Segregar una finca urbana es el acto por el cual se separa una parte de una parcela o finca original para que pase a ser una finca nueva e independiente. Esa nueva finca tendrá su propia referencia catastral y podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad como una entidad diferenciada.
Aunque a veces se confunde con otros trámites (como la división de una vivienda en varias o la división horizontal de un edificio), la segregación de finca urbana siempre implica partir una parcela en dos o más fincas independientes a efectos urbanísticos y registrales.
La premisa básica es clara:
Las fincas resultantes deben cumplir, cada una por separado, todos los requisitos urbanísticos mínimos para poder considerarse edificables.
Es decir, en ambas fincas resultantes debe ser legal construir una vivienda (u otro uso permitido) de acuerdo con las condiciones urbanísticas actuales del planeamiento municipal.
La segregación de fincas es el procedimiento legal mediante el cual una parcela se divide en varias partes independientes. Este trámite facilita una gestión más eficiente del suelo y puede incrementar su valor y opciones de aprovechamiento.
Requisitos urbanísticos para segregar una finca urbana
Los requisitos concretos de una segregación dependen de:
- La ley del suelo de cada Comunidad Autónoma.
- El planeamiento urbanístico municipal (PGOU, normas subsidiarias, ordenanzas, etc.).
Aunque cada ayuntamiento tiene sus propias normas, de forma general suelen exigirse estas condiciones:
1. Superficie mínima de parcela
La finca debe tener, al menos, la superficie mínima edificable que establezca el planeamiento para esa zona.
Como referencia, en muchos municipios esta superficie mínima puede rondar los 600 m², pero:
- No existe una cifra única para toda España.
- Puede variar dentro del mismo municipio según el tipo de suelo o la ordenanza aplicable.
Por eso, antes de plantear la segregación es imprescindible consultar la hoja urbanística de la parcela o las ordenanzas municipales.
2. Frente mínimo de parcela y acceso a vía pública
Cada finca resultante debe disponer de:
- Frente mínimo de parcela (el lado que da a la vía pública), fijado por la ordenanza.
- Acceso directo a una vía pública o, en su caso, a un vial privado que cumpla los requisitos de acceso rodado.
Si una de las fincas resultantes no cumple el frente o el acceso exigidos, el ayuntamiento puede denegar la licencia de segregación.
3. Cumplimiento de la normativa en edificaciones existentes
Si en la finca original ya existe una vivienda u otra edificación, tras la segregación:
- La edificación existente debe seguir cumpliendo la normativa urbanística:
- Edificabilidad máxima permitida.
- Ocupación de parcela.
- Retranqueos a linderos y alineaciones.
En la práctica, si la vivienda se construyó sin prever la futura segregación, puede resultar muy complicado que la finca remanente cumpla estos parámetros, y la segregación podría no ser viable.
4. Infraestructuras y servicios urbanos
Las fincas resultantes deben disponer de los servicios urbanos básicos habituales de suelo urbano:
- Suministro de agua.
- Suministro de electricidad.
- Acceso rodado.
- En su caso, saneamiento y otros servicios exigidos en esa zona.
Sin estas infraestructuras, el ayuntamiento puede considerar que el suelo no reúne las condiciones para una parcela independiente edificable.
Licencia de segregación de finca urbana
La segregación de finca urbana está sujeta a licencia municipal en la mayoría de ordenanzas. Es decir, el primer paso siempre será solicitar la licencia de segregación en el ayuntamiento correspondiente.
Una vez que el ayuntamiento concede la licencia, se puede acudir a:
-
Notaría, para otorgar la escritura de segregación.
-
Registro de la Propiedad, para inscribir la nueva finca resultante y actualizar los datos registrales.
Sin licencia, la segregación puede considerarse nula o no inscribirse en el Registro.
Documentación técnica necesaria para la segregación
Dentro del trámite de licencia municipal suelen exigirse, al menos, dos tipos de documentos técnicos:
1. Representación gráfica georreferenciada
Es habitual que el ayuntamiento solicite una representación gráfica georreferenciada de:
- La finca original.
- Las fincas resultantes tras la segregación.
Este trabajo lo realiza normalmente un topógrafo o un técnico especializado en mediciones y parcelaciones.
2. Proyecto o informe técnico de segregación
Además de la representación gráfica, se requiere un documento técnico en el que se justifique que la segregación cumple el planeamiento vigente. Lo elabora un:
- Arquitecto o
- Arquitecto técnico / aparejador, según exija cada normativa.
Este documento puede recibir varios nombres:
- Proyecto de segregación de parcela urbana.
- Proyecto de parcelación.
- Memoria técnica de segregación.
Aunque cambie la denominación, el objetivo es el mismo: demostrar que cada finca resultante cumple los parámetros urbanísticos (superficie mínima, frente, ocupación, retranqueos, edificabilidad, etc.).
Notaría y Registro de la Propiedad
Con la licencia concedida y la documentación técnica correcta, el siguiente paso es:
-
Otorgar la escritura de segregación ante notario, donde se describen la finca original y las nuevas fincas resultantes.
-
Presentar esa escritura en el Registro de la Propiedad, junto con la licencia municipal y, en su caso, la representación gráfica georreferenciada.
Una vez inscrita, la nueva finca adquiere plena seguridad jurídica y puede venderse, hipotecarse o transmitirse de forma independiente.
Cuánto cuesta segregar una finca urbana
Los costes de segregar una finca urbana pueden variar mucho según:
- La complejidad de la parcela.
- Los honorarios de los técnicos.
- Las tasas municipales de cada ayuntamiento.
- Los aranceles notariales y registrales.
Como orientación general, un trámite de segregación sencilla puede moverse en un rango aproximado de:
- Entre 1.000 y 2.000 euros en total.
En esta cifra se suelen incluir:
- Honorarios del topógrafo (medición y plano georreferenciado).
- Honorarios del arquitecto o arquitecto técnico (proyecto o memoria de segregación).
- Tasas municipales por licencia.
- Gastos de notaría.
- Gastos de registro de la propiedad.
Conviene solicitar presupuesto detallado antes de iniciar el procedimiento para evitar sorpresas.
Consejos antes de iniciar el trámite y cómo puede ayudarte certicalia
Antes de invertir tiempo y dinero en el proceso, lo más importante es confirmar que la segregación es realmente viable. Para ello es recomendable:
-
Revisar el planeamiento urbanístico de la parcela (ordenanza, superficie mínima, frente, retranqueos…).
-
Consultar en el ayuntamiento si existen condicionantes específicos (protecciones, afecciones, viales previstos…).
-
Pedir asesoramiento a un arquitecto o técnico de confianza que conozca bien la normativa local.
En certicalia puedes pedir presupuesto online y contactar con arquitectos y topógrafos de tu zona especializados en segregación de fincas urbanas. Ellos podrán:
- Comprobar si tu finca cumple los requisitos urbanísticos.
- Preparar la documentación técnica necesaria.
- Acompañarte en el trámite de licencia, notaría y registro.
Con un buen asesoramiento previo, se evitan gastos innecesarios y retrasos, y aumentan las posibilidades de que la segregación de la finca urbana se resuelva con éxito.