¿Qué es un metro cuadrado de construcción?
El metro cuadrado de construcción (m²) es la medida en torno a la que gira el mercado inmobiliario. Conocer los metros cuadrados de una vivienda nos ayuda a estimar su precio y el coste de construcción.
Un metro cuadrado es el área de un cuadrado cuyos lados miden 1 metro.
En una vivienda podemos distinguir tres tipos de metros cuadrados:
- Útil: Es el espacio de la vivienda que puede ser utilizado realmente (superficie interior habitable, sin contar tabiques ni muros).
- Construido: Es todo el espacio existente dentro del perímetro de la vivienda. Incluye elementos estructurales, paredes y cerramientos.
- Construido en zonas comunes: Es la superficie construida que corresponde proporcionalmente a elementos comunes del edificio (portales, escaleras, pasillos, etc.).
Factores que influyen en el precio por metro cuadrado de construcción
Cuando analizamos el precio del metro cuadrado de construcción, vemos que puede existir un margen amplio de valores. El coste final dependerá de varios factores:
- Calidad de los materiales (básicos, estándar, alta gama).
- Si se dispone o no de terreno, y sus características.
- Tipo de proyecto (unifamiliar, edificio, nave, reforma integral…).
- Dirección de obra y honorarios técnicos.
- Tasas e impuestos municipales, autonómicos y estatales.
Teniendo en cuenta estas variables, el precio del metro cuadrado de construcción de una vivienda de calidad “buena” suele situarse aproximadamente entre 1.400 y 1.900 €/m² construido.
Hay muchos factores que pueden alterar este rango, por lo que siempre se trata de una estimación orientativa.
El precio por metro cuadrado en España
Por cien euros, dígame el primer barrio caro que se le venga a la mente… ¿Cuál ha pensado? ¿Pedralbes? ¿Salamanca? ¿alguna zona residencial como Somosaguas en las afueras de Madrid?
Todos tenemos en mente lo que significa hablar de un “barrio caro”, aunque esa etiqueta pueda alcanzarse de muchas maneras distintas. El precio por metro cuadrado de una vivienda puede depender de:
- Si es una zona céntrica o periférica.
- Si se trata de un área residencial muy exclusiva y tranquila.
- Si se encuentra en una arteria comercial de gran prestigio.
En el imaginario colectivo siempre aparecen los distritos o barrios más caros de España, del mismo modo que en otros países vienen a la mente zonas como Saville Row o Beverly Hills. En todos los casos, la ubicación es un factor determinante en el valor del m².
La superficie útil como referencia clave
Más allá de la ubicación, hay un dato fundamental que marcará el precio de un inmueble: la superficie de la vivienda. Probablemente haya oído hablar de superficies construidas, catastrales, de parcela, útiles… y es normal que tanta terminología genere confusión.
La superficie más representativa de una vivienda debería ser la superficie útil, es decir, la resultante de descontar:
- Muros y tabiques.
- Espacios ocupados por puertas.
- Balcones, terrazas o lavaderos sin cerrar.
Esta superficie útil es la que se tiene en cuenta para:
- Calcular la calificación energética de la vivienda.
- Determinar la superficie que aparece en la cédula de habitabilidad.
- Indicar la referencia principal en los documentos y anuncios de compraventa.
Establecer con exactitud la superficie útil
En muchas visitas para cédulas de habitabilidad o certificados energéticos, es frecuente encontrar en escrituras y documentos referencias a superficies construidas, catastrales o de parcela, que se confunden con la útil.
A veces la superficie catastral se adopta como útil sin una comprobación real, o se declara una superficie total que incluye amplias terrazas sin diferenciarlas. Por ejemplo, no es correcto afirmar que una vivienda tiene 120 m² cuando 40 m² pertenecen a una terraza abierta: en todo caso, la vivienda tendría 80 m² útiles + 40 m² de terraza.
Además, la superficie de los armarios empotrados a menudo se olvida. Siempre que superen los 170 centímetros de altura (como el resto de las estancias), deben sumarse a la superficie útil de la vivienda. Un buen cálculo de superficie exige contar con detalle todas estas zonas de almacenamiento.
Por todo ello, es muy recomendable que un técnico profesional compruebe y establezca con exactitud la superficie útil, y que este dato se utilice de forma coherente en todos los anuncios, visitas y documentos.
La importancia de los metros cuadrados en el precio final
Si el precio por metro cuadrado de una vivienda oscila, por ejemplo, entre 500 €/m² en barrios más humildes y 3.000 €/m² o más en las zonas más exclusivas, podemos hacernos una idea de la importancia de cada metro cuadrado útil. Incluso medio metro cuadrado puede suponer cientos o miles de euros de diferencia en la tasación.
Ni vendedor ni comprador pueden permitirse errores en el cálculo de la superficie útil del inmueble, ya que cualquier desviación puede traducirse en una valoración inadecuada.
Para fijar un precio de venta preciso, lo más recomendable es solicitar una tasación inmobiliaria a un técnico profesional, que:
- Verifique la superficie útil real.
- Analice la localización.
- Tenga en cuenta el año de construcción, el estado de la vivienda y las instalaciones privadas y comunitarias.
¿Cuánto cuesta construir una vivienda en España por m²?
Si nos centramos en el coste de construir una vivienda en España por metro cuadrado, podemos usar el rango anterior como referencia:
- Vivienda de 80 m²:
– Aproximadamente entre 112.000 y 152.000 € de coste de construcción. - Vivienda de 100 m²:
– Aproximadamente entre 140.000 y 190.000 €.
Estas cifras se refieren solo al coste de construcción y no incluyen necesariamente el precio del terreno, licencias, impuestos u otros gastos añadidos.
Si quieres una estimación más ajustada a tu caso, en certicalia puedes solicitar presupuesto a técnicos de tu zona y comparar opciones.
Valor del metro cuadrado construido según el tipo de obra
El valor del metro cuadrado construido varía según el tipo de obra que se ejecute. No es lo mismo construir una vivienda que una nave industrial o un local comercial.
Obra gruesa
En la obra gruesa se ejecutan los elementos estructurales principales: cimentación, pilares, forjados, etc., empleando materiales como ladrillos, cemento, hierro, hormigón, etc.
El precio por metro cuadrado de terreno cuando construimos este tipo de obra suele rondar aproximadamente entre 300 y 400 €/m².
Vivienda
En general, el metro cuadrado de las viviendas suele ser el más caro en comparación con otros tipos de construcciones como locales o naves industriales. Esto se debe a que las viviendas:
- Suelen requerir acabados más cuidados.
- Incorporan materiales más personalizados y de mayor calidad.
- Responden a diseños concretos y a las preferencias del propietario.
No cuesta lo mismo una vivienda diseñada por un arquitecto de renombre en el centro de una ciudad que una construcción básica destinada a guarecer ganado en una finca rural.
Local
Los locales comerciales se encuentran en un punto intermedio. Su construcción muchas veces sigue criterios sencillos, con materiales estándar y diseños funcionales.
En estos casos, es la ubicación del local (zona comercial, calle principal, centro de ciudad, etc.) la que puede encarecer notablemente el precio por metro cuadrado, más que el propio coste constructivo.
Nave industrial
Las naves industriales suelen ser las construcciones más baratas en cuanto a precio por metro cuadrado de construcción. Habitualmente se proyectan con:
- Estructuras simples.
- Materiales económicos.
- Acabados mínimos.
Por ello, el coste de construcción por m² suele ser más bajo que en viviendas o locales.
Obra fina
La obra fina hace referencia a los acabados: revestimientos, cerámicas, suelos, pintura, vidrios, etc. También incluye instalaciones como:
- Instalación eléctrica.
- Instalación de gas o sanitaria.
- Sistemas de aire acondicionado o calefacción.
En esta fase de obra, el gasto habitual puede situarse aproximadamente entre 450 y 700 €/m².
Evolución del precio del metro cuadrado de construcción en España
La evolución del precio del metro cuadrado en España ha estado muy marcada por la crisis inmobiliaria y la posterior recuperación del sector.
Con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el precio del m² en España cayó con fuerza. A partir de 2014 comenzó una lenta recuperación.
Precio del metro cuadrado construido en 2019
En el último trimestre de 2019, el metro cuadrado en España aumentó un 4,6 % respecto al año anterior, alcanzando aproximadamente 1.761 €/m².
Este crecimiento se produjo tras los mínimos históricos de 2014, cuando el precio había caído hasta unos 1.430 €/m².
Precio del metro cuadrado construido en 2020
El año 2020, marcado por la pandemia de la COVID-19, puso fin a cinco ejercicios consecutivos de subidas en el precio de la vivienda en España.
Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), 2020 cerró con una caída interanual del 1,8 % en el cuarto trimestre, situando el precio medio en torno a 1.622,3 €/m².
Precio del metro cuadrado construido en 2021
En 2021 la tendencia volvió a ser alcista y el precio del m² construido se situó de nuevo alrededor de los 1.700 €/m².
Precio del metro cuadrado construido en 2022
Durante 2022, el precio medio del metro cuadrado se mantuvo en niveles similares al año anterior, rondando también los 1.700 €/m², con variaciones según zona y tipo de inmueble.
¿Necesitas saber cuánto vale el m² de tu vivienda?
Si estás pensando en construir, reformar, comprar o vender una vivienda y quieres conocer mejor el precio del metro cuadrado en tu zona, puedes solicitar presupuestos y asesoramiento profesional a través de certicalia.
Un técnico puede ayudarte a:
- Calcular el coste aproximado de construcción por m².
- Valorar el estado de tu vivienda.
- Orientarte sobre obras, permisos y trámites necesarios.
Si lo prefieres, también puedes contactar por teléfono en el 900 838 532 para resolver tus dudas y encontrar al profesional adecuado.