La incoherencia entre la realidad y la cartografía del Catastro es un hecho bastante frecuente en nuestro país. Las causas pueden ser diversas, aunque la más frecuente se debe a la mala calidad de la cartografía existente en catastro.
Los límites de las parcelas son la mayoría de las veces marcados por los propios funcionarios del Catastro basándose en las líneas que observan en ortofotos, sin ir al terreno, por lo que las confusiones y errores son a menudo evidentes. Por ello, no es de extrañar que sea necesario modificar los metros en el Catastro.
La subsanación de discrepancias catastrales es el trámite mediante el cual se corrigen errores en los datos registrados en el Catastro. Permite asegurar que la información sobre una propiedad sea correcta y actualizada, beneficiando tanto al propietario como a la administración pública.
Reforma de la Ley Hipotecaria
Hasta hace poco, tener mal representada una parcela implicaba pagar más o menos de lo correspondiente en el Impuesto de Bienes Inmuebles. Pero a partir de la Reforma de la Ley Hipotecaria, que entraba en vigor el pasado 16 de Julio de 2019, implica algo más, ya que el Registro de la Propiedad podrá tomar los valores presentes en el Catastro, tanto en superficie como en linderos.
La situación cambia notablemente, ya que esto implica que aunque en Catastro las parcelas estén erróneamente representadas, tendrán plena validez jurídica: los límites y las superficies serán las que el Catastro tenga registradas.
Corrección de errores catastrales
Existen tres vías para la corrección de los errores detectados:
1. En el catastro:
El procedimiento de subsanación de discrepancias de catastro se iniciará de oficio, por propia iniciativa, o por orden superior, cuando la Administración tenga conocimiento de la diferencia entre la cartografía catastral y la demarcación física real de las parcelas sobre el terreno.
En este momento, el propietario deberá comenzar el proceso en el Catastro de su Comunidad. Para ello tendrá que aportar la siguiente documentación:
- Instancia de subsanación con los datos oportunos y la exposición detallada de la discrepancia.
- Levantamiento topográfico en formato digital, a ser posible georreferenciado, de las parcelas afectadas. Situación actual y modificaciones que se deben realizar.
- Documentación jurídica tal como escrituras y documentación del Registro de la Propiedad, así como Acta de Deslinde firmada por los colindantes afectados (esto último no es obligatorio pero si conveniente). De no aportar el Acta de Deslinde, se inicia un procedimiento en el cual se comunica a los afectados colindantes, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen alegaciones.
2. En el registro de la propiedad:
En este caso será el Registrador quien informará al Catastro sobre la rectificación catastral que se haya realizado, contando con un plazo máximo de 5 días desde su inscripción.
Tras validar el Catastro, la representación gráfica facilitada por el Registro iniciará la correspondiente rectificación y terminará con la incorporación al Registro junto con la certificación descriptiva y gráfica reemplazada, para que este haga constar el hecho en el folio correspondiente.
3. En la notaría:
Lo primero que hará el notario será solicitar a los propietarios una descripción de la realidad física de la parcela. En caso de que las pruebas que presenten estos manifiesten que existe una discrepancia entre la realidad y la certificación catastral, se iniciará el procedimiento que se explica a continuación:
- Notificación a los titulares de los terrenos colindantes afectados para que en el plazo de 20 días manifiesten lo que crean oportuno.
- En caso de no alegar estos nada en contra, el notario procederá a inscribir la nueva descripción.
- El notario será quien informe al catastro de la rectificación realizada en un plazo máximo de 5 días.
- La nueva descripción de la parcela, se incorporará tras esto al Registro de la Propiedad.