A veces, el propietario de una vivienda o de un local comercial realiza obras sin solicitar la licencia municipal por diferentes motivos: evitar el papeleo, no pagar las tasas, pensar que la reforma es “poca cosa”, o incluso porque sabe que la actuación es ilegal. Otras veces se debe simplemente al desconocimiento de la normativa.
En todos los casos, hacer obras sin licencia de obras puede acarrear sanciones económicas, órdenes de demolición y problemas para obtener otros permisos o suministros básicos. Por eso es importante conocer qué dice la ley y qué consecuencias puede tener.
La licencia de obras es un permiso administrativo necesario para ejecutar construcciones, reformas o demoliciones. Este trámite asegura que el proyecto cumple con la normativa urbanística y de seguridad vigente.
¿Qué es la licencia de obras y para qué sirve?
La licencia de obras es la autorización municipal que permite ejecutar una reforma, obra nueva o actuación urbanística, siempre que cumpla con la normativa vigente (planeamiento urbanístico, ordenanzas municipales, normativas sectoriales, etc.).
Solicitarla sirve para que el ayuntamiento pueda:
- Verificar que la obra cumple la normativa urbanística y técnica aplicable.
- Controlar aspectos de seguridad, accesibilidad y protección del patrimonio, si procede.
- Exigir las tasas e impuestos correspondientes.
Además, la licencia de obras suele ser necesaria para:
- Tramitar una licencia de apertura o licencia de actividad en negocios.
- Obtener la licencia de primera ocupación en viviendas.
- Solicitar suministros básicos: luz, agua, gas, telecomunicaciones, etc.
La licencia puede ser de obra mayor o obra menor, según el alcance de la reforma y los elementos a los que afecte. Pero, en cualquier caso, hacer la obra sin licencia no es una opción recomendable.
¿Qué pasa si hago obras sin licencia? Ejemplo en Galicia
La normativa concreta puede variar según la comunidad autónoma y el municipio. A modo de ejemplo, en Galicia se aplica la Ley 2/2016, del Suelo de Galicia, que regula cómo debe actuar la administración cuando detecta obras sin licencia.
Suspensión de la obra y expediente de reposición
Cuando se estén realizando obras sin licencia, el ayuntamiento procederá a:
- Suspender de forma inmediata las obras.
- Incoar un expediente de reposición de la legalidad urbanística en el concello correspondiente.
Instruido el expediente, se pueden adoptar distintos acuerdos:
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La obra no es legalizable
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Si la obra es contraria al planeamiento y no puede ajustarse a la normativa, se acordará su demolición y la reposición de la realidad física alterada a su estado anterior.
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La obra es legalizable
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Si la obra podría ser conforme al ordenamiento urbanístico, se otorgará un plazo de tres meses para la legalización de las obras sin licencia, presentando la solicitud de licencia correspondiente.
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La obra no se ajusta a la licencia concedida
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Si existe licencia, pero la obra ejecutada no se ajusta a lo autorizado, el ayuntamiento requerirá que se regularice la actuación en un plazo de tres meses, prorrogable tres meses más si hay complejidad técnica para ejecutar los ajustes necesarios.
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Tipos de infracciones y plazos de prescripción
De acuerdo con la normativa gallega, las infracciones urbanísticas se clasifican en:
- Muy graves
- Graves
- Leves
Se consideran infracciones leves la ejecución de obras sin licencia municipal cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico municipal.
En el caso de las infracciones leves:
- La infracción urbanística prescribe a los dos años desde la finalización de las obras o de la actividad.
Este plazo de prescripción hace referencia al derecho de la administración para restablecer la legalidad urbanística; no debe confundirse con la prescripción de las sanciones económicas.
Multas por hacer obras sin licencia municipal
Además del expediente de reposición de la legalidad, el ayuntamiento puede imponer sanciones económicas.
En el caso de infracciones leves, las multas por obras sin licencia pueden ser:
- De 300 a 6.000 euros,
- Y, como mínimo, el 2 % del valor de la obra ejecutada.
Si se compara con el precio de solicitar una licencia de obra, especialmente en el caso de obra menor, queda claro que no compensa arriesgarse a trabajar sin licencia. La sanción puede superar con creces el coste del trámite, y además puede obligar a demoler o modificar lo realizado.
Las sanciones urbanísticas impuestas por infracciones leves prescriben al año, contado desde el día siguiente a aquel en que la sanción sea firme en vía administrativa.
¿Cómo denunciar obras sin licencia?
Si un particular detecta que se están ejecutando obras sin licencia o contrarias al planeamiento, puede presentar una denuncia ante el organismo competente (normalmente, el ayuntamiento).
En la denuncia se debe hacer constar:
- Nombre, apellidos, DNI y dirección del denunciante.
- Identificación del inmueble o lugar donde se realizan las obras.
- Descripción de la irregularidad observada (tipo de obra, ausencia aparente de licencia, perjuicios, etc.).
- Solicitud de actuación para que el órgano competente investigue los hechos y, en su caso, adopte las medidas oportunas.
- Lugar, fecha y firma del denunciante.
La administración deberá tramitar la denuncia, comprobar la situación y, si procede, iniciar los correspondientes expedientes de disciplina urbanística.
¿Cómo evitar problemas con tus obras?
Si estás pensando en reformar una vivienda, un local comercial o un edificio, la mejor forma de evitar problemas es informarte antes de empezar la obra:
- Consulta en tu ayuntamiento qué tipo de licencia necesitas.
- Valora si tu reforma afecta a estructura, fachada, elementos comunes o uso del inmueble.
- Asegúrate de cumplir las ordenanzas municipales y demás normativa aplicable.
Para mayor seguridad, lo más conveniente es contar con un técnico competente que prepare el proyecto y tramite la licencia de obras en tu nombre.
Si no quieres tener ningún problema con tus obras, contacta con uno de los profesionales de certicalia. Te ayudarán a solicitar la licencia de obras y a gestionar el resto de trámites necesarios para llevar a cabo tu reforma con todas las garantías.
Más información: guía completa para denunciar obras sin licencia
Si necesitas profundizar en el procedimiento para denunciar actuaciones urbanísticas irregulares, te recomendamos leer la guía principal de denuncia de obras sin licencia de certicalia, donde se explica paso a paso cómo hacerlo, qué documentación aportar y qué puedes esperar del proceso.
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