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Inspección técnica de un edificio: caso real

Manuel

Manuel

Arquitecto Técnico

Hoy vamos a explicar cómo es la inspección técnica de un edificio tomando datos reales.

Paso previo a la visita

Como primer paso, el técnico se ha puesto en contacto telefónicamente con la presidencia o representantes de la comunidad de vecinos. Se ha recabado datos fundamentales para rellenar el informe técnico, tales como el número de vecinos que componen el edificio (viviendas y locales), número de plantas, distinguiendo entre las plantas bajo rasante y sobre rasante, la existencia de cubiertas inclinadas (tejados) que resulten accesible para los técnicos, cubiertas planas (terrazas), patios de luces, cuartos de contadores de electricidad y electricidad, existencia de ascensor etc.

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Con todos estos datos, el técnico, antes de desplazarse al inmueble ya tiene una idea clara del edificio a inspeccionar así como del orden de prioridades que se tendrá en cuenta.

Otra cuestión previa que el inspector ha recabado de la comunidad de propietarios es la existencia de patologías en el edificio, ya estén éstas ubicadas en zonas de uso común o en las viviendas o locales.

Cada propietario ha comunicado, a través del presidente de la comunidad, al técnico, el tipo de patología que ha detectado en su vivienda, ya sean grietas, fisuras humedades… consideren o no que puedan tener importancia, pues será el técnico el que, el día de la inspección, considere el alcance de esas lesiones y su gravedad.

Al menos tres vecinos han informado al técnico de la presencia de patologías en las viviendas. Al parecer se trata de algunas grietas y humedades en el interior de las viviendas y de una grieta aparecida en el patio de luces.

Tras esta información obtenida por el técnico, se ha establecido una fecha y un horario de modo que el mayor número de viviendas puedan ser visitada.

Inspección ocular al edificio

fachada edificio

Fachada del edificio objeto de la inspección

El día concertado, a la hora convenida, el técnico se ha presentado en el inmueble y ha localizado al presidente, el cual le proporciona una serie de datos fundamentales para la inspección. Se ha informado al técnico de que la fachada principal del edificio se reformó hace 10 años. En cambio, la azotea es de origen y se han llevado a cabo escasos trabajos de mantenimiento. Las bajantes de aguas pluviales que pueden verse en el patio de luces se reemplazaron hace unos quince años.

Para ninguno de estos trabajos fue necesario ningún proyecto técnico, pero gracias al presupuesto de la empresa constructora y a la licencia de obras que en su día concedió el ayuntamiento, el técnico ha podido valorar el alcance de las intervenciones, así como los materiales empleados en las reformas.

El presidente acompaña al técnico para visitar la azotea, la cual resulta accesible desde una escalera. La terraza no presentaba daños aparentes como fisuras o zonas de estancamiento de las aguas de lluvia, pero se ha apreciado una falta de mantenimiento al observar cómo los sumideros estaban parcialmente taponados de tierra, incluso de algunas plantas que habían aparecido.

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azotea edificio

Azotea del edifico

Uno de los canalones también presentaba un alto grado de suciedad y estaba parcialmente obstruido por la tierra y suciedad que las aguas de lluvia han arrastrado a lo largo de los años.

La caja de escalera y el vestíbulo del edificio no presentaba ninguna patología aparente, ni grietas ni fisuras que pudieran preocupar.

Tras realizar una inspección ocular a las zonas comunes del edificio, el técnico se ha trasladado en compañía del presidente de la comunidad, a la primera de las viviendas a visitar. Se trata de un ático, que por su situación (tenía la azotea comunitaria justo encima) presentaba humedades por condensación debido a la falta de aislamiento térmico. Este hecho se manifestaba en forma de manchas oscuras y de hongos que salpicaban buena parte del techo del comedor y un dormitorio de la vivienda.

Se aprovecha esta visita para inspeccionar ocularmente el patio de luces de uso comunitario. El técnico ha observado la presencia de una grieta horizontal en una de las paredes a la altura del suelo de la terraza. Se trata de una grieta por dilatación de la terraza, pues no hay ninguna junta de dilatación entre la cubierta y las paredes del patio que lo evite.

grietas patio luces

Grieta en el patio de luces

También se ha podido comprobar que al menos una bajante no es estanca, pues aparecen unos chorreones de color oscuro en la pared del patio, junto a una de las juntas de los tubos. También aparece vegetación en un de los codos de las bajantes que ponen de manifiesto una falta de mantenimiento de estos elementos.

bajante mantenimiento

Vegetación en una bajante por falta de mantenimiento

Tras finalizar la inspección a esta primera vivienda el técnico se traslada a otra vivienda. La visita no ha durado más de 12 minutos.

La segunda y tercera viviendas inspeccionadas no presentaban ninguna patología. En cambio, al visitar la cuarta vivienda, el técnico descubre falta de adherencia del enlucido de yeso en una de las paredes. Al tocar la zona parece húmeda, lo que indica al técnico que estamos ante una humedad.

El técnico comprueba que el desprendimiento del yeso está situado en una pared medianera que linda con un patio de manzanas. Además, esa fachada está orientada al norte, lugar de donde provienen la mayoría de las tormentas en esta ciudad.

El técnico anota el lugar en el que ha descubierto esa humedad, y tras visitar la vivienda situada justo debajo de ésta, descubre el mismo tipo de desprendimiento. En este caso, el yeso se ha desprendido en gran parte resultando mucho más aparatoso.

Al asomarse el técnico por una de las ventanas, desde la que puede verse esa fachada medianera, el técnico descubre que no hay tabique pluvial, por lo que concluye que esas humedades proceden del exterior del edificio, al atravesar el agua de lluvia la única pared que forma la envolvente del edificio, al no haber doble tabiquería ni cámara de aire.

En una visita posterior a otra vivienda, tranquiliza a sus propietarios quienes habían advertido al técnico previamente de la existencia de grietas sospechosas en su vivienda. Tras la inspección ocular, el técnico ha considerado que se trata de fisuras que sólo atraviesan el enlucido de yeso y que tiene un origen en las dilataciones de la fachada. Resulta que son fisuras aisladas y aparentemente están estabilizadas. No se localizan en ningún elemento estructural pues no se trata de una pared de carga, por lo que los propietarios se quedan mucho más tranquilos.

Las visitas continúan y no se descubre ninguna otra patología que pueda ser relevante.

En la etapa final de la inspección el técnico ha valorado la posibilidad de instalar una rampa en el vestíbulo del edificio a fin de superar unos peldaños, considerados técnicamente como una barrera arquitectónica.

También se ha valorado la posibilidad de instalar un ascensor en el hueco de la escalera, fachada o patio de luces, pero el técnico no lo ha visto viable desde el punto de vista técnico.

Antes de abandonar el edificio, el técnico ha informado al presidente de los daños observados y de su gravedad. Aunque luego aparecerá en el Informe de Evaluación de Edificio, el técnico ha comentado que sólo será necesario llevar a cabo algunas obras de mantenimiento y ha hecho las correspondientes recomendaciones para mejorar el comportamiento energético del edificio.

La visita ha concluido.

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