Realizar obras sin licencia municipal puede acarrear sanciones, órdenes de demolición o la obligación de legalizar lo construido. Sin embargo, la ley establece plazos de prescripción para las infracciones urbanísticas, que varían en función de su gravedad, el tipo de suelo y la comunidad autónoma.
En este artículo te explicamos cuánto tiempo debe pasar para que una obra sin licencia prescriba, qué dice la ley en Galicia como ejemplo y cómo consultar el Catastro virtual para comprobar la situación de tu inmueble.
Legalizar una obra sin licencia consiste en regularizar construcciones realizadas sin la autorización municipal correspondiente. Este trámite es esencial para cumplir con la normativa urbanística, obtener la documentación oficial y evitar sanciones o multas.
1. ¿Por qué es importante la licencia de obras?
La licencia de obras es la autorización municipal que garantiza que la construcción cumple la normativa urbanística vigente.
Sin licencia:
- La obra se considera ilegal.
- El ayuntamiento puede paralizarla y sancionar al propietario.
- Existe el riesgo de demolición o de imposibilidad de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Incluso si la construcción se finalizó hace años, puede estar dentro del plazo en que la administración aún puede actuar y exigir la restitución de la legalidad urbanística.
2. Plazos de prescripción según el tipo de infracción
Cada comunidad autónoma regula sus propios plazos de prescripción de las obras sin licencia. Como referencia, en Galicia (Ley 2/2016 del Suelo), los plazos de prescripción urbanística son:
Infracciones muy graves
- 15 años: obras en zonas verdes, espacios libres, dotaciones públicas, viarios o zonas de protección.
- 6 años: obras en suelo rústico prohibidas por la ley o urbanizaciones sin planeamiento aprobado.
Infracciones graves
-
6 años: construcciones que incumplen normas de uso del suelo, alturas, número de plantas, distancias mínimas, ocupación máxima o condiciones de edificación en suelo rústico.
Infracciones leves
-
2 años: irregularidades menores o errores no esenciales en la documentación.
Importante:
El plazo de prescripción empieza a contar desde la finalización de las obras.
Además, las sanciones derivadas de estas infracciones prescriben en:
- 5 años (muy graves)
- 3 años (graves)
- 1 año (leves)
3. Cómo comprobar si una obra está prescrita o es legal en el Catastro virtual
Una herramienta muy útil para propietarios y técnicos es la Sede Electrónica del Catastro. A través de ella puedes verificar si tu construcción figura oficialmente y desde qué fecha, lo que ayuda a valorar si la obra sin licencia podría estar prescrita.
Pasos para consultar el Catastro
- Accede a la Sede Electrónica del Catastro en sede.catastro.gob.es.
- Introduce la dirección del inmueble o su referencia catastral.
- Revisa la ficha catastral, especialmente:
-
Año de construcción o reforma.
-
Superficie construida y distribución por plantas.
-
-
Contrasta esta información con la fecha de finalización real de las obras.
Si la obra aparece registrada y su fecha es anterior al plazo de prescripción aplicable, es probable que la infracción esté prescrita. Sin embargo, esto no garantiza por sí solo la legalidad urbanística, ya que el Catastro es un registro fiscal, no jurídico.
4. Legalizar una obra sin licencia
Si la obra no ha prescrito o quieres regularizarla, deberás iniciar un procedimiento de legalización:
- Contratar a un técnico (arquitecto o aparejador) que elabore un proyecto de legalización.
- Presentar la solicitud de licencia de legalización en el ayuntamiento.
- Pagar las tasas correspondientes.
- Una vez concedida la licencia, registrar la construcción en el Registro de la Propiedad.
Este proceso solo es posible si la obra cumple con la normativa urbanística vigente. Si no la cumple y no ha prescrito, el ayuntamiento podría ordenar su demolición.
Legalizar una obra sin licencia consiste en regularizar construcciones realizadas sin la autorización municipal correspondiente. Este trámite es esencial para cumplir con la normativa urbanística, obtener la documentación oficial y evitar sanciones o multas.
5. Consejos prácticos para evitar problemas
- Antes de construir, consulta siempre el plan urbanístico y solicita licencia.
- Si ya construiste sin licencia, revisa el Catastro para saber qué información oficial existe sobre tu obra.
- Consulta con un profesional: un arquitecto o abogado urbanista puede confirmar si tu caso está prescrito y qué opciones tienes.
- Guarda cualquier documento que demuestre la fecha real de finalización de las obras (facturas, fotos con fecha, contratos, certificados de final de obra, etc.).
Saber cuándo prescribe una obra sin licencia y cómo verificar su situación en el Catastro virtual es clave para evitar sanciones y tomar decisiones sobre su legalización. En certicalia puedes contactar con técnicos especializados que te ayudarán a revisar la normativa aplicable y, si es posible, legalizar tu inmueble de forma segura.