¿Cómo dirigir una obra de construcción?

Silja

Arquitecto

Las obras de construcción son un mundo ignoto para gran parte de la población. Incluso muchas personas que han realizado obras de construcción, a nivel amateur e incluso a nivel profesional, desconocen cómo funciona administrativa y legalmente una obra.

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Para acotar un poco el tema nos vamos a centrar en las obras de edificación, es decir, aquellas que regula la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación). Estas obras de edificación necesitan proyecto de obra y están sujetas a dicha Ley.

Para las obras de construcción que no necesitan proyecto, podéis leer más en otros artículos. Pero ojo, esto no quiere decir que las obras que no necesitan proyecto se puedan hacer de cualquier manera, puesto que, aunque no haya un técnico que las dirija, tienen que seguir una regulación en cuanto a Gestión de Residuos, Seguridad y Salud en el Trabajo, etc.

Antes de comenzar la obra

Para poder realizar una obra de edificación, hemos de haber pasado por las anteriores fases, por lo que hemos de tener en nuestro poder los siguientes documentos:

  1. Proyecto básico y de ejecución: Pueden ser dos proyectos redactados por separado o puede ser uno solo. La clave es que para poder comenzar las obras deberemos haber realizado ya el proyecto de ejecución, no llega solo con el básico.
  2. Licencia de obras: Una vez presentado el proyecto en el ayuntamiento, debemos esperar a que nos otorguen la licencia. Nunca podremos comenzar las obras antes de que nos hayan concedido la licencia.
  3. Estudio geotécnico: Siempre que sea necesario (normalmente cuando actuamos sobre el subsuelo). 
  4. Oficio de Dirección de Obra.
  5. Oficio de Dirección de Ejecución.
  6. Oficio de Coordinador de Seguridad y Salud

¿Qué son los oficios?

Los oficios mencionados anteriormente son los encargos de la Dirección Facultativa, es decir, de los técnicos que van a dirigir la obra. El propietario es el que debe designar a estos técnicos (y por tanto contratarlos), y esto debe quedar claro ante el ayuntamiento y exponerse en el cartel de obra.

Los técnicos competentes que pueden desempeñar cada oficio se especifican en la LOE. Para resumir, podemos especificar 3 tipos de obras, según el uso al que esté destinada la edificación:

  • Edificios de carácter administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural.

El director de obra será obligatoriamente un arquitecto. El director de ejecución de la obra será obligatoriamente un arquitecto técnico. El coordinador de seguridad y salud podrá ser cualquiera de los dos o un tercer técnico, aunque lo más habitual es que se encargue esta labor al propio arquitecto técnico de la obra.

  • Edificios de carácter aeronáutico, agropecuario, etcétera.

Se refiere a los edificios de carácter:

  1. Aeronáutico.
  2. Agropecuario.
  3. De la energía.
  4. De la hidráulica.
  5. Minero.
  6. De telecomunicaciones.
  7. Del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo.
  8. Forestal.
  9. Industrial.
  10. Naval.
  11. De la ingeniería de saneamiento e higiene.
  12. Accesorio de las obras de ingeniería y su explotación.

El director de obra podrá ser un arquitecto, un ingeniero o un ingeniero técnico, según sus especialidades y competencias. El director de ejecución de la obra será un arquitecto técnico si el director de obra es un arquitecto. En el resto de casos podrá ser cualquier tipo de técnico (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico).

El coordinador de seguridad y salud podrá ser cualquiera de los dos o un tercer técnico, aunque lo más habitual es que se encargue esta labor al propio arquitecto técnico de la obra.

  • El resto de edificaciones.

El director de obra podrá ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico. El director de ejecución de la obra podrá ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico. El coordinador de seguridad y salud podrá ser cualquiera de los dos o un tercer técnico. 

En definitiva, para la mayoría de obras a las que estamos acostumbrados (viviendas, colegios, hospitales, etc.) tendremos dos técnicos: un arquitecto que ejercerá las funciones de director de obra y un arquitecto técnico que ejercerá las funciones de director de ejecución de la obra y coordinador de seguridad y salud. 

En obras de carácter industrial (naves industriales, puertos, aeropuertos, etc.), lo más habitual es que los técnicos sean ingenieros, ingenieros industriales o varios de ellos en colaboración, según su especialidad.

En obras con usos secundarios, pertenecientes al apartado C (almacenes, cobertizos, galpones, casetas para perro, aparcamientos, etc.) lo habitual es que un solo técnico ejerza las tres funciones a la vez. 

¿Cómo empezar una obra de construcción?

Una vez que tenemos toda la documentación exigida por la licencia y sabemos quienes van a ser los técnicos, nos falta una de las cosas más importantes: la empresa constructora. El momento de contratar a la empresa constructora es este, justo cuando tenemos el proyecto de ejecución ya realizado.

La empresa constructora ha de presupuestar en base a las mediciones del proyecto. Es habitual que muchos usuarios pidan presupuesto a las empresas antes de realizar el proyecto y obtengan presupuestos mucho más baratos que los reales.

Es normal, no es culpa de nadie. Las empresas no tienen por qué saber todas las normativas que hay que aplicar y, aunque las conozcan, no pueden aplicarlas de antemano si no realizan un proyecto. Y sí, hay veces en que algunas empresas ofrecen packs llave en mano, a precio cerrado, antes de realizar ningún proyecto.

En este caso, o bien tienen un margen de ganancia suficiente como para asumir costes imprevistos, o bien es mejor que leas la letra pequeña, porque no van a incluir ningún imprevisto.

Lo habitual es que los promotores de una obra pidan más de un presupuesto a varias empresas constructoras. Una vez que se elige a una de ellas, es conveniente estipular, mejor si es mediante un contrato, qué pasa con las partidas que se cambian a lo largo de la obra.

Y es que, no nos engañemos, una obra es un organismo vivo y siempre se cambian cosas, bien porque la propiedad lo cree conveniente o bien porque a la dirección facultativa o al constructor les parece más adecuada una solución constructiva que otra. 

Una vez que hemos contratado a la empresa constructora, esta debe encargarse de ciertas cuestiones antes de empezar la obra en sí. La primera será realizar el Plan de Seguridad y Salud.

  • Plan de Seguridad y Salud

Este es un documento que desarrolla las previsiones del Estudio de Seguridad y Salud, en función de su propio sistema de ejecución de la obra. Existen pequeños constructores que no saben o no entienden por qué hay que realizar este documento.

Es sencillo, el proyectista realiza el Estudio de Seguridad y Salud de manera genérica, pero, como no sabe ni puede saber como va a realizar la obra el constructor (cuántos operarios tiene, si va a utilizar grúa, andamios, si los operarios van a comer en la obra, etc.) el constructor debe especificar estos datos en su propio Plan de Seguridad y Salud.

En el caso de intervenir varias empresas en la obra, cada una deberá elaborar un Plan de Seguridad y Salud nuevo, o bien cumplir el plan elaborado por la empresa principal. 

  • Cartel de obra

La segunda cuestión que deberá realizar la empresa constructora antes de comenzar es colocar el cartel de obra con los datos de la licencia, la dirección facultativa, plazos, etc. 

  • Comunicar la apertura del centro de trabajo

La tercera cuestión antes de empezar será comunicar la apertura del centro de trabajo al organismo autonómico correspondiente. 

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Inicio de una obra de construcción

¿Es este el momento en el que podemos empezar a levantar el edificio? Todavía no. Ten paciencia. Pero ya podemos empezar a colocar cosas por la parcela. Antes de empezar debemos tener en cuenta las medidas de Seguridad y Salud y la Gestión de Residuos

Con respecto a las medidas de Seguridad y Salud, debemos prever por dónde van a entrar y salir los operarios, los camiones, las hormigoneras, etc., y señalizarlo convenientemente.

Deberemos colocar la grúa, si la hay, los andamios y, en general, todos los medios auxiliares necesarios para la ejecución de la obra. También deberemos situar las casetas de obra necesarias: aseos, vestuarios, oficinas, comedor, etc., equipadas con los medios necesarios. 

Con respecto a la Gestión de Residuos, deberemos colocar los contenedores necesarios para albergar los residuos de la obra antes de llevarlos a un gestor autorizado. Si existen residuos peligrosos en la obra, deberemos tomar las medidas apropiadas. 

Una vez que hemos tomado estas medidas, ya podemos comenzar la ejecución de la obra, para lo que nos será muy útil tener un Plan de Obra o cronograma en el que organizaremos a lo largo del tiempo las diferentes fases de la obra que vamos a realizar. Esta planificación es fundamental para obras que han de realizarse en período de tiempo muy ajustado, por ejemplo obras oficiales.

En obras privadas (viviendas unifamiliares, rehabilitaciones, etc.) la planificación de la obra es dificultosa, pues depende mucho de la disposición del promotor y de otros condicionantes externos. Por ejemplo, es habitual que el promotor realice partes de la obra con otra empresa constructora, o que se le acabe el dinero a mitad de la obra. 

Fases de una obra de construcción

Aunque no en todas las obras existen las mismas fases, estas son algunas de las más habituales:

  1. Demoliciones: En el caso de que la obra sea de rehabilitación o, aún siendo de obra nueva, siempre que haya que demoler algún muro o algún elemento existente en la parcela.
  2. Replanteo: En esta fase se sitúan en la parcela los elementos principales del proyecto (pilares, fachadas, etc.). Tras la comprobación por parte de la dirección facultativa, se procederá a redactar el Acta de Replanteo, que acredita el inicio formal de las obras.
  3. Excavaciones: Es lo habitual cuando queremos hacer un sótano. Pero no nos olvidemos de que casi siempre habrá que excavar una parte del terreno para situar la cimentación, incluso aunque esta se coloque en superficie. Además, como casi ningún terreno es completamente plano, hemos de prever los posibles taludes y diferencias de cota que se van a formar.
  4. Cimentación: Esta es una fase crucial y debe ser verificada por el director de obra.
  5. Estructura: Esta es también una de las partes cruciales en una obra, y también debe ser verificada por el director de obra. Puede dividirse en varias subfases, en función del número de forjados y elementos verticales presentes en la edificación. 
  6. Cubierta: Aunque se dice que no se debe empezar la casa por el tejado, es habitual que se realice el tejado nada más terminar la estructura para que el resto de elementos que vamos a poner debajo no se mojen. Sobre todo, es habitual si prevemos que la construcción se va a demorar más de lo que nos gustaría.
  7. Cerramiento de fachada: Es un elemento importante tanto a nivel estético como de aislamiento. 
  8. Albañilería: Aquí podemos incluir trabajos de tabiquería, trasdosados, escaleras, rampas, etc.
  9. Instalaciones: Fontanería, electricidad, calefacción, etc.
  10. Carpinterías: Las exteriores son las más importantes, para cerrar la envolvente cuanto antes. Las interiores (puertas) las podemos dejar para el último momento.
  11. Acabados: Aquí incluimos los revestimientos de suelos, techos y paredes.
  12. Mobiliario fijo: Especialmente los sanitarios, puesto que el resto del mobiliario, incluyendo el de cocina, no se suele incluir en el proyecto. 

¿Cuál es el trabajo de la dirección facultativa en la obra?

Antiguamente eran habituales, ahora ya no tanto, las quejas de algunos promotores de que el arquitecto o el aparejador no deberían cobrar porque no se pasaban por la obra. Independientemente de que esto fuese verdad o no, hay que aclarar que el arquitecto y el aparejador no cobran por pasarse por la obra. Las funciones de cada uno, someramente, son las siguientes:

  • Director de obra

Verificar el replanteo de la obra, verificar la adecuación de la cimentación y de la estructura, resolver las contingencias de la obra y consignar en el libro de órdenes las instrucciones precisas, elaborar las modificaciones del proyecto necesarias, suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra y elaborar la documentación de la obra ejecutada necesaria.

  • Director de ejecución de la obra

Verificar la recepción en obra de productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas, dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, consignar en el libro de órdenes las instrucciones precisas, suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra.

  • Coordinador de Seguridad y Salud

Coordinar los principios generales de prevención y de seguridad, coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas apliquen de manera coherente y responsable los principios de la acción preventiva, aprobar el plan de seguridad y salud elaborado por el contratista, organizar la coordinación de actividades empresariales, coordinar las acciones y funciones de control de la aplicación correcta de los métodos de trabajo y adoptar las medidas necesarias para que solo las personas autorizadas puedan acceder a la obra.

Por tanto, la dirección de una obra va más allá de pasarse por allí de vez en cuando sino de saber cuándo hay que ir y resolver los problemas que surjan.

Del mismo modo, el coordinador de seguridad y salud no es un vigilante y no es el responsable de que los operarios se pongan el casco, el arnés, las gafas, etc. puesto que en cuanto se vayan se las pueden quitar, sino de que tengas dichos medios a su disposición. El encargado de que estos medios se usen en todo momento será el jefe de seguridad y salud de la propia empresa.

Final de obra

Una vez acabadas las obras, la dirección facultativa realizará el certificado final de obra. Si ha habido modificaciones con respecto al proyecto original, el director de obra deberá consignarlas en un modificado del proyecto.

Todo ello deberá visarse en el colegio correspondiente, al igual que el Libro de Órdenes y Asistencias y el Libro de Incidencias. También habrá que redactar, si procede, el Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado y el Libro del Edificio.

En definitiva, la dirección de una obra es un trabajo arduo y complicado. La punta del iceberg es el momento de visitar la obra, la parte más agradecida, en la que se ve crecer a tu retoño. El resto es trabajo administrativo: certificados, informes, actas, modificados, visados… Todo para que la obra llegue a buen puerto, siempre que rememos todos juntos en la misma dirección. 

 

¿Cuánto cuesta un proyecto de obra?

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1.500 €

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