¿Se puede dividir una vivienda unifamiliar en dos viviendas independientes?

En otros artículos de certicalia hemos explicado en detalle el procedimiento general para dividir un inmueble mediante división horizontal. Si buscas una guía completa sobre el proceso jurídico y de trámites, te recomendamos leer primero nuestro artículo principal: “dividir vivienda en propiedad horizontal” (enlazando a ese contenido desde aquí).

En este artículo nos centramos en un caso mucho más concreto y delicado: dividir una vivienda unifamiliar en dos viviendas independientes. Verás que, en la práctica, no siempre es posible y que el encaje urbanístico suele ser el factor decisivo.

¿Qué implica dividir una vivienda unifamiliar en dos?

Dividir una casa unifamiliar en dos no consiste únicamente en “levantar una pared” o “cerrar un pasillo”. Hablamos de crear dos viviendas legalmente independientes, cada una con:

• Su propia puerta de acceso.

• Sus instalaciones y suministros individualizados (electricidad, agua, etc.).

• Su cédula de habitabilidad o documento equivalente.

• Su propia referencia registral y, eventualmente, catastral.

En términos jurídicos, esta operación suele materializarse a través de una división horizontal, pero solo es viable si antes encaja urbanísticamente.

Primer paso: comprobar la calificación urbanística y la ordenanza

El punto de partida siempre es el Planeamiento Urbanístico en vigor (Plan General, normas subsidiarias, etc.) y, dentro de él, la ordenanza aplicable a la parcela donde se ubica la vivienda.

1. Parcela con ordenanza exclusiva para vivienda unifamiliar

Lo más habitual es que una vivienda unifamiliar se encuentre en una parcela donde la ordenanza solo permite vivienda unifamiliar aislada o pareada. En estos casos:

• La parcela está pensada para una sola vivienda, no para varias.

• Aunque físicamente se pudiera generar otra unidad, urbanísticamente no se permite.

Solo en casos muy concretos podría plantearse la segregación de la finca, y aun así es difícil que se admita. Para que fuera viable, deberían cumplirse, entre otros, estos requisitos:

• Que cada parte de la vivienda esté claramente separada (tipo chalets pareados).

• Que se pueda segregar la parcela en dos fincas respetando la superficie mínima exigida por la ordenanza (en muchos municipios, en torno a 600 m² por parcela, aunque puede variar).

• Que ambas parcelas resultantes dispongan de accesos independientes y cumplan las condiciones de servicios (frente a calle, acometidas, retranqueos, etc.).

Este escenario es poco frecuente y suele requerir un estudio técnico y jurídico muy detallado.

2. Parcela con ordenanza que permite viviendas plurifamiliares

En otros casos, la calificación urbanística de la parcela sí admite viviendas plurifamiliares (por ejemplo, bloques o casas con varios pisos independientes). Entonces:

• Es más sencillo que la normativa permita la existencia de dos viviendas en la misma parcela, sin necesidad de segregar el terreno.

• La operación consistiría en adaptar la edificación para que cada vivienda cumpla la normativa y, posteriormente, formalizar una división horizontal sobre la edificación.

Aunque el suelo lo permita, sigue siendo imprescindible cumplir todas las exigencias técnicas y administrativas.

Cédula de habitabilidad, proyecto de obra y normativa aplicable

Dividir una vivienda unifamiliar en dos exige que cada nueva vivienda cumpla por separado toda la normativa vigente:

• Código Técnico de la Edificación (CTE) y normativa estatal aplicable.

• Normas de habitabilidad de la comunidad autónoma correspondiente (superficies mínimas, ventilación, iluminación, número de estancias, etc.).

• Planeamiento municipal y ordenanza de la zona (altura, ocupación, densidad de vivienda, condiciones de fachada, accesos, plazas de aparcamiento, etc.).

En la práctica, esto se traduce casi siempre en:

• Encargar un proyecto de obra a un arquitecto o arquitecto técnico.

• Ejecutar las obras de adaptación necesarias (redistribuciones, nuevas instalaciones, refuerzo de elementos estructurales si procede, etc.).

• Tramitar las licencias urbanísticas correspondientes ante el ayuntamiento.

• Obtener la cédula de habitabilidad para cada una de las dos viviendas resultantes.

Además, la edificación pasaría de ser una vivienda unifamiliar a ser una vivienda plurifamiliar sometida a la Ley de Propiedad Horizontal. Esto implica:

• Constituir una comunidad de propietarios.

• Redactar estatutos y fijar coeficientes de participación.

• Definir zonas comunes y elementos privativos (escalera, patio, cubierta, etc.).

La importancia del catastro y de los inmuebles “fuera de ordenación”

En muchos casos nos encontramos con edificaciones que, en la práctica, ya funcionan como dos o más viviendas, aunque registral y catastralmente figuren como una sola unidad. Esto puede ocurrir:

• En edificios antiguos de cascos históricos, donde se ha dividido por plantas.

• En casas rurales o edificaciones aisladas, adaptadas con el tiempo.

A veces es posible legalizar esta situación si el planeamiento lo permite y las viviendas cumplen la normativa. Sin embargo, en muchos casos las edificaciones:

• No cumplen las condiciones urbanísticas vigentes.

• Se construyeron sin licencia, en contra del planeamiento o cuando aún no existía.

En esos supuestos, la edificación suele considerarse “fuera de ordenación”. Esto significa que:

• Se tolera su existencia, pero no se permiten obras de ampliación o reforma más allá de las estrictamente necesarias para mantenimiento y seguridad.

• Mucho menos se admite crear nuevas viviendas o dividir legalmente la existente en dos.

El ejemplo típico son las viviendas en suelo rústico, donde hoy en día no se permite edificar viviendas unifamiliares ni plurifamiliares. Este tipo de edificaciones, si ya están construidas, suelen mantenerse en una situación de tolerancia, pero no es posible dividirlas legalmente en dos viviendas independientes.

Legalización y posibles divisiones registrales

Puede ocurrir que una edificación lleve muchos años funcionando de facto como dos viviendas (por ejemplo, con contratos de alquiler separados, accesos diferenciados, instalaciones duplicadas…), pero urbanísticamente no sea posible regularizar esa situación.

En principio:

• Si la edificación está fuera de ordenación o no cumple la normativa actual, no debería admitirse una división horizontal.

• La doctrina y la jurisprudencia son claras: la registración no puede legalizar situaciones contrarias al planeamiento urbanístico.

En la práctica:

• Puede haber casos antiguos o interpretaciones puntuales de algunos notarios o registros, pero hoy en día no es lo habitual.

• En cualquier caso, si se planteara, habría que acreditar un uso consolidado como viviendas independientes durante años (empadronamientos, suministros, contratos, etc.), y aun así no existe garantía de éxito.

La alternativa del pacto o contrato privado

Cuando la división horizontal es urbanísticamente imposible, pero en la realidad ya son dos viviendas y existen dos propietarios o familias que las ocupan, a veces se recurre a un acuerdo privado:

• Se firma un pacto o contrato entre los propietarios en el que se reparten el uso de la edificación y de la parcela.

• Se define qué parte utiliza cada uno (planta baja, planta alta, jardín, etc.) y cómo se reparten los gastos.

Sin embargo, es importante tener claras sus limitaciones:

• A efectos registrales, sigue existiendo una sola finca a nombre de todos los propietarios.

• No se puede vender una de las partes por separado; solo se puede transmitir la finca entera.

• En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, la finca se dividirá aún más entre sus herederos, y el contrato privado perderá eficacia, porque no es automáticamente oponible a los nuevos titulares.

• A medio y largo plazo, es una situación que puede ser conflictiva y poco recomendable si se busca seguridad jurídica.

Conclusión: ¿es realista dividir una casa unifamiliar en dos?

En resumen, dividir una vivienda unifamiliar en dos viviendas independientes no suele ser posible en la mayoría de los casos. Solo será viable cuando concurran simultáneamente varios factores:

• Que el planeamiento urbanístico permita viviendas plurifamiliares o una densidad mayor de viviendas en la parcela.

• Que ambas viviendas puedan cumplir, por separado, la normativa técnica y de habitabilidad exigida actualmente.

• Que se pueda tramitar y aprobar un proyecto de obra de adaptación, con su correspondiente licencia.

• Que sea posible formalizar la división horizontal y, si procede, la segregación de la parcela.

El coste total (proyecto + obra + trámites) suele ser equiparable al de un proyecto de edificación completo, por lo que conviene analizar si compensa desde el punto de vista económico y urbanístico.

Si estás planteándote esta opción, lo más recomendable es:

1. Consultar la ordenanza y el planeamiento urbanístico de tu municipio.

2. Encargar a un arquitecto un estudio previo de viabilidad.

3. Valorar alternativas (reforma interior sin división legal, contrato privado, etc.) según tu caso concreto.

En certicalia puedes encontrar arquitectos y técnicos especializados que pueden revisar tu situación, estudiar el planeamiento de tu municipio y decirte con claridad si en tu caso es viable dividir tu vivienda unifamiliar en dos o cuál es la mejor solución.