha construcción pasará a ser titular de un derecho de ocupación y aprovechamiento del Dominio Público Marítimo-Terrestre. La concesión de este derecho será por 30 años y podrá venderse, heredarse, etc.

No son muchas las construcciones pertenecientes a particulares existentes a día de hoy en esta zona. Las que existen podrán mantenerse y conservarse hasta la caducidad de la concesión.

Construcciones permitidas en la Servidumbre de Tránsito del Dominio Público Marítimo-Terrestre

En las zonas de Servidumbre de Tránsito no se podrán construir nuevas edificaciones. Las existentes se podrán mantener, quedando fuera de ordenación, pudiéndose realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización, siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie, previa autorización del órgano competente y siempre que se garantice la servidumbre de tránsito.

Construcciones permitidas en la Servidumbre de Protección del Dominio Público Marítimo-Terrestre

En esta zona sí que existe la propiedad privada y, por tanto, están regulados las construcciones, usos y actividades que se pueden realizar en él. En general, está prohibida la construcción de viviendas en esta zona.

Se permiten “las obras, instalaciones y actividades que, por su naturaleza, no puedan tener otra ubicación, como los establecimientos de cultivo marino o las salinas marítimas, o aquellos que presten servicios necesarios o convenientes para el uso del Dominio Público Marítimo-Terrestre, así como las instalaciones deportivas descubiertas. En todo caso, la ejecución de terraplenes, desmontes o tala de árboles deberán cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente para garantizar la protección del dominio público”.

Para las construcciones existentes, con carácter general, podrán realizarse obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.

Sin embargo, para poder realizar dichas obras, estas deben suponer una mejora de la eficiencia energética y emplear mecanismos de ahorro de agua. Para acreditarlo, el propietario deberá presentar una declaración responsable ante el órgano competente.

Suelo urbano

En suelo urbano, como ya se ha dicho, la servidumbre de protección será de tan solo 20 metros. Aún así, se respetarán todos los usos y construcciones existentes. Además, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con el planeamiento en vigor. Las construcciones nuevas permitidas en el planeamiento irán dirigidas a la homogeneización de la trama de fachada marítima y al mantenimiento de la alineación preestablecida.

Algunas de las obras, instalaciones y actividades permitidas en la Servidumbre de Protección, previa autorización, son las siguientes:

• Desmontes y terraplenes de un máximo de 3 metros, siempre que no perjudiquen el paisaje y se realice un adecuado tratamiento de sus taludes con plantaciones y recubrimientos.
• Tala de árboles, siempre que no merme las masas forestales.
• Vallados perimetrales de cierre de parcelas.

¿Vale menos un terreno o una vivienda si está dentro de la Servidumbre de Costas?

Debido a que en esta franja las construcciones y usos permitidos están muy limitados, en la práctica estos terrenos valdrán menos que los que se sitúen fuera de ella, aunque estén más cerca del mar.

Un caso singular es el de aquellas parcelas que se sitúen en el límite de la línea de servidumbre, teniendo una porción lo suficientemente grande como para poder construir fuera de la línea de servidumbre y una parte dentro. En este caso, dicho terreno puede tener cierto valor como extensión de una finca edificable, aunque en él no se pueda construir.

En el caso de las edificaciones existentes dentro de la Servidumbre de Protección, a pesar de que probablemente estén muy bien situadas y tengan muy buenas vistas, su valor se reduce mucho por el mismo motivo, pues equivalen a viviendas fuera de ordenación.

¿Qué pasa si construyo en la Servidumbre de Protección de Costas?

Construir algo en la zona de Servidumbre de Protección, incluso ampliar el volumen o la altura de una edificación existente, se considera una infracción grave. Las multas por esta acción consistirán en el 25% del valor de las obras realizadas, con un mínimo de 300 euros.

Si las obras se sitúan dentro del Dominio Público Marítimo-Terrestre o en su Servidumbre de Tránsito, las multas ascenderán al 50% del valor de las obras.

La Ley de Costas es bastante clara. En la costa no se puede construir.

En general, no se podrá construir nada nuevo en una franja de 100 metros desde la línea de costas y en cualquier edificación existente solo se podrán realizar las actuaciones mínimas para su conservación.

La excepción son las zonas urbanas, cuya franja de servidumbre abarca tan solo 20 metros e incluso dentro de la cual se podría construir, siempre que el planeamiento municipal lo permita.