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Informe de patologías en edificios

Silja

Silja

Arquitecto

Existen multitud de documentos que pueden ser llamados informes. De hecho, se usa esta palabra para nombrar genéricamente cualquier documento técnico. El técnico tiene que escudriñar entre la petición del cliente qué es realmente lo que le están pidiendo, bajo el simple título de informe.

Lo más importante, al igual que pasa con otro tipo de documentos como las valoraciones inmobiliarias, es saber para qué se quiere dicho informe. Por eso es muy importante que el cliente explique específicamente donde va a presentar dicho informe y qué quiere conseguir con él para que el técnico realice el trabajo adecuado.

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Debemos elegir al técnico competente más adecuado para cada tipo de informe, pues aunque en la teoría haya muchas titulaciones posibles para realizar un mismo informe, cada caso específico requerirá del técnico más adecuado. En el caso de la edificación, que es el que nos ocupa, los técnicos en principio más capacitados serían los arquitectos o los arquitectos técnicos, pero con salvedades.

En general, el técnico más cualificado para realizar un informe será el que esté más capacitado para realizar ese tipo de edificio o de obra. Por ejemplo, para peritar una nave industrial o la instalación eléctrica de un edificio un buen técnico sería un ingeniero industrial, para peritar la construcción interior de un edificio sería un arquitecto técnico y para peritar la legalidad urbanística de una edificación sería un arquitecto.

En la práctica, las fronteras de cada especialidad son difusas y es cada técnico el que debe reconocer si es suficientemente competente para realizar un determinado informe o no.

El informe pericial

Uno de los informes más habituales que puede realizar un técnico es el informe pericial, también llamado comúnmente peritación. El informe pericial consiste en un documento en el que un experto en la materia expone unos hechos por escrito, de cara a una posible demanda judicial. En el campo de la edificación, podemos distinguir estas demandas en tres grandes grupos:

  • Demandas contra un vecino.

En este caso, el vecino nos genera un daño en nuestro inmueble por distintos motivos (accidentes, negligencias, obras, etc.) y queremos que un perito cuantifique estos daños para una eventual indemnización. Normalmente el seguro del vecino nos ofrecerá una indemnización, pero si no estamos conformes, podemos demandar al vecino e ir a juicio.

  • Demandas contra la empresa constructora.

En estos casos, queremos demandar a la empresa constructora que ha realizado nuestro edificio. Para ello, tenemos unos plazos en función de cual sea el elemento constructivo que presente patologías. El plazo máximo es de 10 años, la llamada responsabilidad decenal, pero solo para problemas estructurales, que son los menos habituales. Para el resto de patologías solo tenemos hasta un máximo de 3 años.

  • Demandas contra nuestro seguro.

Si no estamos conformes con el informe pericial del seguro de cara a un siniestro que hayamos tenido, podemos hacer un informe pericial contradictorio, que le encargaremos al técnico que nosotros creamos conveniente. Los seguros suelen tener muy bien estipuladas las cuantías que dan por cada siniestro, pero por ley tenemos potestad para reclamar. Además, algunos seguros nos incluyen el pago de honorarios a un perito de parte que nosotros elijamos para reclamarles a ellos mismos. Si nuestro perito y el del seguro no se ponen de acuerdo, tendremos que ir a juicio.

En cualquiera de los tres casos, si no llegamos a un pacto amistoso, tendremos que ir a juicio. En muchos casos, ante la posible diferencia de los informes de ambas partes, el juez encargará la realización de un nuevo informe a un tercer técnico, lo que se conoce comúnmente como perito tercero. Este perito tercero será el que dirimirá la demanda entre los dos bandos. Independientemente de que haya perito tercero o no, es probable que los peritos de las dos partes sean llamados por el juez para testificar y explicar el informe que han realizado.

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¿Informe pericial o dictamen pericial?

Aunque a veces puedan ser sinónimos y se use habitualmente el concepto informe pericial para ambos casos, hay que aclarar que no es lo mismo un informe pericial que un dictamen pericial. En el dictamen pericial, el técnico, además de desarrollar el mismo contenido que en el informe, da su opinión sobre los hechos y llega a una conclusión.

Esta conclusión suele ser económica, pero en todo caso debe tratar de responder a la cuestión planteada en la demanda. Por tanto, en la práctica, casi todos los informes periciales presentados en juicios son en realidad dictámenes periciales. En este post puedes leer los requisitos para ser perito judicial en España.

¿Cuál es el precio de un informe técnico de un arquitecto?

Como respondemos normalmente a estas cuestiones, depende. Por dar un valor, vamos a decir que entre 300 euros y miles de euros. Hay que tener en cuenta que cualquier informe implica para el técnico la probable situación de tener que acudir a un juzgado a testificar sobre el informe que ha realizado, aunque esto no estuviera previsto de antemano por el cliente. Por tanto, en los honorarios hay que valorar esta circunstancia.

Por otro lado, los honorarios también variarán mucho dependiendo del tiempo que le lleve al técnico realizar el informe, dependiendo de la finalidad que tenga. Por ejemplo, no es lo mismo decir que hay que cambiar el tejado y puede costar en torno a los 10.000 euros que hacer las mediciones y el presupuesto concreto para la demolición y reconstrucción del tejado y, después de 10 páginas, llegar a la conclusión de que la obra costará 11.875 euros. Evidentemente para la presentación en un juicio hará falta la segunda opción.

Hay que aclarar, aunque no sean materia de este artículo, que los informes urbanísticos hechos tanto por arquitectos como por abogados especializados pueden costar miles de euros, porque las consecuencias económicas que conllevan son enormes e implican a mucha gente.

En Certicalia puedes encontrar algunos presupuestos para que te hagas una idea, por ejemplo, del precio medio de un informe pericial.

¿Cuál es el contenido de un informe de patologías de la construcción?

Hay tantos tipos de informes como técnicos diferentes existen. La estructura de un informe no está reglada. Lo primero que tiene que hacer el técnico es ver el inmueble y las patologías que presenta y que el cliente quiere reclamar. Muchas veces, una simple inspección visual no es suficiente, porque puede haber vicios ocultos. Por ello, puede ser necesaria la realización de catas, probetas, pruebas de carga, o la prueba que el técnico crea más conveniente.

Una vez con todos los datos en su poder, el técnico podrá proceder a la realización del informe. Primero tendrá que explicar por qué se hace el informe, describir las patologías que ha observado y analizar las posibles causas. Dependiendo de la naturaleza del informe, podrá proponer posibles soluciones a esas patologías y cuantificar el precio por el que se podrían arreglar. Otras veces lo importante es saber por qué se han producido dichas patologías y dictaminar quién tiene la culpa, además de cuantificar la posible indemnización.

¿Qué patologías son las más comunes en los informes periciales?

Las patologías constructivas que se pueden analizar en un informe son muy variadas. Las más comunes son las siguientes:

Son las más habituales porque son las más visibles por parte del usuario del edificio. Existen dos tipos: las humedades por filtraciones y las humedades por condensación. Las filtraciones suelen ser producidas en pisos en contacto con terrazas o cubiertas, por el mal estado de la instalación de evacuación de aguas pluviales debido generalmente a su poco mantenimiento. Las filtraciones también pueden ser producidas por inundaciones en el piso superior, por el mal estado de las ventanas, por un fallo en las tuberías, etc. En general, podríamos decir que la culpa de las filtraciones no suele ser nuestra y el fallo suele estar fuera de nuestro piso.

Sin embargo, las humedades de condensación son más subjetivas. Aunque el tipo de cerramiento es muy importante, los hábitos del usuario de la vivienda también lo son, siendo imprescindible evitar la humedad en el interior de la vivienda mediante la ventilación y el uso de deshumidificadores y de la calefacción. Además de esto, siempre será útil aislar el edificio por el exterior, lo que además de reducir el gasto de calefacción evitará la producción de condensación. Por contraposición a las filtraciones, la culpa de las humedades de condensación suele estar o bien en nuestros hábitos, o bien en las características de nuestro cerramiento, aunque casi siempre en una mezcla de ambas, y por tanto podremos poner remedio por nuestra cuenta.

  • Grietas

Existen muchos tipos de grietas en los edificios y generalmente no suelen tener importancia para la habitabilidad de un edificio, aunque pueden dar mala impresión y es recomendable arreglarlas. Las grietas que más nos deberían preocupar son las producidas en la estructura (pilares, vigas, muros de carga, forjados, etc.). Sin embargo, las grietas producidas en tabiques son muy habituales y son producidas por asentamientos del edificio en el momento de la construcción, o bien por el simple paso del tiempo. Se pueden arreglar simplemente pintando la estancia, previo tratamiento de la grieta con productos específicos. Aunque no es lo más habitual, pueden ser producidas por grandes obras de los vecinos colindantes, por ejemplo la eliminación de tabiques en el piso inferior o los grandes impactos del vecino superior.

  • Patologías en fachada

Las patologías en la fachada suelen tener un factor especial pues, como ya sabemos, la fachada exterior del edificio, al igual que la estructura, pertenece a la comunidad de vecinos y no solo a nuestro piso. Además, cualquier patología en la fachada puede provocar algún siniestro en la vía pública o afectar a la imagen general de la calle, por lo que entraríamos en problemas a nivel social y no solo vecinal. Las posibles patologías en fachada pueden ser muy variadas, desde grietas, filtraciones, rotura de canalones, a problemas con los balcones o terrazas existentes. Lo único que tienen en común es que afectan a toda la comunidad de propietarios.

  • Defectos constructivos

Por último, puede hacerse un informe sobre cualquier tipo de defecto constructivo. Normalmente, cuando se habla de un informe de defectos constructivos se refiere al caso de que el informe sirva para reclamar al constructor del edificio por los defectos encontrados una vez entregada la obra.

Si el constructor no arregla los desperfectos reclamados, no quedará más remedio que ir a un juicio en el que se verán implicados el promotor (si no es el propio usuario), el constructor, el arquitecto y el aparejador de la obra. Existe un plazo para reclamar este tipo de defectos constructivos, que será de 1 año para defectos en los acabados, 3 años para defectos en elementos que afecten a la habitabilidad, funcionalidad o seguridad del edificio y 10 años para defectos de la estructura.

Modelo de informe pericial

No existe un modelo de informe pericial, cada técnico elaborará su informe en función de su experiencia, de los elementos que haya podido o le hayan dejado ver, de la finalidad que tenga dicho informe y de lo que cada cliente quiera reclamar. Son muy importantes las pruebas que se puedan hacer in situ sobre el inmueble para analizar las posibles causas de las patologías, aunque muchas veces se intenten ahorrar por motivos económicos.

También es muy importante, en los informes periciales de parte, la colaboración entre el técnico y el abogado para llevar la causa en la dirección correcta. En definitiva, un buen informe pericial, hecho por un técnico experimentado y basado en pruebas claras puede ganar por sí solo un juicio.

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Estos precios son una media obtenida de 1.551 presupuestos solicitados en Certicalia.

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