¿Prevalece la escritura o el catastro?

Es frecuente encontrar fincas con discrepancia entre el catastro y la escritura, sobre todo si nos encontramos ante fincas antiguas y edificios antiguos.

Lo normal en fincas con antigüedad considerables es que lo datos en la escritura se manifiesten por lo que se denomina “manifestación de los interesados”, por lo que es lógico que exista una discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad, ya que esa “manifestación de los interesados” se ha ido transmitiendo de escritura en escritura sin haber realizado las oportunas comprobaciones.

Discrepancia entre el Catastro y las escrituras

Esta discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad suele darse en cuanto a la volumetría, los linderos e incluso en datos de ubicación.

En la reforma de la Ley Hipotecaria, se pasa a regular la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral, para adaptar la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad a la realidad física de las fincas.

Y por medio de dicha reforma se facilitan varias vías para ello, y así tendremos:

  1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
  2. El deslinde registral de la finca.
  3. La rectificación de su descripción.
  4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
  5. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
  6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
  7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
  9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

¿Qué hacer en caso de discrepancia?

El hecho de que el catastro y el registro no coinciden es muy habitual así, por ejemplo, un promotor compra un edificio con más de cincuenta años de antigüedad para rehabilitarlo; y cuándo tramita la escritura de división de propiedad horizontal del edificio se encuentra con el hecho de que el registro de la propiedad le deniega dicha inscripción por la discrepancia entre el catastro y la escritura.

Por ello, el promotor se encuentra ante un problema por la diferencia de metros entre el catastro y el registro de la propiedad, que debe ser solucionado por medio de un certificado del técnico que llevo a cabo la dirección técnica del proyecto ejecutado en la rehabilitación del edificio.

Este técnico tiene que certificar la volumetría del edificio reformado mediante un informe y un plano georeferenciado actualizado.

Para subsanar esta discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad el catastro tiene un plazo de seis meses para resolverlo.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que mientras tanto no se resuelva ese problema, el promotor y los posibles compradores de las viviendas rehabilitadas no podrán formalizar sus escrituras de compra-venta, y estos últimos no podrán formalizar sus escrituras de préstamo hipotecario, por no existir una inscripción firme del edificio como tal.

Otro ejemplo, lo podemos encontrar en el caso de discrepancias en los lindes de una finca con su colindante, para lo cual los notarios requieren a los propietarios colindantes con el fin de que identifiquen sus fincas.

Conclusiones: ¿escrituras o catastro?

En resumen, hay que tener claro que prevalece la representación georreferenciada de las fincas, con respecto a la descripción literaria, para determinar su delimitación y superficie.

Si la discrepancia entre el catastro y el registro de la propiedad es inferior al 10%, la rectificación de la escritura notarial no necesita la apertura de expediente alguno y no queda la finca impedida de inscripción registral si se cumplen los demás requisitos de la Ley Hipotecaria a efectos registrales de fincas.

Por el contrario, si el catastro y el registro no coinciden por una diferencia superior al 10%, el notario debe proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada que reúna los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de fecha 26 de Octubre de 2015.

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