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10 trucos para vender tu piso

Silja

Silja

Arquitecto

¿Vas a vender tu casa? Si tienes dudas respecto a la mejor manera de sacar partido a tu inmueble, estás en el sitio adecuado. Lee estos 10 sencillos consejos para vender tu casa de manera rápida, sencilla y a un buen precio. 

1. Anuncia tu casa a un precio adecuado

Para ello tienes dos opciones: o analizas concienzudamente el mercado inmobiliario de tu zona o te dejas asesorar por profesionales. Es muy importante que el precio de salida de tu vivienda sea el correcto o, como mucho un 20 % más de su valor real. Para ello puedes realizar una tasación o delegar en un agente inmobiliario. 

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Si pones un precio desorbitado a tu vivienda echarás para atrás a la mayoría de compradores, que ya no se atreverán ni a visitar el piso. Pero por otro lado, es conveniente dejar un pequeño margen para aceptar ofertas a la baja porque, en este país, aún nos gusta mucho el regateo. Por el mismo motivo, si ves anuncios de otros pisos en la zona, piensa que casi nunca este va a ser su precio final y que acabarán vendiéndose por entre un 10% y un 20% menos.

2. Evita todos los problemas burocráticos al comprador

A los compradores les echa para atrás que la propiedad que van a adquirir tenga cargas o problemas administrativos que tengan que asumir ellos en el futuro. Por ello, antes de empezar a anunciar el piso, intenta arreglarlos todos para realizar una venta limpia y rápida. De lo contrario, puede que rechacen la oferta en el último momento. Algunos de los problemas los puedes evitar de la siguiente manera:

  • Asegúrate de que tu propiedad esté bien reflejada en la Dirección General del Catastro y con la superficie correcta. Si tienes una finca y has realizado alguna construcción o ampliación ilegal, intenta regularizarla primero con la subsanación de discrepancias del catastro.
  • Si es un edificio antiguo asegúrate de que esté hecha la división horizontal.
  • Si la propiedad pertenece a una herencia y existen varios herederos, sin duda se van a alargar todos los trámites bastante tiempo. Avisa a los posibles compradores de esto y asume que esto puede depreciar tu vivienda. Además, deberías conocer cómo gestionar una herencia para hacerlo de la manera correcta.

3. Arregla los elementos estropeados

Si el piso que quieres vender es viejo o está muy deteriorado, tienes dos opciones: o lo dejas tal y como está y le bajas bastante el precio, o lo reformas. Esta es siempre una buena opción si quieres anunciar el piso como “para entrar a vivir” y sin duda algo obligatorio si lo quieres alquilar. Ahora bien, aunque no quieras hacer una reforma en condiciones, es aconsejable que al menos arregles los elementos estropeados aunque solo sea de manera comercial, como pueden ser las puertas y ventanas que no cierran, persianas rotas, desconchones, carcoma, etc.

4. Home Staging o cómo maquillar tu casa para salir en la foto

Este es uno de los conceptos clave de los últimos años a la hora de anunciar tu piso. El Home Staging, o la puesta en escena de tu hogar, consiste en preparar tu casa tanto para salir en las fotos como para que sea agradable en una visita. Para ello, no tienes que realizar grandes gastos, solo tienes que tener buen gusto o dejarte asesorar por una persona que sepa. Muchas inmobiliarias hoy en día ofrecen este servicio, incluido en los honorarios, a cambio de exclusividad o pagando un extra. 

Para realizar un buen Home Staging lo primero que hay que hacer es ordenar y limpiar la casa. El siguiente paso importante es despersonalizarla, para que el comprador se pueda imaginar todas las posibilidades que tiene. Si en el piso todavía hay gente viviendo, esto va a ser muy difícil. Si somos nosotros mismos los que vivimos allí, al menos debemos dejar solo los elementos imprescindibles para vivir (podemos alquilar un guardamuebles o un trastero si es necesario) y guardar las fotos y la decoración personal. 

Por el contrario, si la casa está vacía podemos colocar muebles prestados o incluso de cartón para poder imaginar el espacio, pero solo los mínimos imprescindibles, como camas, mesas, sillas, sofás o estanterías. También es conveniente pintar toda la vivienda de tonos claros o de blanco e iluminarla lo máximo posible con lámparas sencillas tanto de techo como de mesa. También es recomendable colocar una pequeña decoración en cada espacio como plantas (aunque sean de plástico), algún juguete, libro, cuadro, etc. No debemos recargar el espacio y la decoración ha de ser lo más impersonal posible.

5. No pongas trabas al comprador

Si quieres vender rápido tu piso, es importante que les des las máximas facilidades a los compradores. En estas situaciones es muy útil contar con un agente inmobiliario que sepa lidiar entre el comprador y el vendedor para que ambas partes salgan ganando. Por ejemplo, puedes dejarles entrar unos días antes al piso para que vayan haciendo la mudanza o negociar qué muebles les dejas y cuáles no de los que estaban en la casa. 

Da muy mala impresión que enseñes tu casa con ciertos muebles fijos (cocina, baños, radiadores, calentador) y que en el momento de la entrega de llaves te los hayas llevado. Por el contrario, el mobiliario doméstico (camas, mesas, sillas, cómodas, muebles de salón) suele ser más personal y se traslada de casa en casa.

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Las peticiones extrañas pueden echar para atrás porque el comprador no quiere complicaciones. Evita situaciones del tipo: “te vendo el piso ahora pero te lo alquilo durante unos meses mientras no encuentro yo uno”, o “si me pagas las arras te dejo las llaves pero no firmamos hasta que arregle la herencia”. Si no te queda más remedio que hacer algo así, déjalo claro por anticipado y recuerda que esto puede disminuir el valor potencial de tu vivienda. Pero, ante todo todo, sé transparente desde el principio y no intentes engañar al comprador

6. Anuncia tu piso en un portal inmobiliario

Tanto si lo haces a través de una inmobiliaria como si lo vendes tú mismo, es muy importante que anuncies tu piso en Internet. Los tiempos en que se ponía un cartel en la ventana ya han pasado. En Internet podrás llegar a mucha más gente que busca piso y que no van a pasar o no se van a fijar justo en tu ventana. 

Existen muchos portales inmobiliarios que anuncian todo tipo de inmuebles. Pon tu anuncio en alguno de los más famosos para llegar a más gente. Estos portales suelen ser gratuitos para los clientes particulares si anuncias solo una propiedad. Si anuncias varios pisos a la vez suelen ser de pago, pero aún así te puede merecer la pena la inversión.

7. Haz buenas fotos

Las fotos de tu piso han de ser naturales. Intenta hacerlas con la mínima cantidad de muebles posible, como hemos hablado en el punto del Home Staging, o al menos con la casa limpia y ordenada. No hace falta que presentes miles de fotos, sino aquellas más importantes: el salón, la cocina, la habitación principal, la entrada o la terraza. No hace falta que le saques fotos a todos los detalles y asegúrate de que estén cerradas las tapas del inodoro y los armarios y abiertas las persianas y las cortinas para que haya luz natural. 

También es buena idea hacer alguna foto del portal, tanto por dentro como por fuera, del trastero o de la plaza de garaje. Si tienes piscina o algún elemento que revalorice la vivienda también es bueno sacarlo. No es muy conveniente que saques fotos panorámicas que manipulen la amplitud del espacio. Las cosas son como son y en la visita la gente se puede sentir defraudada.

8. Analiza las posibilidades de tu piso

Si vas a enseñar tú el piso, es importante que sepas venderlo bien. Por un lado, deberás conocer los trámites de venta de un piso de segunda mano. Por otro lado, no servirán de nada las frases improvisadas y subjetivas como: “es muy calentito”, “es muy soleado”, “tiene todo cerca”, “tiene muchas posibilidades”, “es ideal para invertir”, etc., sobre todo si son mentira. Analiza las características reales y objetivas que diferencian tu piso con respecto a otros de la zona, como si es accesible, si está aislado, si tiene buena orientación, si tiene ventilaciones cruzadas, si tiene garaje y trastero, etc. 

Infórmate si tu piso tiene posibilidades urbanísticas más allá del de la mera vivienda. ¿Se puede convertir en piso turístico? ¿Puede ser usado como oficinas? ¿Puede dividirse en dos pisos más pequeños? Además, deberías asegurarte de tener el certificado energético, obligatorio para la venta de tu piso.

9. Escucha todas las ofertas

Que hayas puesto el piso a un precio no significa que lo valga. A veces ponemos una propiedad a un precio elevado a conciencia para ver qué pasa y nos acabamos creyendo que realmente lo vale solo porque tengamos algunas visitas.

Analiza todas las ofertas que te hagan, sobre todo al principio, porque igual nadie te vuelve a ofrecer esa cantidad nunca más. No digas que no tajantemente a nadie, pues es gente que está realmente interesada en tu piso. Siempre puedes ofrecerles una contraoferta si crees que se quedan demasiado justos.

Si estás un tiempo sin recibir visitas, alrededor de seis meses, o recibes algunas visitas pero nadie te hace ninguna oferta, seguro que has puesto un precio muy caro. No se lo eches en cara a tu agente inmobiliario o al cuñado que te lo enseña, lo que tienes que hacer es bajarle el precio. Si se enquista el anuncio mucho tiempo, tanto en la ventana como en internet, la gente va a desconfiar y no se va a atrever ni a visitarlo.

10. Cómo tratar con la inmobiliaria

Por último, si confías en una inmobiliaria para vender tu piso, no cometas los siguientes errores:

  • No pongas tu piso en varias inmobiliarias a la vez. No hay nada que de peor impresión que ver un piso con varios carteles de inmobiliarias distintas. Da sensación de desconfianza al cliente y también a las inmobiliarias. Es más, las inmobiliarias le van a poner mucho más empeño a los contratos en exclusividad, puesto que tienen un período de venta limitado.
  • No lo vendas por tu cuenta. Si hay algo peor que poner tu piso en varias inmobiliarias, es poner tu cartel de “se vende” al lado del de tu inmobiliaria. Parece que les quieres puentear para evitar su comisión
  • Dales toda la información que puedas. No le ocultes a tu inmobiliaria que el piso es de una herencia, que tienes una denuncia del vecino o que hay gente viviendo en él. Confía en tu agente. 
  • No vayas a las visitas, es mejor que le des la llave a tu agente. Genera un poco de desconfianza que esté el propietario detrás en la primera visita. Tu agente podrá sonsacarles más información si no estás tú delante. Una vez más, confía en tu agente.

Como ya hemos visto, no existen trucos de magia para vender tu casa. El elemento principal es el precio y si quieres vender tu casa rápidamente tendrás que ponerla un poco más barata. Eso sí, si en tu zona hay mucha oferta, es aconsejable diferenciarte del resto para, al menos, vender tu vivienda más rápido que la del vecino. Para ello existen trucos como el Home Staging, un buen anuncio en Internet y, sobre todo, un buen trato con el comprador, para lo que te ayudará contratar los servicios de un profesional.

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Estos precios son una media obtenida de 970 presupuestos solicitados en Certicalia.

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