¿Cómo conseguir una valoración expropiación forzosa?
Lo primero que debes saber es que tras recibir la notificación de que te será expropiada tu casa, finca o acción, el justiprecio puedes convenirlo con la Administración competente que se encargue de la expropiación. Esto puedes hacerlo ya que eres el legítimo dueño de esa propiedad. Si hay un acuerdo entre la Administración y tú, el expediente quedará cerrado. En caso de que no haya acuerdo, el jurado provincial de expropiación deberá dictar el procedimiento a seguir.
Si tras 15 días de negociaciones no ha habido acuerdo de un justiprecio de mutuo acuerdo, el jurado de expropiación fijará un justiprecio. Se te pedirá que presentes una hoja de aprecio en un plazo de 20 días. La hoja de aprecio es un informe técnico en el cual expones detalladamente los bienes que han sido afectados por la expropiación y un perito competente (arquitecto, ingeniero, etc.) hace una valoración de ellos.
Si llegas a la situación en la que tienes que presentar esta hoja de aprecio, debes tener mucho cuidado con los detalles. En este documento se concreta el valor de tasación de la expropiación del bien inmueble, pudiendo incluir tantas alegaciones como estimes oportunas. Tienes que separar correctamente todas las partidas (suelo, edificaciones, plantaciones, instalaciones, negocios que deban cesar…) y especificar los precios de cada una, las mediciones y todo tipo de datos que sean importantes para la valoración.
También recomendamos que se incluyan todo tipo de anexos para que los datos reflejados en la valoración sean acreditados (estadísticas, planos, fotos, etc.). Precisamente con estos anexos conseguirás que el tribunal valore mejor tus propiedades.
Debes saber también que puedes incluir un 5 % de incremento del precio del terreno por lo que se llama ‘premio de afección’. Este incremento del precio viene a ser una especie de indemnización por el perjuicio moral que sufre la persona afectada por la expropiación.
Una hoja de aprecio, como hemos dicho antes, debe ser un documento valorado por un técnico que sea capaz de sacarle el mayor partido. Normalmente, te desaconsejamos que realices la hoja de aprecio porque podrías incurrir en errores graves y tu solicitud ser rechazada. Hay despachos jurídicos y técnicos especializados en este tipo de tasaciones.
La valoración de expropiación forzosa se fundamentará y deberá avalarse por un experto tasador o un perito judicial cuya experiencia y formación le permitan desempeñar esta tasación.
Finalmente, la Administración admitirá o rechazará tu propuesta motivada por la hoja de aprecio previamente presentada en un plazo de 20 días. Si es admitida, se paga el justiprecio propuesto en la tasación previamente a realizar el acto legal de expropiación de tu propiedad privada y se cierra el expediente. Si se rechaza, podrás interponer un recurso potestativo, de reposición o contencioso-administrativo si lo crees necesario.
Si la Administración no efectúa el pago en 2 años, se procedería de nuevo a evaluar los objetos o propiedades que son afectados por la expropiación.
Normativa y requisitos para una valoración expropiación forzosa
Conviene que sepas cuáles son las leyes, ordenanzas y normativas que regulan las expropiaciones de propiedades privadas por parte de una Administración Pública.
La ley más importante en este ámbito administrativo es la Ley de Expropiación Forzosa de 1957. En ella podemos encontrar claves tan importantes como los significados de los principales actores en una expropiación (beneficiario, expropiado, expropiante, etc.). En esta ley también se establecen los criterios generales del Estado para proceder a una expropiación.
Una lectura de bastante interés jurídico es la del Código de Expropiación Forzosa, en la que se combinan distintas leyes para dar una visión global acerca de las expropiaciones. Primero se cita la Constitución Española, más concretamente las partes en las que se habla de los derechos de los ciudadanos y en concreto el derecho a la propiedad privada, así como de los deberes fundamentales. También se citan títulos de la Constitución en los que se dice que toda la riqueza del país está subordinada al interés general y se determinan cuáles son las competencias del Estado.
Otro punto importante del Código de Expropiación Forzosa es que se hace hincapié en que el Estado debe proteger el patrimonio histórico, lo que conlleva que cualquier bien que se considere tal carece de potestad de propiedad privada por cualquier individuo o entidad que no sea el Estado español, que es el encargado de preservarlo. De la misma manera debe encargarse de proteger los Bienes de Interés Cultural y Arqueológico, y por los que España puede expropiar cualquier terreno que considere tiene una función social o de interés público.
En la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana te dan a conocer también información relacionada con las valoraciones que deben realizarse, por ejemplo, a la hora de una tasación para una hoja de aprecio de una expropiación. En el Código de Expropiación Forzosa también puedes encontrar referencias al Reglamento de Gestión Urbanística en el que se especifican los sistemas de expropiación, el pago del justiprecio, la toma de posesión del bien expropiado, las concesiones administrativas, etc.
En el capítulo III de la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística se determina cómo iniciar el expediente de expropiación urbanística y demás aspectos administrativos.
Otras leyes que tienen información e inciden de alguna manera en la Ley de Expropiación Forzosa son el reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, la legislación de Viviendas de Protección Oficial, el Reglamento de Montes, la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, la Ley del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, la Ley de Costas, el Reglamento General de Costas, la Ley 38/2015 del sector ferroviario, la Ley sobre Navegación Aérea, la Ley sobre concesión de teleféricos, el Reglamento General de Carreteras, la Ley sobre Señales Geodésicas y Geofísicas, la Ley del Sector Eléctrico, la Ley de Aguas, la Ley del sector de hidrocarburos, etc.
¿Cuándo solicitar una valoración expropiación forzosa?
Existen varias situaciones en las que puedes sufrir una expropiación forzosa por parte del Estado o de otras Administraciones Públicas. El fundamento constitucional de una expropiación se basa en la función social que tendría tu propiedad si no fuera privada. Por tanto, debe haber una justificación social y de interés público y general, así como una justificación técnica.
Partiendo de la base de que cualquier activo patrimonial es susceptible de ser expropiado por la Administración, se pueden enunciar algunos tipos de expropiación que seguro que te suenan:
- Por grupos de bienes
- Por incumplimiento de la función social del bien o propiedad
- De bienes de valor histórico o arqueológico
- Por entidades locales o por razón urbanística
- Por obras públicas
- Para decisiones de seguridad estatal o de defensa nacional
-También se pueden dividir las expropiaciones según la afección, por ejemplo, a una finca rústica.
- Expropiación de dominio: en estos casos te expropian la propiedad en su totalidad para la construcción de una autovía, carretera o vía de ferrocarril.
- Ocupación temporal: los terrenos son ocupados por la Administración durante las obras y después son devueltos al propietario. Por ejemplo, cuando se construye un camino para el paso de camiones durante unas obras de infraestructura.
- Servidumbre: los terrenos siguen siendo de su actual propietario y sobre ellos se establece una carga, por ejemplo, de paso, acueducto, aérea, etc.
Las expropiaciones son un procedimiento legal y constitucional, pero solo porque indemnizan al particular expropiado. El legítimo dueño de un bien inmueble o de algún objeto que sea de su propiedad cede esa propiedad al Estado o a la Administración Pública de que se trate, porque según esta, la privación de la legitimidad sobre ese objeto debería ser usada para el interés público o algún fin social.
El expropiado sufre una privación clara sobre su derecho de propiedad. A cambio percibe una compensación, justa en términos legales, que repara en cierto modo los perjuicios que ha sufrido. Si no existiera esta indemnización, el acto de expropiación sería inmoral si se realizase sin ningún antecedente criminal o delictivo del expropiado. Este es el caso de las confiscaciones producidas cuando el individuo ha cometido un acto delictivo o tiene en su pertenencia algún instrumento ilegal.
Sin duda alguna, el expropiado tiene unas garantías que el Estado debe concederle. Si la Administración ha procedido a ocupar el bien y no ha entregado debidamente la declaración de utilidad pública o interés social, la necesidad de ocupación, etc., el particular cuenta con la protección general de interponer un recurso contencioso y garantías jurídicas adicionales.
El particular expropiado también tiene el derecho de reversión. Este derecho permite que el expropiado pueda recuperar sus antiguas propiedades cuando cese el fin público o interés social que motivó el procedimiento de expropiación. Esta reversión implica la devolución del justiprecio que fue entregado en el momento inicial de la expropiación.
Por tanto, la reversión concede un derecho al titular expropiado de revertir esta actuación.
¿Qué es la valoración expropiación forzosa?
Antes de comenzar a explicar qué es una valoración de expropiación forzosa, es imprescindible definir qué es una expropiación forzosa. Seguro que has oído alguna vez que a algunas personas se les ha expropiado su casa, terreno u otro bien inmueble para un determinado fin de interés social o de utilidad pública, como por ejemplo, una vía de tren, torres eléctricas, etc.
Esto es precisamente lo que nos dice la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, cuyo objeto es la enajenación de la propiedad privada, derechos o intereses legítimos de una persona o entidad a la que se le compensa de alguna manera. Este procedimiento es llevado a cabo las Administraciones Públicas.
Es la denominación que se le da a la indemnización que recibe el legítimo dueño del bien expropiado. Esta indemnización distingue claramente lo que es una expropiación de una confiscación o de un comiso. En este último no se recibe ningún pago compensatorio.
En principio, si se te expropia un bien, la Administración correspondiente debe, en principio, compensarte con un valor acorde con el valor de mercado. Aunque en la práctica, por las legislaciones urbanísticas, el precio suele ser inferior.
Debes saber que en ningún caso se tendrá en cuenta el valor sentimental o cualquier otro de naturaleza subjetiva. Prima la objetividad en los criterios de valoración del justiprecio. El justiprecio debe asegurar la sustitución íntegra que, en términos monetarios, repare todo el perjuicio causado por la expropiación realizada. Por ejemplo, si eres dueño de un negocio y este se te expropia, el justiprecio no debe incluir únicamente el valor de mercado del local, sino también las posibles pérdidas por clientes o por posicionamiento empresarial.
En la ley que regula las expropiaciones no se fija un criterio claro y solo se dan unas reglas según el objeto sobre el que se proyecta la expropiación: solares, edificios, fincas rústicas, obligaciones, acciones, cuotas, etc. A pesar de la existencia de estas reglas, la propia ley admite que el propietario y la Administración deben fijar los criterios estimativos que consideren más adecuados.
La Administración debe llegar a un acuerdo contigo si eres el particular expropiado. Deberíais convenir el justo precio por mutuo acuerdo. Si este acuerdo no llega a buen puerto, el jurado de expropiación debe fijar el justiprecio. Cabe destacar que puede que la indemnización no te la paguen como una suma de dinero y que puedes incluso negociar para recibir una finca o un terreno de aprovechamiento urbanístico.
Tras no aceptar la oferta de la Administración, el jurado de expropiación fijará un justiprecio. En caso de no estar conforme, puedes interponer un recurso contencioso. Si ya te han expropiado un bien y tras unos años la utilidad pública de tu expropiación es nula, podrás presentar un recurso para que te sea devuelta o indemnizada la expropiación que se te hizo años atrás.
Cuanto cuesta valoración de expropiación forzosa
La valoración de expropiación forzosa consiste en determinar el justo precio que debe ser pagado al propietario por la transmisión forzosa de sus bienes a la Administración. La complejidad de esta valoración resulta de la suma de los diversos factores que deben ser tenidos en cuenta, tales como la localización del inmueble, el uso que se le está dando, las expectativas de desarrollo urbanístico del área, y los valores de mercado.
El coste de realizar una valoración de expropiación forzosa varía dependiendo de la tipología del inmueble y la complejidad de la tasación. Para una valoración básica, el precio puede comenzar en torno a los 150€, pudiendo alcanzar precios superiores para trabajos más complejos. Inmuebles con características especiales o grandes extensiones de terreno podrían incrementar el coste hasta aproximadamente 1.000€ o más.
Es fundamental contar con un perito especializado cuando se enfrentan procesos de expropiación, puesto que una valoración apropiada puede tener un impacto considerable en la compensación obtenida. La metodología empleada para la valoración debe seguir los criterios establecidos por la legislación vigente, asegurando así que el precio fijado sea justo y adecuado tanto para el propietario del inmueble como para la administración expropiante. Cabe resaltar que el precio final dependerá de la complejidad del caso y de los honorarios profesionales del tasador o perito encargado de la valoración.
