¿Prevalece la escritura o el catastro?

Es frecuente encontrar fincas con discrepancia entre el catastro, la escritura y el registro de la propiedad, sobre todo si se trata de fincas antiguas y edificios con muchos años de antigüedad.

En este tipo de inmuebles, lo habitual es que los datos que figuran en la escritura se hayan incorporado por la llamada “manifestación de los interesados”. Esa información se ha ido transmitiendo de escritura en escritura durante décadas sin haber realizado comprobaciones técnicas precisas, por lo que es lógico que aparezcan discrepancias con el catastro y el registro de la propiedad.

Discrepancia entre el catastro y las escrituras

La discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad suele darse en varios aspectos clave:

• Volumetría del edificio (número de plantas, cuerpos añadidos, etc.).
• Linderos y forma de la parcela.
• Superficie y ubicación de la finca.

Con la reforma de la Ley Hipotecaria se refuerza la necesidad de que exista concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral, de forma que la descripción registral y catastral de las fincas se adapte a su realidad sobre el terreno.

Para ello, la norma facilita distintas vías de actuación, entre otras:

1. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el catastro.

2. Deslinde registral de la finca.

3. Rectificación de la descripción (superficie, linderos, ubicación).

4. Inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

5. Inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

6. Operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.

7. Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

8. Procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

9. Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Gracias a estos mecanismos es posible ajustar los datos del registro y del catastro a la situación real de la finca, siempre con apoyo técnico especializado.

¿Qué hacer en caso de discrepancia entre catastro y escritura?

Que el catastro y el registro no coincidan es muy habitual. Un caso típico sería el siguiente:

• Un promotor compra un edificio con más de cincuenta años de antigüedad para rehabilitarlo.
• Cuando tramita la escritura de división horizontal del edificio, el Registro de la Propiedad deniega la inscripción por existir discrepancias entre el catastro y la escritura: superficies distintas, linderos que no coinciden, etc.

El promotor se encuentra entonces con un problema importante: la diferencia de metros y desajustes entre el catastro y el registro de la propiedad impiden seguir con la inscripción, y es necesario regularizar la situación.

Para resolverlo, suele ser necesario:

• Encargar a un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etc.) un informe técnico de volumetría del edificio.
• Elaborar un plano georreferenciado actualizado que refleje con precisión la realidad física del inmueble.

Con esta documentación, se tramita la modificación ante el catastro y el registro. El catastro dispone de un plazo aproximado de seis meses para resolver, aunque dependerá del caso concreto y de la carga de trabajo de la administración.

Mientras no se subsane el problema:

• El promotor y los compradores de las viviendas rehabilitadas no podrán formalizar correctamente sus escrituras de compraventa.
• Los compradores podrían tener dificultades para formalizar sus préstamos hipotecarios, al no existir una inscripción firme y coordinada del edificio.

Otro ejemplo habitual es el de las discrepancias en los lindes de una finca con su colindante. En estos casos, los notarios suelen requerir la comparecencia de los propietarios colindantes para que identifiquen sus fincas, se delimiten correctamente los linderos y se pueda documentar la situación real.

Conclusiones: ¿prevalece la escritura o el catastro?

En resumen, más que hablar de qué prevalece, escritura o catastro, hay que tener claro que lo que prevalece es la representación gráfica georreferenciada de la finca, debidamente coordinada con el registro de la propiedad y el catastro. Esta representación gráfica es la que permite determinar con rigor:

• La delimitación real de la finca.
• Su superficie exacta.
• Sus linderos y ubicación.

Discrepancias inferiores al 10 %

Si la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad es inferior al 10 % de la superficie:

• El notario puede rectificar la descripción de la finca en escritura sin necesidad de abrir un expediente complejo.
• Siempre que se cumplan los requisitos de la Ley Hipotecaria, la finca no queda impedida de inscripción registral, y la corrección puede realizarse de forma relativamente ágil.

Discrepancias superiores al 10 %

Cuando la diferencia es superior al 10 % o la situación es especialmente compleja:

• El notario debe abrir un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada.
• Esa representación gráfica debe cumplir los requisitos técnicos establecidos por la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General del Catastro.
• Tras el expediente, se procede a coordinar registro y catastro con la realidad física de la finca.

¿Necesitas ayuda para resolver una discrepancia catastral?

Si tienes una finca con diferencias entre escritura, catastro y registro de la propiedad, lo más recomendable es recurrir a un técnico especialista en topografía, georreferenciación y propiedad inmobiliaria.

En certicalia puedes encontrar profesionales de tu zona que se encargan de:

• Analizar la situación de tu finca.
• Preparar los planos georreferenciados y la documentación técnica necesaria.
• Asesorarte en los trámites ante notaría, registro de la propiedad y catastro.

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