¿Qué es la comisión inmobiliaria?
La comisión inmobiliaria (u honorarios inmobiliarios) es la cantidad de dinero que una agencia cobra por sus servicios de intermediación en la venta o alquiler de un inmueble.
Aunque muchos propietarios ven esta comisión como un gasto que reduce el importe final que reciben, trabajar con un buen agente aporta seguridad jurídica, comodidad y ahorro de tiempo: delegas en un profesional que conoce el mercado y se ocupa del proceso de principio a fin.
En España, los honorarios no están regulados por ley: no existe una norma que marque mínimos, máximos ni condiciones estándar. Cada agencia puede fijar libremente sus tarifas, siempre que se respeten las condiciones pactadas en el contrato con el cliente.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una casa?
Porcentaje habitual de comisión por venta
En la venta de una vivienda, lo más habitual es que la inmobiliaria cobre un porcentaje sobre el precio final de venta. Ese porcentaje suele situarse entre el 3 % y el 7 %.
A este porcentaje hay que sumarle el 21 % de IVA, que no está incluido en la comisión.
Por ejemplo, si pactas una comisión del 3 % y vendes por 200.000 €, la base de la comisión será 6.000 € y, con el IVA, la factura ascenderá a 7.260 €.
¿Qué incluye la comisión inmobiliaria en una venta?
El trabajo de una inmobiliaria va mucho más allá de publicar el anuncio de la vivienda. Entre las tareas habituales que se incluyen en la comisión están:
- Estudio de mercado y asesoramiento sobre el precio de venta más adecuado.
- Plan de marketing del inmueble (anuncios, fotografías, portales inmobiliarios, cartelería, etc.).
- Gestión de contactos y filtro de posibles compradores.
- Organización y realización de visitas al inmueble.
- Comprobación de la información en el Registro de la Propiedad y otros registros.
- Redacción y negociación del contrato de arras u otros documentos previos.
- Coordinación de las partes hasta la firma de la compraventa ante notario.
- Asesoramiento al comprador sobre la viabilidad de la hipoteca y su tramitación.
- Gestión o asesoramiento en la certificación energética y otros documentos técnicos necesarios.
Por eso es importante que el vendedor valore qué servicios están incluidos en la comisión y no solo el porcentaje.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria en una venta?
En las compraventas, lo más habitual en España es que sea el propietario vendedor quien asuma la comisión de la inmobiliaria.
Sin embargo, esto depende de lo que se haya pactado en el contrato de mediación o en el encargo de venta, especialmente si se ha firmado en exclusiva. Es posible que:
- La comisión la pague íntegramente el vendedor.
- La pague el comprador.
- Se reparta entre ambas partes.
También es fundamental revisar qué sucede si el propietario encuentra al comprador por su cuenta. En muchos contratos de exclusiva, la inmobiliaria mantiene el derecho a cobrar la comisión aunque el cliente final lo aporte el propio propietario.
Respecto al momento del pago, lo normal es que la comisión se abone cuando la compraventa se formaliza ante notario.
¿Cuánto es el IVA de la comisión inmobiliaria?
La comisión inmobiliaria se considera un servicio profesional y está sujeta a IVA.
- Tipo de IVA aplicable: 21 %.
- Se aplica sobre la base imponible de la comisión.
Por ejemplo, si la comisión es de 5.000 €:
- Base imponible: 5.000 €
- IVA (21 %): 1.050 €
- Total factura: 6.050 €
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso?
En el caso del alquiler, también hay una comisión por la intermediación, pero el cálculo suele hacerse de otra forma.
Porcentaje habitual de comisión por alquiler
Lo más habitual es que la inmobiliaria cobre:
- Entre un 8 % y un 10 % de la renta anual, o
- El equivalente a una o dos mensualidades del alquiler.
Depende de la zona, del tipo de inmueble y de los servicios incluidos (por ejemplo, si hay también gestión integral de la propiedad).
¿Qué incluye la comisión en un alquiler?
En un alquiler, la inmobiliaria suele encargarse de:
- Asesorar sobre el precio adecuado de la renta.
- Publicar el anuncio y gestionar las consultas.
- Filtrar candidatos, pidiendo documentación (nóminas, IRPF, avales, etc.).
- Verificar que el propietario dispone de la documentación necesaria:
- certificado energético,
- cédula de habitabilidad (si aplica),
- títulos de propiedad, etc.
- Organizar y realizar las visitas al inmueble.
- Redactar el contrato de arrendamiento y adaptar las cláusulas a cada caso.
- Coordinar la firma del contrato y la entrega de llaves.
En algunos casos, la inmobiliaria también ofrece gestión continua (cobro de rentas, incidencias, renovaciones…), lo que puede hacer que la comisión sea más alta.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria en un alquiler?
En muchos casos, la comisión la paga el arrendatario (inquilino), pero esto no está fijado por ley a nivel general, por lo que puede acordarse otra cosa:
- La comisión la paga el inquilino.
- La paga el propietario.
- Se reparte entre ambos.
Lo importante es que quede claro quién paga qué y en qué momento se abona, y que se recoja por escrito en el contrato o en los documentos previos.
¿Cómo y cuándo cobran las inmobiliarias sus honorarios?
Lo más habitual es que la inmobiliaria cobre sus honorarios en el momento en que:
- Se firma la escritura pública de compraventa ante notario (en ventas).
- Se firma el contrato de arrendamiento (en alquileres).
En ambos casos, el cobro se formaliza mediante una factura, en la que debe aparecer:
- La base imponible (importe de la comisión).
- El IVA del 21 %.
- El importe total.
¿Se puede desgravar la comisión inmobiliaria?
En el caso de la venta de un inmueble, la comisión inmobiliaria puede tener impacto fiscal. Para calcular la ganancia patrimonial en tu declaración, podrás restar del valor de venta:
- La comisión de la inmobiliaria.
- Otros gastos asociados a la venta: plusvalía municipal, notaría, gestoría, etc.
En alquileres, si el inmueble se declara como alquiler de vivienda habitual, determinadas comisiones también pueden considerarse gastos deducibles dentro de los límites y condiciones que marque la normativa fiscal vigente.
¿Existen agencias inmobiliarias que no cobran comisión?
Sí. Con la irrupción de nuevos modelos digitales, existen inmobiliarias online que:
- No aplican un porcentaje sobre el precio de venta.
- Ofrecen sus servicios con honorarios fijos y cerrados de antemano.
Suelen encargarse de la publicidad, el asesoramiento y la gestión del proceso, pero, a cambio de esta tarifa fija, es posible que el cliente tenga que asumir algunas tareas que en la inmobiliaria tradicional están incluidas en la comisión.
Trámites técnicos necesarios para vender o alquilar
Al margen de la comisión de la inmobiliaria, la venta o el alquiler de una vivienda suele requerir trámites técnicos como:
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad (cuando es obligatoria).
- Valoración inmobiliaria u otros informes técnicos.
Estos trabajos los realizan técnicos cualificados (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros…). En certicalia puedes encontrar profesionales especializados en estos trámites y solicitar presupuestos online de forma rápida y sencilla.