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¿Para qué puede servir una finca rústica?

Silja

Silja

Arquitecto

De manera coloquial hablamos de fincas rústicas cuando tenemos una finca que se encuentra en el campo. Pero debemos saber que legalmente existen varios tipos de suelo, en función de su uso, que se regulan por el planeamiento de cada municipio.

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Usos del suelo

Los usos del suelo se regulan en la Ley del Suelo estatal y, sobre todo, en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma. Los usos del suelo son los siguientes:

- Suelo urbano: Es todo aquel terreno en el que se puede construir. No solo es urbano el suelo de las ciudades, sino el de los pueblos, las urbanizaciones, los polígonos industriales y, en general, cualquier tipo de suelo apto para construir. El suelo urbano se suele dividir en ordenanzas, pues no en cualquier tipo de suelo se puede construir cualquier cosa.

- Suelo urbanizable: Es aquel tipo de suelo que se prevé que sea urbano pero que todavía no lo es. Para que lo sea, se debe realizar primero un plan parcial y urbanizarlo (dotarlo de saneamiento municipal, acometidas de agua y electricidad, accesos rodados o peatonales, etc.). Mientras no se convierta en urbano, se asimila a suelo rústico.

- Suelo rústico: Es aquel suelo que no es urbano y, por tanto, no está destinado a construirse en él. En principio, su destino principal es el agropecuario, aunque existe una gran variedad de actividades que se pueden desarrollar en él.

- Suelo de núcleo rural: Este es un tipo de suelo que existe en ciertas Comunidades Autónomas, como Galicia, que se asimila al suelo urbano, pero que tiene sus propias características. Básicamente es el suelo de las aldeas donde se aglomera un pequeño número de casas tradicionales. A veces, hay gente que lo confunde con el suelo rústico, porque ambos se encuentran en un entorno “rústico”. Pero este tipo de suelo está destinado principalmente a construir en él, mientras que el rústico no.

Usos del suelo rústico

Como ya hemos aclarado, el suelo rústico está dedicado principalmente a actividades agropecuarias, aunque también se permite construir y realizar ciertas actividades de otro tipo, que vendrán reguladas en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma. En este artículo queremos hacer especial hincapié en estas últimas, pero aclarando que estas son la excepción, y no la regla. Los dos usos genuinos del suelo rústico son, por este orden, el uso agrario y el uso forestal:

- Uso agrario o agropecuario: Plantación de todo tipo de cultivos. Según el tipo de terreno, será conveniente plantar cultivos de secano, de regadío, etc.

- Uso forestal: Plantación de árboles, generalmente para producir madera.

Existen terrenos rústicos de especial protección en los que solo se podrá desarrollar un uso agropecuario y terrenos en los que solo se podrá desarrollar un uso forestal.

¿Qué puedo construir en suelo rústico?

Nos basaremos en la Ley del Suelo de Galicia para establecer qué podemos y qué no construir en suelo rústico. Aunque en otras comunidades autónomas es similar, deberemos analizar las sutilezas de cada ley autonómica para el caso de otros territorios.

La Ley del Suelo de Galicia establece varios puntos sobre las actividades que podemos realizar en suelo rústico, que podemos consultar en anteriores artículos o en la propia ley, pero son un tanto ambiguos. Aquí vamos a desgranar los usos edificatorios más habituales y sobre los que la gente más nos pregunta y analizar en qué casos están permitidos.

1. Construir una vivienda nueva

En líneas generales, podemos considerar que construir una vivienda en suelo rústico está prohibido, pero hay algunas excepciones.

Se puede construir una vivienda nueva siempre que esta esté vinculada a la explotación agrícola o ganadera. Pero ¡ojo!, dicha explotación deberá ser preexistente a la vivienda, y deberá suponer más del 50% de los ingresos del propietario durante los últimos tres años.

1. Ampliar una vivienda tradicional existente

Si la finca rústica ya posee una vivienda, esta se podrá rehabilitar e incluso ampliar hasta en un 50%. La condición es que esta vivienda se considere una edificación tradicional, es decir, anterior al año 1975 y con unas condiciones tipológicas tradicionales.

En este caso podríamos matizar qué se considera edificación tradicional y en qué condiciones ha de conservarse esta. Por ejemplo, si la edificación se encuentra en un estado ruinoso es probable que no nos acepten dicha ampliación. Si parte de la edificación incumple algún apartado urbanístico (altura permitida, retranqueos, alineaciones, etc.) puede ser también que tengamos que solventarlo para poder ampliar dicha edificación.

3. Construir una piscina

Aunque la Ley del Suelo no lo deja suficientemente claro, en la mayoría de casos sí que es posible construir una piscina al aire libre en suelo rústico, adscribiéndose a la categoría de actividades de carácter recreativo y de baño. Eso sí, dicha piscina requerirá del proyecto correspondiente y de la autorización por parte del ayuntamiento.

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4. Construir un hotel

Aunque parezca paradójico, sí que es posible construir un hotel en suelo rústico. Dicho hotel deberá ser potenciador del medio en el que se encuentran, por lo que deberá ser un hotel de montaña o un hotel de la naturaleza.

La condición principal para poder construir un hotel de la naturaleza es que la parcela tenga una superficie mínima de 10.000 m². En Galicia es difícil encontrar parcelas de dichas dimensiones, pero siempre se puede optar por la agrupación de varias parcelas colindantes que sumen dicha superficie.

Dicho hotel deberá potenciar el lugar en el que se encuentre, estar al aire libre y realizar actividades relacionadas con el entorno. Uno de los ejemplos más ilustrativos de este tipo de hotel son las cabañitas del bosque o casas en los árboles, que serían imposibles de construir en un entorno urbano y por tanto su idoneidad queda completamente justificada.

5. Construir un camping

Los campings o campamentos de turismo se rigen por el DECRETO 159/2019, de 21 de noviembre, por el que se establece la ordenación de los campamentos de turismo. Según dicho decreto y la Ley del Suelo, se puede construir un camping en suelo rústico si la superficie de terreno mínima destinada a dicho camping es de al menos 5.000 m².

Si en dicho camping se construyen edificaciones nuevas (lo más habitual), además del proyecto correspondiente se necesitará la realización de un plan especial de infraestructuras y dotaciones.

6. Construir un establecimiento de turismo rural

Los establecimientos de turismo rural (también llamados casas de turismo rural) se rigen por el DECRETO 191/2004, de 29 de julio, de establecimientos de turismo rural, según el cual dichos establecimientos se tienen que desarrollar en edificaciones tradicionales.

Por tanto, sí que podremos construir un establecimiento de turismo rural en suelo rústico siempre que desarrollemos dicha actividad en una vivienda tradicional existente. Incluso, podríamos ampliar dicha edificación hasta en un 50% en base a la Ley del Suelo.

7. Construir otras edificaciones dedicadas al turismo

Se pueden construir en suelo rústico, siempre que lo justifique su emplazamiento, posadas, hoteles-balneario ligados al aprovechamiento de aguas termales, hoteles-talaso vinculados al aprovechamiento de las aguas del mar y albergues turísticos vinculados al Camino de Santiago.

8. Establecimientos de agroturismo, enoturismo y granjas-escuela

Han de cumplir las mismas características que las viviendas destinadas a una explotación, es decir, la explotación agropecuaria debe ser preexistente y suponer más del 50% de los ingresos del propietario.

9. Construir talleres artesanales

Se podrán construir talleres artesanales en suelo rústico siempre que su emplazamiento esté justificado. Dicha construcción solo podrá ocupar 800 m² de superficie.

10. Construir edificaciones agrícolas, ganaderas, forestales y de acuicultura

Por supuesto, se pueden construir todo tipo de instalaciones vinculadas al uso agropecuario que tenga la finca, como pueden ser almacenes, talleres, garajes, viveros, invernaderos, etc.

11. Construir edificaciones vinculadas a las carreteras

Este es el caso de las estaciones de servicio.

Condiciones generales de edificación

Cualquiera de las construcciones anteriores se tiene que situar en una parcela de al menos 2.000 m². Además, se debe garantizar el acceso rodado, abastecimiento de agua, tratamiento de aguas residuales, suministro de energía eléctrica, recogida de basuras, etc.

La altura de las edificaciones no podrá exceder de 2 plantas ni de 7 metros. La ocupación máxima de la parcela será del 20%. El retranqueo a los linderos será de 5 metros.

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¿Cuánto vale una finca rústica?

A veces vemos en portales de internet fincas enormes a precios irrisorios. Otras veces vemos que se venden fincas rústicas a precios de finca urbana. ¿Por qué ocurre esto? Pues depende de lo que se pueda hacer en dicha finca, dónde se encuentre esta, el tipo de cultivo que se desarrolle en ella, si tiene alguna edificación, etc.

Pero hay que aclarar que la gran mayoría de las fincas rústicas valen muy poco, mucho menos que las urbanas, del orden de 1 euro por metro cuadrado. De hecho, en muchos casos se nos da la paradoja de que los trámites para delimitarlas, inscribirlas correctamente en el catastro o tan siquiera venderlas nos sale más caro que su valor real, por lo que mucha gente no se molesta ni en venderlas o no las acepta como herencia.

Resumen

Si estás en Galicia y tienes una o varias fincas rústicas, o estás pensando en comprarlas a muy buen precio, te daremos unas claves en función de la superficie de la finca y de la construcción que haya en ella:

- Si la finca tiene más de 10.000 m² podrás valorar la realización de un hotel de la naturaleza.

- Si la finca tiene más de 5.000 m² podrás valorar la instalación de un camping.

- Si la finca tiene una vivienda tradicional lo suficientemente grande, podrás valorar la realización de un establecimiento de turismo rural.

- Si la finca tiene una vivienda tradicional pequeña, podrás valorar su ampliación y rehabilitación como vivienda convencional.

- Si la finca tiene más de 2.000 m² y se encuentra en el Camino de Santiago, o en un lugar con aguas termales, podrás valorar la realización de un establecimiento turístico vinculado a este destino.

- Si la finca tiene menos de 2.000 m² y no quieres explotarla, tienes dos opciones: o la agrupas con las fincas colindantes hasta conseguir la superficie deseada o la vendes. Otra opción posible en Galicia es cederla al Banco de Tierras, lo que te permitirá obtener una renta a cambio de que la explote otra persona, con la garantía de la tramitación a través de un organismo público.

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