Conseguir los planos de una vivienda no tiene por qué ser complicado, pero el mejor camino depende de la antigüedad del edificio y de para qué necesitas esos planos: vender, reformar, regularizar la superficie, tramitar una licencia, etc.
En este artículo te explicamos todas las opciones para conseguir los planos de tu casa: ayuntamiento, catastro, documentación de la comunidad de propietarios y levantamiento de planos con un técnico. También veremos quién puede hacerlos, cuánto pueden costar y qué hacer si la vivienda es muy antigua.
El levantamiento de planos consiste en medir y representar con precisión las características físicas de un terreno o inmueble. Este proceso técnico es fundamental para proyectos de arquitectura, reformas y construcción, ya que garantiza un diseño fiable y una ejecución eficiente.
¿Para qué pueden necesitarse los planos de una vivienda?
Antes de elegir la vía más adecuada, conviene tener claro para qué vas a utilizar esos planos. Algunos casos habituales son:
- Preparar una reforma de vivienda o local.
- Aportar documentación en una compraventa (ante notario, banco, tasación, etc.).
- Solicitar o regularizar una licencia de actividad o una licencia de obras.
- Acreditar la superficie real ante notaría, catastro o registro.
- Tramitar una legalización o un cambio de uso (por ejemplo, de local a vivienda).
Según la finalidad, puede bastar un plano orientativo o ser necesario un plano técnico preciso, firmado por un profesional competente.
Dónde conseguir los planos de tu vivienda
1. Pedir los planos al promotor, arquitecto o propietario anterior
Si la vivienda es relativamente reciente, el primer paso es siempre el más sencillo:
- Arquitecto o estudio de arquitectura que proyectó la obra.
- Promotor o constructora que ejecutó la edificación.
- Propietario anterior, si fue quien encargó la construcción.
En una vivienda unifamiliar de nueva construcción, lo habitual es que el arquitecto entregue al promotor el proyecto completo y, en muchos casos, planos en formato digital (DWG, PDF, etc.). Si tú no fuiste el promotor pero compraste la vivienda, es recomendable que en la escritura o en la documentación entregada se incluya una copia del proyecto o, al menos, de los planos principales.
En edificios plurifamiliares, el administrador de fincas o el presidente de la comunidad deberían conservar el libro del edificio y una copia del proyecto. Cada propietario tiene derecho a consultar esa documentación e incluso a obtener copia de los planos, respetando la normativa de protección de datos y la propiedad intelectual del autor.
2. Pedir los planos en el ayuntamiento
Cuando no es posible conseguir los planos a través del promotor, propietario anterior o comunidad, la vía más habitual es el ayuntamiento.
Cómo pedir los planos al ayuntamiento
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Presentar una solicitud de acceso al expediente urbanístico o de licencia de obras.
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Acreditar tu interés legítimo: normalmente, la condición de propietario o representante autorizado.
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Esperar la respuesta del ayuntamiento, que puede implicar:
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- Consulta inmediata en ventanilla, si el expediente está digitalizado y accesible.
- Cita posterior para revisar el expediente.
- Consulta en el archivo histórico, en el caso de proyectos antiguos.
Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento y plazos, por lo que conviene informarse en la web municipal o en la oficina de urbanismo.
¿Cuánto cuesta pedir los planos al ayuntamiento?
En muchos casos, consultar el expediente es gratuito, pero:
- Pueden cobrar una tasa por copias en papel.
- Pueden cobrar por la digitalización de planos antiguos.
- En ocasiones, solo permiten hacer fotografías o escaneos por cuenta del interesado.
Los importes suelen ser moderados, pero varían de un municipio a otro.
Limitaciones si la vivienda es antigua
En edificios de cierta antigüedad pueden darse estas situaciones:
- El expediente está en un archivo histórico y no es accesible de forma inmediata.
- Los planos están deteriorados o son poco legibles.
- Solo existe una copia en papel que no se puede sacar del archivo, permitiendo únicamente su consulta visual.
En estos casos, el ayuntamiento puede no entregar copia o limitarse a permitir la consulta en sala. Si necesitas un plano preciso y actualizado, lo más práctico será encargar un levantamiento de planos a un técnico.
3. Usar los planos del Catastro: útiles, pero limitados
Otra opción rápida es consultar el Catastro. Su sede electrónica permite descargar planos en formato digital de todas las parcelas catastrales de España.
Los planos del Catastro son útiles para:
- Ver el perímetro de la parcela y la posición de las edificaciones.
- Consultar, de manera esquemática, el perímetro de viviendas, locales y otros inmuebles.
- Obtener la superficie catastral de cada inmueble.
Sin embargo, es importante tener claro que:
- Son planos aproximados, no sirven como plano técnico de detalle.
- Pueden existir discordancias entre el Catastro y la realidad (por reformas, ampliaciones no declaradas, errores históricos, etc.).
- No suelen incluir el detalle de todos los elementos constructivos ni las cotas necesarias para un proyecto.
Por tanto, los planos catastrales pueden ser un buen punto de partida o un apoyo, pero no sustituyen a un plano levantado por un técnico cuando se exige precisión.
4. Planos del proyecto vs. estado actual de la vivienda
Aunque consigas el proyecto original en el ayuntamiento, en la comunidad o a través del promotor, debes tener en cuenta que:
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El proyecto puede no coincidir exactamente con lo ejecutado.
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Durante la vida de la vivienda se suelen hacer reformas (tirar tabiques, ampliar estancias, cerrar terrazas, etc.) que casi nunca se actualizan ni en el proyecto ni en el Catastro.
Por ello, es frecuente que el estado actual de la vivienda sea distinto al proyectado. Si necesitas un plano que refleje exactamente cómo es la vivienda hoy, la opción más segura es encargar un levantamiento de planos.
Encargar un levantamiento de planos a un técnico
El levantamiento de planos consiste en que un técnico visita la vivienda, toma todas las medidas necesarias y elabora un plano actualizado, adaptado a la finalidad que necesites.
¿Qué profesional realiza los planos de una vivienda?
En función del tipo de inmueble y del uso, pueden intervenir:
- Arquitectos y arquitectos técnicos.
- Ingenieros o ingenieros técnicos, especialmente en locales, naves o actividades específicas.
Muchos técnicos que elaboran certificados energéticos también realizan el levantamiento de planos de la vivienda o local, pero conviene aclarar siempre el nivel de precisión y el uso del plano. Un croquis sencillo puede servir para un certificado energético, pero no será suficiente para:
- Presentarlo ante notario para acreditar superfícies.
- Ajustar discrepancias con el catastro o con el registro.
- Redactar un proyecto de actividad o de legalización.
¿Cuánto cuesta un levantamiento de planos?
El precio depende de varios factores:
- Superficie y complejidad de la vivienda o local.
- Localidad y desplazamiento del técnico.
- Alcance del trabajo (solo plano de distribución, incluir superficies y cotas detalladas, incluir alzados y secciones, etc.).
En general, se trata de uno de los servicios técnicos más económicos, sobre todo si se trata de una vivienda estándar. En plataformas como certicalia puedes comparar presupuestos de técnicos especializados en levantamiento de planos, certificados de superficie y otros trámites relacionados.
¿Qué hacer si tu vivienda es muy antigua?
Cuando la vivienda es muy antigua o ha sufrido muchas reformas, lo habitual es que:
- El ayuntamiento tenga un expediente incompleto o deteriorado.
- El Catastro no refleje la realidad actual.
- La comunidad de propietarios no disponga del libro del edificio o del proyecto.
En estas situaciones, insistir únicamente en obtener el proyecto original puede alargar el proceso sin darte una solución real. Lo más eficaz es:
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Consultar lo disponible en ayuntamiento y Catastro para tener un punto de partida.
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Encargar a un técnico un levantamiento de planos del estado actual, que refleje fielmente la situación real.
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Utilizar esos planos actualizados para:
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- Regularizar superficies.
- Tramitar licencias de obra o actividad.
- Actualizar información ante notaría, Catastro o registro.
El levantamiento de planos consiste en medir y representar con precisión las características físicas de un terreno o inmueble. Este proceso técnico es fundamental para proyectos de arquitectura, reformas y construcción, ya que garantiza un diseño fiable y una ejecución eficiente.
Consejos antes de solicitar o encargar los planos
- Define el objetivo: no es lo mismo necesitar un plano orientativo que un plano con validez jurídica o administrativa.
- Pregunta por el formato: papel, PDF, DWG u otros formatos digitales que puedan necesitar arquitectos, ingenieros o administraciones.
- Comprueba la vigencia: verifica si los planos se corresponden con el estado actual o si ha habido reformas relevantes.
- Confía en profesionales cualificados: un plano bien hecho te ahorrará problemas posteriores con licencias, notaría, banco o catastro.
Cómo puede ayudarte certicalia
A través de certicalia puedes encontrar técnicos cerca de tu vivienda que realicen:
- Levantamiento de planos de viviendas y locales.
- Certificados de superficie para notaría o Catastro.
- Proyectos de reforma o de actividad.
- Otros trámites relacionados con la legalización o actualización de tu inmueble.
Solo tienes que describir tu caso y recibirás varios presupuestos para comparar honorarios, plazos y opiniones de otros usuarios.