Cuándo prescribe una obra sin licencia y cómo comprobarlo en el Catastro

Realizar obras sin licencia municipal puede acarrear sanciones, órdenes de demolición o la obligación de legalizar lo construido. Sin embargo, la ley establece plazos de prescripción para las infracciones urbanísticas que dependen de su gravedad, del tipo de suelo y de la comunidad autónoma.

En este artículo verás cuándo puede prescribir una obra sin licencia, qué dice la ley en Galicia como ejemplo y cómo utilizar el Catastro virtual para comprobar la situación de tu inmueble.

Si lo que necesitas es denunciar o regularizar una obra ilegal paso a paso, consulta también este artículo principal sobre obras ilegales.

1. ¿Por qué es importante la licencia de obras?

La licencia de obras es la autorización municipal que acredita que la construcción cumple la normativa urbanística vigente (planeamiento, ordenanzas, protección del patrimonio, etc.).

Si ejecutas una obra sin licencia:

• La obra se considera ilegal.
• El ayuntamiento puede paralizar los trabajos y sancionar al propietario.
• Existe riesgo de demolición total o parcial.
• Puedes tener problemas para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad o para venderla, hipotecarla o alquilarla.

Incluso si la construcción se terminó hace años, podría seguir dentro del plazo en el que la administración está facultada para actuar y exigir la restitución de la legalidad urbanística.

2. Plazos de prescripción de una obra sin licencia

Cada comunidad autónoma regula sus propios plazos de prescripción de las obras sin licencia en su legislación urbanística. Por tanto, es imprescindible consultar la norma autonómica aplicable o asesorarse con un profesional.

Como referencia, en Galicia (Ley 2/2016, del Suelo de Galicia), los plazos de prescripción urbanística son los siguientes:

2.1. Infracciones muy graves

• 15 años:
  • Obras en zonas verdes.
  • Espacios libres.
  • Dotaciones públicas.
  • Viarios.
  • Zonas de especial protección.
• 6 años:
  • Obras en suelo rústico expresamente prohibidas por la ley.
  • Urbanizaciones sin planeamiento aprobado.

2.2. Infracciones graves

• 6 años:
  • Construcciones que incumplen normas de uso del suelo.
  • Excesos de altura o número de plantas.
  • Incumplimiento de distancias mínimas a linderos o a la vía pública.
  • Superación de la ocupación máxima permitida.
  • Vulneración de condiciones de edificación en suelo rústico.

2.3. Infracciones leves

• 2 años:
  • Irregularidades menores en la obra.
  • Errores no esenciales en la documentación urbanística.

2.4. ¿Desde cuándo empieza a contar la prescripción?

Es un punto clave:

El plazo de prescripción empieza a contar desde la fecha de finalización de las obras (cuando la obra está terminada y puede utilizarse para el uso previsto).

La prescripción no solo afecta a la orden de restaurar la legalidad, también a las sanciones:

• 5 años para sanciones por infracciones muy graves.
• 3 años para infracciones graves.
• 1 año para infracciones leves.

Recuerda: estos plazos son un ejemplo concreto de Galicia. En otras comunidades autónomas pueden variar, por lo que siempre hay que revisar la normativa urbanística autonómica vigente.

3. Cómo comprobar en el Catastro si una obra puede estar prescrita

Una herramienta muy útil para propietarios y técnicos es la Sede Electrónica del Catastro. A través de ella puedes verificar si tu construcción figura oficialmente y desde qué fecha, lo que ayuda a valorar si la obra sin licencia podría estar prescrita.

3.1. Pasos para consultar el Catastro virtual

1. Accede a la Sede Electrónica del Catastro (sede.catastro.gob.es).

2. Introduce la dirección del inmueble o su referencia catastral.

3. Consulta la ficha catastral y revisa especialmente:

   • Año de construcción o reforma que figura en el Catastro.

   • Superficie construida total y por plantas.

   • Uso del inmueble (vivienda, almacén, anexo, etc.).

4. Contrasta esta información con la fecha real de finalización de las obras que puedas acreditar (facturas, contratos, fotos, certificados, etc.).

Si la obra aparece registrada en el Catastro y su año de construcción es anterior al plazo de prescripción aplicable, puede ser un indicio de que la infracción está prescrita.

3.2. Catastro vs. legalidad urbanística

Es muy importante no confundir conceptos:

• El Catastro es un registro fiscal que se utiliza para la gestión de impuestos (IBI, plusvalía, etc.).
• No acredita por sí mismo la legalidad urbanística de la construcción.

Por tanto, que una edificación figure en el Catastro no garantiza que esté totalmente legalizada. Para ello, hay que comprobar su adecuación al planeamiento urbanístico y, en su caso, su situación en el Registro de la Propiedad.

4. Cómo legalizar una obra sin licencia

Si la obra aún no ha prescrito o, aunque esté prescrita, quieres regularizarla para evitar problemas futuros (venta, herencia, financiación…), lo habitual es iniciar un procedimiento de legalización ante el ayuntamiento.

4.1. Pasos habituales para legalizar una obra

1. Contratar a un técnico (arquitecto o aparejador) que revise la situación y redacte un proyecto de legalización o la documentación técnica necesaria.

2. Presentar la solicitud de licencia de legalización o de reconocimiento de la situación ante el ayuntamiento.

3. Abonar las tasas urbanísticas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) si corresponde.

4. Una vez concedida la licencia o reconocida la situación, regularizar la edificación en:

   • El Catastro, si los datos no coinciden.

   • El Registro de la Propiedad, inscribiendo la obra nueva y su antigüedad cuando proceda.

4.2. ¿Siempre se puede legalizar una obra?

No siempre. El procedimiento de legalización solo es posible si la obra:

• Cumple la normativa urbanística vigente, o
• Aun siendo disconforme, la ley permite reconocer una situación de fuera de ordenación o asimilado según el caso.

Si la construcción no cumple la normativa y la infracción no ha prescrito, el ayuntamiento puede ordenar su demolición total o parcial y la restitución de la legalidad.

5. Consejos prácticos para evitar problemas con obras sin licencia

Para minimizar riesgos y tomar decisiones con información clara, ten en cuenta estas recomendaciones:

• Antes de construir, consulta siempre el plan urbanístico y pide licencia de obras en el ayuntamiento.
• Si ya has construido sin licencia, revisa el Catastro para saber qué información oficial existe sobre tu inmueble.
• Consulta con un arquitecto o abogado urbanista para verificar:
  • Si tu caso está dentro del plazo de prescripción.
  • Qué opciones tienes para legalizar la construcción.
• Guarda cualquier documento que acredite la fecha real de finalización de las obras:
  • Facturas de obra y materiales.
  • Contratos con constructoras.
  • Fotografías con fecha.
  • Certificados de final de obra.

Si necesitas denunciar o regularizar una obra ilegal en detalle, recuerda revisar el artículo principal sobre obras ilegales, donde se explica el procedimiento paso a paso.

6. Cómo puede ayudarte certicalia

Saber cuándo prescribe una obra sin licencia y cómo comprobar su situación en el Catastro virtual es clave para evitar sanciones y tomar decisiones sobre su legalización.

En certicalia puedes contactar con técnicos especializados en urbanismo y legalización de viviendas que te ayudarán a:

• Revisar la normativa autonómica y municipal aplicable a tu caso.
• Comprobar plazos de prescripción y situación de tu obra.
• Preparar el proyecto y la documentación necesaria para legalizar tu inmueble si es posible.

Todo el proceso se realiza online, con presupuesto previo y el acompañamiento de profesionales con experiencia en este tipo de trámites.